徐先生遇上了“假按揭”，這是他在還了一年多的房貸之后發(fā)現(xiàn)的。

男子買房后去落戶發(fā)現(xiàn)名下無房貸無房產(chǎn)

徐先生說，2018年1月初，他從西安市百花村城中村建設(shè)發(fā)展有限公司購入一套房產(chǎn)。“小區(qū)名叫‘錦上壹品’，就在太華路百花村跟前，90多平方米，總價(jià)是79萬余元，我交了50萬出頭，余下的29萬貸款，分180個(gè)月也就是15年償還，每月月供2200余元。”

從2018年2月開始，徐先生每月都按時(shí)給銀行卡里存錢償還房貸，到2019年7月，他想把戶口落到房子名下，拿著手續(xù)前往公安未央分局譚家派出所辦理落戶時(shí)，被告知無法落戶，原因是這個(gè)小區(qū)沒有大戶。“我當(dāng)時(shí)就納悶，我們買的是商品房，怎么會(huì)沒有大戶呢?又到銀行去問，銀行說我名下沒有房貸……”徐先生說，他當(dāng)時(shí)很震驚，但還是不敢相信，又拿著身份證跑到房管局求證，被告知名下無房產(chǎn)。

“我當(dāng)時(shí)整個(gè)人都懵了，以為遇到騙子了，想著那么多錢都交給誰了?房貸都還給誰了?”徐先生說，他從銀行查詢得知錢是被一家名為陜西金格房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“金格公司”)劃扣走了。徐先生回家把所有買房時(shí)的材料拿出來，第一次認(rèn)認(rèn)真真看了一遍，發(fā)現(xiàn)買房之初，的確跟金格公司簽過相關(guān)借貸合同。

看不到房產(chǎn)證的希望 他停止月供后先被停水、后被拆水表

徐先生告訴華商報(bào)記者，他和金格公司交涉過，對方承諾會(huì)盡快辦下房產(chǎn)證。徐先生又還了一年多的房貸后，發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證依舊無著落。

2020年10月開始，徐先生停止月供。徐先生說，跟他一樣的住戶還有三十多戶，大家相繼停止月供，希望開發(fā)商拿到房產(chǎn)證后再補(bǔ)交房款。但好景不長，2021年5月19日，徐先生家中的水表被人拆走了。“他們此前是停我家的水，我自己到水房把我家水龍頭擰開后，他們就派人把我家水表拆走了。”徐先生說，因此，他和妻子現(xiàn)在是有家住不成，現(xiàn)在每天都在外借宿湊和著。

5月22日，華商報(bào)記者在徐先生的帶領(lǐng)下來到該小區(qū)，徐先生說，小區(qū)名字錦上壹品現(xiàn)如今被百花村5號(hào)樓代替，發(fā)生“假按揭”的多發(fā)生在他們這棟樓上。

記者了解到，這是一棟三梯每層12戶共30多層的高層住宅。在徐先生家所在樓層的水房里，徐先生指著缺失水表的位置說，他家的水表被拆走了，問物業(yè)人員，物業(yè)說是金格公司的人拆走的。

一張來自金格公司的通知單顯示：截至5月21日，徐先生已欠金格公司房屋按揭款超過3期，按合同約定，公司有權(quán)收回房產(chǎn)，現(xiàn)起停止供水供電……

同為該小區(qū)業(yè)主的程女士，是要去銀行辦理一筆業(yè)務(wù)時(shí)發(fā)現(xiàn)“假按揭”情況的。不同于徐先生的是，程女士償還了5年的“假按揭”后，沒敢長時(shí)間停止月供，她說也遭遇過停水，也跟金格公司交涉過，“我說房產(chǎn)證的事情，對方說不滿意可以退房，我怎么可能退，現(xiàn)在房價(jià)漲得這么快，給我退錢這不是坑人嗎?”程女士說，后來她只能硬著頭皮還月供。

在程女士出示的銀行流水單上，記者看到，每月劃扣程女士的月供款的為金格公司。

金格公司：按照合同約定履行 可走司法程序維權(quán)

徐先生的買房手續(xù)中，除了有購房買賣合同外，還有另外三份合同，分別是：個(gè)人住房借款合同、房產(chǎn)(預(yù)購商品房)抵押合同以及購房分期付款合同。房屋買賣合同出賣人為西安市百花村城中村建設(shè)發(fā)展有限公司，委托代理機(jī)構(gòu)為金格公司;個(gè)人住房借款合同上寫明借款人為徐先生，貸款人為金格公司;房產(chǎn)抵押合同寫著抵押人是徐先生、抵押權(quán)人為金格公司;購房分期付款合同約定徐先生需每月按時(shí)支付房款給金格公司，還款時(shí)間為15年，每月還款數(shù)額為2278.22元，該合同第三款約定了雙方還款辦法，是由徐先生在金格公司規(guī)定時(shí)間內(nèi)扣劃個(gè)人賬戶款項(xiàng)，但在該合同的第五款第一條中又提到，此購房分期付款辦法，在金格公司完成與銀行的正常按揭手續(xù)后，徐先生同意與銀行簽訂正式按揭合同。徐先生說，這一條他始終認(rèn)為，金格房公司給他們辦理的是銀行的按揭手續(xù)。

經(jīng)在西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官方網(wǎng)站查詢，徐先生購買的“錦上壹品”樓盤目前沒有取得預(yù)售許可證。

對于業(yè)主停止月供討說法的情況，金格公司負(fù)責(zé)與業(yè)主接洽的一位負(fù)責(zé)人表示，按照合同約定，業(yè)主們超過3期沒月供的，就是違約了，業(yè)主可以申請退房，也可以走司法程序。該負(fù)責(zé)人說，房產(chǎn)證是因?yàn)榘倩ù宓囊恍┻z留問題耽擱了，等這些事情處理完后，就會(huì)很快拿到房產(chǎn)證。其稱，他們不會(huì)再(與業(yè)主)進(jìn)行私下的溝通，一切通過法律來履行。

律師觀點(diǎn)：

那么，金格公司給業(yè)主放貸合法嗎?業(yè)主停止月供是否違約?對業(yè)主停水停電的做法是否妥當(dāng)?一起來看律師觀點(diǎn)。

出賣人無權(quán)主張解除合同收回房產(chǎn)

陜西樂友律師事務(wù)所律師魯明睿認(rèn)為，本案當(dāng)中的出賣人作為委托人委托代理機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)公司與買受人簽約《個(gè)人住房借款合同》、《購房分期付款合同》等一系列買賣購房事宜，委托代理人在委托授權(quán)范圍內(nèi)進(jìn)行的法律行為，法律后果直接歸屬于委托人(出賣人)。

本案委托代理人金格房地產(chǎn)公司在獲取購房者身份證信息后明確書面同意為其辦理銀行按揭，就應(yīng)該按照合同約定據(jù)實(shí)辦理按揭，由于房地產(chǎn)公司的原因?qū)е聼o法辦理銀行按揭或者未辦理按揭的，房地產(chǎn)公司對合同的不能履行存在明顯的過錯(cuò)，其行為過錯(cuò)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和法律后果歸屬于委托人(出賣人)。

另外，本案簽約《個(gè)人住房借款合同》的主體當(dāng)中并沒有銀行的簽章，根據(jù)雙方簽訂的《購房分期付款合同》第五條第一項(xiàng)內(nèi)容約定“……乙方(買受人)同意與銀行簽訂正式按揭合同”，但事實(shí)上購房者徐先生的按揭事宜并未實(shí)際完成，其被出賣人和房地產(chǎn)公司隱瞞事實(shí)真相，得知未被登記備案辦理按揭后，據(jù)此才停止月供。很顯然是出賣人、房地產(chǎn)公司違約在先，徐先生才行使了抗辯權(quán)，對此違約責(zé)任應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)。

徐先生已向出賣人支付了大部分款項(xiàng)，更何況其未支付款項(xiàng)數(shù)額也未達(dá)到法律規(guī)定的數(shù)額，因此出賣人無權(quán)主張解除合同收回房產(chǎn)。

本案當(dāng)中如果經(jīng)過調(diào)查核實(shí)確實(shí)是出賣人串通房地產(chǎn)公司通過詐騙行為辦理“假按揭”，出賣人及房地產(chǎn)公司對辦“假按揭”騙取貸款應(yīng)當(dāng)負(fù)刑事責(zé)任。

一旦任何一方非法停水停電就構(gòu)成侵權(quán)

陜西許小平律師事務(wù)所律師羅震東認(rèn)為，徐先生、西安市百花村城中村建設(shè)發(fā)展有限公司、陜西金格房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《商品房買賣合同》無效。

經(jīng)在西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官方網(wǎng)站查詢，涉案的“錦上壹品”樓盤沒有預(yù)售許可證。當(dāng)事人也沒有取得所有權(quán)證，雙方簽訂的《商品房買賣合同》應(yīng)屬無效。徐先生有權(quán)向人民法院起訴，請求確認(rèn)合同無效并要求開發(fā)商將已收取的購房款全部退還。但是，有些地區(qū)的法院不受理小產(chǎn)權(quán)糾紛案件，當(dāng)事人維權(quán)可能存在障礙。

一般情形下，合同自成立時(shí)生效。但是，借貸合同自出借人將出借資金交付給借款人時(shí)生效。徐先生與陜西金格房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱金格房地產(chǎn)公司)雖然簽訂了《個(gè)人住房借款合同》，但金格房地產(chǎn)公司沒有將出借的資金直接交付給借款人徐先生，就應(yīng)交付給西安市百花村城中村建設(shè)發(fā)展有限公司用于支付房款。如果金格房地產(chǎn)公司交付款項(xiàng)，雙方簽訂的《個(gè)人住房借款合同》就不生效，金格房地產(chǎn)公司無權(quán)要求還款。

西安市百花村城中村建設(shè)發(fā)展有限公司違規(guī)售房，金格房地產(chǎn)公司與徐先生的借貸關(guān)系又尚存爭議，任何一方都無權(quán)以停水停電的方式逼迫還款。一旦停水停電就構(gòu)成侵權(quán)，徐先生有權(quán)向人民法院提起訴訟，要求排除妨害并賠償因此造成的損失。

房屋代理商擅自將欠款演變成借款并收取利息的行為可視為無效

陜西恒達(dá)律師事務(wù)所高級合伙人趙良善律師認(rèn)為：房屋代理商先后與業(yè)主簽訂了《房屋買賣合同》、《個(gè)人住房借款合同》、《房屋抵押合同》及《購房分期付款合同》，從這些合同來看，代理商金格房地產(chǎn)公司將房屋賣給業(yè)主，業(yè)主不能一次性向其付清購房款，于是采取分期付款的方式支付。司法實(shí)踐中，這樣的付款方式是不需要付利息的，只需按期每月向開發(fā)商付購房款即可。但是，代理商擅自將欠款演變成了借款，并收取利息，從而達(dá)到其又額外獲取一份利益(利息)的目的。

趙良善說，代理商擅自將欠款變成借款并收取利息的行為，違背了業(yè)主的意愿。而且根據(jù)《購房分期付款合同》第五條第一款約定，在代理商完成與銀行的正常按揭手續(xù)后，業(yè)主同意與銀行簽訂正式的按揭合同，這一條款則給業(yè)主造成了誤解，業(yè)主會(huì)錯(cuò)誤理解為貸款是在銀行辦理的正規(guī)按揭貸款，業(yè)主欠銀行的貸款，但是，實(shí)際上，代理商未在銀行為業(yè)主辦理按揭貸款，是代理商自身向業(yè)主貸款，從而賺取業(yè)主的利息。

趙良善表示，根據(jù)《貸款通則》第21條規(guī)定：“貸款人必須經(jīng)中國人民銀行批準(zhǔn)經(jīng)營貸款業(yè)務(wù)，持有中國人民銀行頒發(fā)的《金融機(jī)構(gòu)法人許可證》或《金融機(jī)構(gòu)營業(yè)許可證》，并經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記。”代理商不具備貸款資格，因此，本該由銀行為業(yè)主辦理按揭貸款，而代理商演變成其向業(yè)主貸款，這種貸款將被視為無效。如果代理商向不特定人放高利貸、情節(jié)嚴(yán)重的，甚至還會(huì)觸犯《關(guān)于辦理非法放貸刑事案件若干問題的意見》的規(guī)定，以及《刑法》第225條第4項(xiàng)的規(guī)定，涉嫌非法經(jīng)營。

華商報(bào)記者 苗巧穎