7月27日,北京市住建委發(fā)布《北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單》(以下簡(jiǎn)稱《清單》)。作為《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》的重要配套文件之一,《清單》不僅明確了物業(yè)服務(wù)人提供的一般物業(yè)服務(wù),還明確了物業(yè)管理雙方主體在協(xié)商議定物業(yè)服務(wù)合同時(shí),可結(jié)合實(shí)際從《清單》中選取所適合的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和基本事項(xiàng)。在業(yè)內(nèi)人士看來,《清單》的發(fā)布,意味著北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)的邊界問題得以進(jìn)一步明確。據(jù)悉,《清單》將自10月1日起施行。
物業(yè)服務(wù)的邊界問題,一直是外界的關(guān)注點(diǎn)所在。從此次發(fā)布的《清單》內(nèi)容來看,對(duì)于物業(yè)服務(wù)的分類更為清晰。具體來看,《清單》明確了物業(yè)服務(wù)人提供的一般物業(yè)服務(wù),包括綜合服務(wù)、共用部位及共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行和維修養(yǎng)護(hù)、環(huán)境維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、公共秩序維護(hù)等五大類、110項(xiàng)物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)。
在“規(guī)章制度”方面,《清單》明確,住宅小區(qū)要建立突發(fā)公共事件應(yīng)急預(yù)案;對(duì)于“利用共用部分經(jīng)營”,《清單》則再度明確,住宅小區(qū)的公共收益單獨(dú)列賬。
除了上述綜合服務(wù)內(nèi)容,《清單》中還就業(yè)主們普遍關(guān)心的“物業(yè)信息公示”問題進(jìn)行了詳細(xì)說明。具體來看,《清單》中提及,物業(yè)服務(wù)人需要公示諸如項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、物業(yè)服務(wù)投訴電話、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算、車位或車庫的出售和出租情況等8項(xiàng)內(nèi)容。
屋面漏水、門窗漏雨、外墻脫落等業(yè)主反映強(qiáng)烈的問題,則被寫在了“房屋本體及附屬構(gòu)筑物”這一欄下。具體來看,《清單》明確,物業(yè)服務(wù)人需要做到:組織開展共用部位的日常檢查、記錄;組織開展共用部位的日常維修養(yǎng)護(hù);房屋安全的定期普查、完好性評(píng)定,附屬構(gòu)筑物的檢查管理;存在安全隱患的告知業(yè)主,并采取相應(yīng)的防范措施;應(yīng)急處理(屋面漏水、門窗漏雨、外墻脫落等)。
北京商報(bào)記者了解到,《清單》另一大亮點(diǎn)在于,物業(yè)管理雙方主體在協(xié)商議定物業(yè)服務(wù)合同時(shí),可以結(jié)合住宅小區(qū)實(shí)際、物業(yè)服務(wù)需求及物業(yè)費(fèi)付費(fèi)意愿,從《清單》中選取所適合的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和基本事項(xiàng),細(xì)化或補(bǔ)充增加其他服務(wù)作為合同約定的內(nèi)容,物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)的確定更加靈活。
“《清單》的發(fā)布,對(duì)于化解物業(yè)管理矛盾糾紛、建立健全物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)秩序、引導(dǎo)行業(yè)健康有序和良性發(fā)展具有重大意義。”談及《清單》發(fā)布的意義,北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,有了物業(yè)服務(wù)清單,將極大地方便業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)的主要內(nèi)容和基本事項(xiàng),以“菜單”式的方式,保證物業(yè)服務(wù)的公開透明,保障廣大業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán),維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。同時(shí),將進(jìn)一步引導(dǎo)規(guī)范物業(yè)服務(wù)行為,確保物業(yè)服務(wù)“陽光”規(guī)范運(yùn)行。
知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)同,物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和事項(xiàng)的公開透明,將推動(dòng)業(yè)主加深對(duì)物業(yè)服務(wù)人的理解,進(jìn)而強(qiáng)化權(quán)責(zé)意識(shí),提升主動(dòng)參與物業(yè)活動(dòng)的積極性,促進(jìn)成為有效打開緩解矛盾、解決難題之門的關(guān)鍵“鑰匙”。
作為《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》的重要配套文件之一,即將落地施行的《清單》未來將如何確保實(shí)施?根據(jù)北京市住建委發(fā)布的相關(guān)通知要求,物業(yè)服務(wù)人、房管部門以及物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)等各方責(zé)任已被明確。具體來看,物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照《清單》,結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況簽訂物業(yè)服務(wù)合同、協(xié)議,開展物業(yè)服務(wù)工作。
各區(qū)住房城鄉(xiāng)(市)建設(shè)或房屋主管部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)工作開展情況的監(jiān)督,發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)人提供服務(wù)不符合《清單》要求的,要責(zé)令規(guī)范改正。至于物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì),則負(fù)責(zé)協(xié)助、指導(dǎo)、督促會(huì)員單位做好《清單》使用工作。
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一個(gè)公式三級(jí)明細(xì) 北京物業(yè)服務(wù)成本計(jì)價(jià)不再難
北京商報(bào)訊
(記者 盧揚(yáng) 榮蕾)7月27日,北京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)外發(fā)布《北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本計(jì)價(jià)規(guī)則(試行)》(以下簡(jiǎn)稱《計(jì)價(jià)規(guī)則》)?!队?jì)價(jià)規(guī)則》按照《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》明確的不同物業(yè)服務(wù)人及選擇的不同物業(yè)服務(wù)方式,分別進(jìn)行了明晰,不僅確定了物業(yè)服務(wù)成本的計(jì)算公式,并將物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成費(fèi)用細(xì)分為三級(jí)科目。借助“一個(gè)公式、三級(jí)科目”,北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本計(jì)價(jià)“由難趨易”。
包括業(yè)主共同決定委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)單位和其他管理人,被業(yè)內(nèi)統(tǒng)一概括為“物業(yè)服務(wù)人”。長期以來,物業(yè)服務(wù)主體在進(jìn)行費(fèi)用協(xié)商時(shí),經(jīng)常會(huì)混淆物業(yè)服務(wù)費(fèi)和物業(yè)服務(wù)成本等概念,這也使得物業(yè)服務(wù)費(fèi)定價(jià)、收繳的規(guī)范化和公開化受到了一定影響。
從北京市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)此次發(fā)布的《計(jì)價(jià)規(guī)則》來看,該規(guī)則按照《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》明確的不同物業(yè)服務(wù)人及選擇的不同物業(yè)服務(wù)方式,分別進(jìn)行了明晰,確定了物業(yè)服務(wù)成本計(jì)算公式:物業(yè)服務(wù)成本價(jià)格=年度物業(yè)服務(wù)成本總額/專有部分面積總和/月數(shù)。
此外,《計(jì)價(jià)規(guī)則》還就公式中涉及的物業(yè)服務(wù)成本、年度物業(yè)服務(wù)成本總額、專有部分面積、月數(shù)等名詞通過簡(jiǎn)明易懂的語言逐一進(jìn)行了解釋,其中,重點(diǎn)對(duì)物業(yè)服務(wù)成本的構(gòu)成進(jìn)行了詳細(xì)定義。
根據(jù)《計(jì)價(jià)規(guī)則》,物業(yè)服務(wù)成本包括物業(yè)服務(wù)人為該項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)服務(wù)實(shí)際支出的直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)和間接費(fèi)用等。物業(yè)服務(wù)成本計(jì)價(jià),應(yīng)綜合考慮社會(huì)價(jià)格指數(shù)、社會(huì)平均工資、社會(huì)保險(xiǎn)繳納比例、材料采購價(jià)格以及水、電、氣、熱等能耗價(jià)格的變化。對(duì)于小區(qū)業(yè)主選擇不同物業(yè)服務(wù)人的情形,《計(jì)價(jià)規(guī)則》也就物業(yè)服務(wù)費(fèi)價(jià)格制定的原則進(jìn)行了明確。
值得一提的是,為了幫助業(yè)主詳細(xì)了解成本明細(xì),《計(jì)價(jià)規(guī)則》還確立了三級(jí)科目,即:明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成費(fèi)用細(xì)分為三級(jí)科目。具體來看,一級(jí)科目為十項(xiàng)基本費(fèi)用;二級(jí)科目在一級(jí)科目基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)分,包含人工、專項(xiàng)服務(wù)、安全生產(chǎn)管理、能源消耗、物料消耗、辦公費(fèi)用等項(xiàng),并就人工費(fèi)用的依據(jù)進(jìn)行了明確約定;三級(jí)科目為各項(xiàng)物業(yè)服務(wù)成本明細(xì),在二級(jí)科目基礎(chǔ)上除人工費(fèi)用外,其他科目依據(jù)《北京市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單》及財(cái)務(wù)管理相關(guān)規(guī)定,對(duì)支出科目進(jìn)行細(xì)分。
據(jù)《計(jì)價(jià)規(guī)則》,具體項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)成本費(fèi)用按服務(wù)雙方約定執(zhí)行的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,參照第三級(jí)科目計(jì)算物業(yè)服務(wù)成本總額,確保服務(wù)合同、標(biāo)準(zhǔn)、內(nèi)容清單和費(fèi)用間“真發(fā)生、對(duì)得上,算得清”。同時(shí),《計(jì)價(jià)規(guī)則》還對(duì)物業(yè)服務(wù)成本計(jì)價(jià)其他可能存在的情況進(jìn)行了補(bǔ)充說明。比如:不同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容的物業(yè)可按此公式單獨(dú)計(jì)算單位物業(yè)服務(wù)成本;在物業(yè)服務(wù)期內(nèi),物業(yè)服務(wù)各項(xiàng)成本將隨本市相關(guān)成本規(guī)定調(diào)整而適時(shí)調(diào)整。(記者 盧揚(yáng) 榮蕾)
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銀行發(fā)行同業(yè)存單熱情不減 147家銀行申報(bào)發(fā)行同業(yè)存單
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