北京第三批集中供地剛落下帷幕,第四批集中供地的預(yù)申請(qǐng)地塊就不斷出新。截至目前,據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)(簡(jiǎn)稱“北京市規(guī)自委”)官網(wǎng)顯示,已掛出8宗預(yù)申請(qǐng)住宅地塊,總起始價(jià)145.2億元,土地面積共計(jì)21.81萬(wàn)平方米。其中有2宗地塊位于朝陽(yáng),區(qū)位較為優(yōu)越,銷售指導(dǎo)價(jià)也最高,達(dá)到8.5萬(wàn)元/平方米。另外,大興、通州、房山、延慶、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、門頭溝各有1宗地塊。
“北京集中供地的批次多,挑選空間大。”北京資深地產(chǎn)評(píng)論人澤龍認(rèn)為,北京土拍的“二三五法則”開(kāi)啟了,也就是只有20%的熱門地塊火爆爭(zhēng)搶、30%的地塊弱競(jìng)爭(zhēng)、半數(shù)的地塊兜底或低價(jià)成交。
繼9月下旬第三批集中供地收官后,北京第四批集中供地已掛出8宗預(yù)申請(qǐng)住宅地塊。圖/IC photo
(相關(guān)資料圖)
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朝陽(yáng)平房鄉(xiāng)兩宗地
銷售指導(dǎo)單價(jià)8.5萬(wàn)元
10月14日,北京又新增1宗預(yù)申請(qǐng)的居住用地,其為門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)南區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目MC00-0015-6050地塊,起始價(jià)7.9億元,設(shè)定的土地合理上限價(jià)格為9.085億元;土地面積2.3萬(wàn)平方米,建筑規(guī)模3.22萬(wàn)平方米,銷售指導(dǎo)價(jià)6.1萬(wàn)元/平方米。
而此前的10月11日,北京剛新增2宗預(yù)申請(qǐng)居住用地。其中一宗為大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0208-6021地塊,土地面積約2.88萬(wàn)平方米,建筑規(guī)模約7.5萬(wàn)平方米;起始價(jià)約22.3億元,設(shè)定的土地合理上限價(jià)格為25.645億元。另一宗為朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目(一期)PF-44地塊,土地面積約1.96萬(wàn)平方米,建筑控制規(guī)模約4.9萬(wàn)平方米;起始價(jià)約22.2億元,設(shè)定的土地合理上限價(jià)格為25.53億元。
值得關(guān)注的是,9月30日,北京掛出5宗預(yù)申請(qǐng)地塊,其中也包括朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)的一宗地塊。從目前來(lái)看,上述朝陽(yáng)2宗地塊相鄰,無(wú)配建或公建,為純住宅用地,容積率均為2.5。由于區(qū)位屬性較為優(yōu)質(zhì),這兩宗地塊的商品房銷售指導(dǎo)價(jià)也是目前預(yù)申請(qǐng)地塊中最高的,達(dá)到8.5萬(wàn)元/平方米。
作為北京集中供地以來(lái)唯一連續(xù)五批均有供應(yīng)的區(qū)域,朝陽(yáng)區(qū)在北京第三輪土拍中暫緩供應(yīng),但在第四批供地中,朝陽(yáng)地塊再次出現(xiàn)。
對(duì)于此次推出的朝陽(yáng)區(qū)平房鄉(xiāng)2宗住宅用地,中原地產(chǎn)預(yù)計(jì),其將打造成高層或小高層產(chǎn)品。
此外,中原地產(chǎn)認(rèn)為,上述兩宗朝陽(yáng)地塊均位于東五環(huán)外,屬于朝陽(yáng)常營(yíng)板塊,南側(cè)緊鄰朝陽(yáng)北路,不遠(yuǎn)就是地鐵6號(hào)線黃渠站,出行非常便利,地塊屬性較優(yōu)。不過(guò),目前朝陽(yáng)區(qū)新盤多、存量高,且崔各莊、奶西村、東壩等板塊內(nèi)的項(xiàng)目單價(jià)普遍在8萬(wàn)元/平方米左右,雖然板塊不同,客群不完全一樣,但仍會(huì)對(duì)該地塊未來(lái)銷售形成一定競(jìng)爭(zhēng)。
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亦莊新城地塊起始價(jià)近29億,
區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)激烈
值得注意的是,在第三批供地結(jié)束后一周,9月30日,北京掛出5宗預(yù)申請(qǐng)地塊,推地的密集節(jié)奏也反復(fù)被業(yè)內(nèi)提及。在這5宗地塊中,除有1宗朝陽(yáng)平房鄉(xiāng)地塊之外,還包括城市副中心0501街區(qū)、延慶區(qū)06街區(qū)、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)亦莊新城0510街區(qū)及房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)地塊。
其中,亦莊新城0510街區(qū)YZ00-0510-0032地塊起始價(jià)最高,約為28.7億元。該地塊土地面積約4.34萬(wàn)平方米,規(guī)劃建筑面積約8.68萬(wàn)平方米,土地合理上限價(jià)格約33億元;未來(lái)商品房銷售指導(dǎo)價(jià)5.8萬(wàn)元/平方米。
亦莊新城0032地塊屬于臺(tái)湖板塊,東側(cè)為北京第三批次供應(yīng)的0033地塊。0033地塊由亦莊博潤(rùn)+亦莊久筑聯(lián)合體以底價(jià)摘得,銷售指導(dǎo)價(jià)同樣為5.8萬(wàn)元/平方米;拿地的兩家公司均為亦莊投資控股的間接子公司。此外,0032地塊的北側(cè)為今年第一批集中供地中成交的土地,該項(xiàng)目命名為“綠城桂語(yǔ)聽(tīng)瀾”。從目前來(lái)看,區(qū)域新盤較為集中,如果該地塊成功出讓,今年出讓的土地項(xiàng)目有望結(jié)成“三兄弟”,同時(shí)也面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。
對(duì)此,中原地產(chǎn)分析認(rèn)為,目前板塊內(nèi)短板比較明顯,生活配套不足,商業(yè)、醫(yī)療等配套設(shè)施待完善,并且該地塊距離地鐵17號(hào)線嘉會(huì)湖站稍遠(yuǎn)。另外,臺(tái)湖板塊雖然劃歸到亦莊管轄,但仍執(zhí)行通州“雙限”政策,第三批次供應(yīng)的0033地塊最終由亦莊國(guó)有平臺(tái)公司兜底獲得,第四批次供應(yīng)的0032地塊能否順利出讓還是個(gè)未知數(shù)。
而從整體土地出讓規(guī)則來(lái)看,目前公布的8宗預(yù)申請(qǐng)地塊的出讓規(guī)則與此前相比并無(wú)明顯變化。多數(shù)地塊都設(shè)定了土地合理上限價(jià)格,當(dāng)競(jìng)買報(bào)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格時(shí),不再接受更高報(bào)價(jià),轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積程序;當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)“現(xiàn)房銷售”面積達(dá)到設(shè)定的上限面積時(shí),轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)的方式確定競(jìng)得人。
北京第四批集中供地預(yù)申請(qǐng)住宅地塊情況列表
數(shù)據(jù)來(lái)源:北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)
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北京土拍或開(kāi)啟“二三五法則”
9月23日,北京今年第三批集中供地收官。截至目前,北京市今年已經(jīng)完成三個(gè)批次的土地集中出讓,共成交了49宗地塊,總成交額約1480億元。
其中,2月,在北京第一輪集中供地中,共成交17宗住宅用地,總土地成交金額480.225億元;在5月第二輪集中供地中,共出讓14宗宅地,總土地成交金額499.575億元;9月,在第三輪集中供地中,共出讓18宗商品住宅用地,總土地成交金額500.295億元。
對(duì)比來(lái)看,2021年,北京總計(jì)集中進(jìn)行三輪供地,成交了63宗地塊,約成交金額2112.04億元。今年前三批次供地規(guī)模還遠(yuǎn)不及去年,因此第四批次集中供地的推出也在情理之中。
另?yè)?jù)中原地產(chǎn)預(yù)計(jì),接下來(lái)還會(huì)有其他預(yù)申請(qǐng)地塊陸續(xù)掛牌。而從北京今年集中供地可以看到,每輪供地的地上規(guī)劃建筑物面積總計(jì)保持在150萬(wàn)平方米左右,成交金額在500億元左右。而第四批供地的規(guī)模似乎也在這一定律之中。
此外,另?yè)?jù)業(yè)內(nèi)人士透露,包括北京市規(guī)自委掛出的8宗預(yù)申請(qǐng)住宅地塊在內(nèi),北京今年第四批供地總量或有20多宗地塊,其中朝陽(yáng)、豐臺(tái)、通州成為供地“大戶”。
當(dāng)然,預(yù)申請(qǐng)的土地并不一定最終都能上市,預(yù)申請(qǐng)方式在一定程度上避免出讓地塊出現(xiàn)流拍、終止等情況,提高了掛牌出讓的效率。比如,10月17日,天津首次采用“預(yù)申請(qǐng)”方式供地,累計(jì)預(yù)公告21宗地塊,最終掛牌17宗,100%出讓成功。
澤龍認(rèn)為,北京第四批次供地最終推出的土地?cái)?shù)量可能并沒(méi)有市場(chǎng)預(yù)期的那么多。從目前來(lái)看,集中供地的批次越多,挑選空間更大,從房企拿地情況來(lái)看,預(yù)期第四批次還是延續(xù)第三批次的行情,熱門地塊遭拼搶,但是多數(shù)地塊還是底價(jià)成交。
對(duì)于土地市場(chǎng)即將開(kāi)啟的“加餐”模式,澤龍表示,房企的“飯量”是一天不如一天,飯頓多了、飯量供應(yīng)也大了,但是“胃口”并未相應(yīng)變大。北京第四批次供地將開(kāi)啟“二三五法則”,即20%的熱門地塊火爆爭(zhēng)搶,30%的地塊弱競(jìng)爭(zhēng),半數(shù)的地塊兜底或低價(jià)成交。
新京報(bào)記者| 袁秀麗
編 輯|楊娟娟
排 版 | 寇德娜
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