每經(jīng)記者：王佳飛每經(jīng)編輯：段煉,陳夢妤

距離北京公布全國首批高標準商品住宅建設方案已經(jīng)一年。

10月18日，《每日經(jīng)濟新聞》記者查詢中綠東岳府（綠源佳苑）網(wǎng)簽數(shù)據(jù)時發(fā)現(xiàn)，這個早在2021年11月底便取得438套房預售證的項目，僅網(wǎng)簽41套。

【資料圖】

今年2月21日，該項目又獲得一張預售證，批準銷售住宅296套和518個地下車庫，目前僅網(wǎng)簽1個車位和1個庫房。

如果按兩張預售證的房源疊加計算，中綠東岳府的網(wǎng)簽率甚至僅約5.6%。

來源：北京市住建委

中綠東岳府網(wǎng)簽均價約7.2萬元/平方米，作為比較，和該項目處于同一地段，2021年9月取得預售證的保利錦上（悅錦雅苑）已經(jīng)網(wǎng)簽381套，該項目價格也和中綠東岳府價格相仿，為7.1萬元/平方米。甚至是今年才取得預售證的保利錦上二期（煦景雅苑，平均網(wǎng)簽價格6.9萬元），都已經(jīng)網(wǎng)簽246套。

那么，作為全國首批亮相的高標準商品住宅，為何會出現(xiàn)如此尷尬的局面？

首付350萬元，外墻厚45厘米

2021年5月10日，北京首次集中供地首日競拍，場面火爆異常，12宗地塊成交5宗，總價516.19億元，毫無意外地刷新北京單日土拍攬金紀錄，而其余7宗地塊并不是流拍，而是各方搶奪地過于激烈，進入競高標準住宅建設方案而待定。

進入競高標準住宅建設方案的其中一宗便是朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)1304-L02、L05地塊，最終中國綠發(fā)憑借著高標準方案在當年5月底最終贏得了對這宗地塊的爭奪，地價30.95億元，并且配建1.38萬平方米公租房，這便是現(xiàn)在的中綠東岳府。

在北京市規(guī)自委公布的設計方案中，中綠東岳府的亮點是：“該項目打造多個開放式集中綠地，串聯(lián)各個組團空間，形成生態(tài)與生活兼顧的美好社區(qū)。在總平面布局上，采取圍合式布局?！?/p>

全面實施三星級綠色建筑，實施超低能耗建筑面積達到總面積的比例是100%，超低能耗面積73016平方米。在施工中采用通過三星級綠色建材認證的預拌混凝土、預拌砂漿、保溫材料、建筑門窗、防水卷材、防水涂料（本項目將采用上述綠色建材中至少4類，每類100%使用）。住宅小區(qū)內(nèi)道路、園林綠化等公共設施項目建設所用路面磚、植草磚、道路無機料、路緣石等100%使用建筑垃圾再生產(chǎn)品。

9月底，《每日經(jīng)濟新聞》記者來到國貿(mào)區(qū)域的中綠東岳府的銷售中心，這里距離項目所在的王四營還有10多公里，但據(jù)銷售人員說：“我們主要目標客戶在國貿(mào)，所以我們就把售樓處扎在這里了?！?/p>

中綠東岳府建設現(xiàn)場 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

中綠東岳府定位改善，據(jù)銷售人員介紹，項目122平方米戶型起，單價在7萬元上下，首付350萬元左右。

在銷售人員的介紹中，“科技”占了很大比重，“五恒科技住宅”“三星級綠色”“墻體門窗特殊處理”等名詞一個接一個出現(xiàn)，銷售人員還會幫你算賬：“如果用我們的恒溫恒濕系統(tǒng)，全年電費也就1000塊錢，比冬天的取暖費便宜多了。”

“別家正常的外墻一般都是25厘米，我們能做到45厘米，所以我們有窗臺但沒有飄窗。普通住宅的外墻是鋼筋混凝土加一層保溫層，而我們是三層，和三明治一樣，有兩層鋼筋混凝土夾一層保溫層。保溫層和我們家里冰箱用的材料是一個級別，很大部分成本在這里了?！?/p>

“得房率73%，還是不差的?！?/strong>

什么是高標準？

其實高標準商品住宅并不是一個新概念。

北京市規(guī)自委2017年發(fā)布的《我委創(chuàng)新土地招拍掛方式，推進高標準商品住宅建設》提到，自2016年12月起，北京市在土地出讓環(huán)節(jié)開展“限房價、競地價”試點，創(chuàng)造性地在高標準商品住宅建設項目管理中運用企業(yè)承諾加履約保函的市場機制，確保項目建設成為高標準的建筑。目前已完成了7個高標準商品住宅的方案評選，共計105萬平方米。

當時提出的高標準商品住宅建設方案評選主要包括：綠色建筑星級、裝配式建筑實施比例、其他節(jié)能環(huán)保技術(shù)應用、規(guī)劃建設方案和企業(yè)自持商品住房運營方案。最終競得企業(yè)按照承諾接受政府監(jiān)督。我委通過施工圖設計文件審查可再生能源利用率、裝配式建筑比例、減震隔震技術(shù)和新風系統(tǒng)應用比例等，并督促取得綠色建筑設計標識。

至2021年5月北京首次集中供地，18宗地塊均“限房價、競地價”，并規(guī)定在拍賣上限價格觸頂后，主要實行“競高標準商品住宅建設方案、現(xiàn)場搖號、競現(xiàn)房銷售及競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”4種競買方式。

兩個月后的7月30日，北京市規(guī)自委公布朝陽區(qū)崔各莊鄉(xiāng)地塊、朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)兩個地塊、朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)地塊、海淀區(qū)樹村兩個地塊、城市副中心梨園鎮(zhèn)地塊、延慶區(qū)南菜園地塊等8個地塊的高標準建設方案，這也是全國第一批高標準商品住宅方案。

當時市規(guī)自委相關(guān)負責人介紹了此次集中供地高標準商品住宅建設方案的背景和相關(guān)工作：為營造公開、公平、公正的市場環(huán)境，提升居住建筑設計品質(zhì)，北京綜合運用房地產(chǎn)調(diào)控政策工具，當競買報價達到出讓宗地土地合理上限價格時，轉(zhuǎn)入高標準商品住宅建設方案投報程序；或當競買報價達到出讓宗地土地合理上限價格，現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達到設定的預設份額（或現(xiàn)場競報“公共租賃住房”達到上限面積時），轉(zhuǎn)入高標準商品住宅建設方案投報程序。這一舉措在全國是首創(chuàng)。

成本要比一般住宅高出1500元/平

而在周圍一些項目看來，高標準可能是中綠東岳府的缺點。

周邊項目一位銷售人員說：“他們的墻體特別厚，得房率肯定就低了，買122平方米的和110多平方米的戶型套內(nèi)面積一樣，您花小100萬元多買那么大的建筑面積，這些錢什么時候能掙回來呢？”

此外，北京一家操盤高標準商品房的企業(yè)管理人士也向《每日經(jīng)濟新聞》記者講過他們對此類產(chǎn)品的認知：“高標準商品房對企業(yè)建造的要求很高，我們能看到的科技、綠色等要求都需要達標，并且也將是大趨勢。從北京土拍來看，設置競高標準的地塊越來越多，這便要求房企提高自己的產(chǎn)品品質(zhì)和管理水平。”

“但據(jù)我觀察，目前消費者對高標準商品房的感知還不太強，我們要花很大功夫去解釋什么是高標準，但依舊收效甚微。我們核算下來，高標準商品房每平方米的成本要比一般住宅高上1500元，消費者為這部分溢價買單的意愿還是不夠強，這從一些項目的銷量上就能看出來?！?/p>

針對中綠東岳府的種種疑問，《每日經(jīng)濟新聞》記者向相關(guān)負責人發(fā)去采訪函，截至記者發(fā)稿時尚未有回復。

記者|王佳飛

編輯|段煉 陳夢妤 杜恒峰

校對|孫志成

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