1、北京終于放松了限購。

2、杭州二套4成、取消認(rèn)房認(rèn)貸。比較大的利好。

3、杭州意義大于北京，3-5萬的臺湖馬駒橋并不優(yōu)質(zhì)。

(資料圖片)

4、其力度相當(dāng)于：法拉利給了50塊錢優(yōu)惠券。

5、側(cè)面反映了：如果再不放開，樓市不行。

1

7年后，北京終于放松了限購。

時隔7年后，北京市通州區(qū)的樓市“雙限購”政策終于放開了口子。

2022年11月8日，北京市住建委官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)亦莊新城臺馬地區(qū)商品住房管理的通知》。

經(jīng)市政府批準(zhǔn)，自本通知發(fā)布之日起，劃歸北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理的通州區(qū)臺湖、馬駒橋地區(qū)(約78平方公里)商品住房(包括新建商品住房和二手住房)執(zhí)行北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商品住房政策有關(guān)規(guī)定。

什么意思？

通州區(qū)臺湖、馬駒橋地區(qū)不再執(zhí)行通州“雙限購”政策。

以前的雙限政策太嚴(yán)厲了，一是必須5年社?；騻€稅，二是必須擁有通州戶籍。

2015年8月14日，北京市住建委、通州區(qū)政府發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷售管理的通知》，京籍或在北京已經(jīng)繳納5年社保或連續(xù)5年納稅的非京籍，還要滿足通州要求的限購政策。

2

效果怎么樣？

我上網(wǎng)搜了一下，中介一片歡騰。

連夜看房，

24小時中介開門，

極大的利好，

金悅郡二期一晚上就賣了79套，

……

甚至連本地專家都表示，對于該區(qū)域的購房者來說：

重大利好。

“一批此前不滿足通州限購條件的購房者們，重新?lián)碛辛速彿抠Y格，對提升該區(qū)域的市場活躍度有著積極意義，對于整個亦莊區(qū)域的樓市競爭格局也會產(chǎn)生一定的影響。同時，間接促進(jìn)人才引進(jìn)和產(chǎn)業(yè)升級，利好亦莊經(jīng)開區(qū)。”

他們真的是睜眼說瞎話?。?/p>

我們看一下臺湖、馬駒橋的成交數(shù)據(jù)，就知道為什么說效果很一般。2022年1-10月，臺湖、馬駒橋地區(qū)商品住宅成交1139套，成交均價46097，也就是說，今年最多也就成交1300套左右。在過去的5年中，板塊內(nèi)出現(xiàn)了桂語聽瀾、明月聽蘭、亦莊橡樹灣、金悅郡、臺湖金茂悅等幾個樓盤，去化都很一般。

千萬不要聽信專家的話！

千萬不要聽信中介的話！

千萬不要聽信政策的話！

不管是短期還是長期，我都看空這個板塊。

因為相比于臺湖、馬駒橋，我更建議大家關(guān)注亦莊、通州商務(wù)區(qū)、通州老城區(qū)，這些價值更大、保值更硬；

如果相比北京主城，我更推薦北京主城，學(xué)區(qū)、配圖、商業(yè)、地鐵更好。

3

于是，我們解決了第一個問題：

北京是放松限購，卻是赤裸裸的雞肋。

食之無味，棄之也不可惜。

但是我想強(qiáng)調(diào)的卻是，在這個政策的背后，充斥著幾個悖論：

1、既然要放松限購，為什么是臺湖、馬駒橋雞肋板塊？

2、北京很慘嗎？相比于大量的二三四五線，已經(jīng)非常不錯。

那，為什么？

一是信心。

二是信號。

三是支持自住。

一線市場開始疲憊，北京、上海還能抗住，深圳完全扛不住了；

二線市場開始垮掉，成都西安合肥杭州廣州等倒掛新房還能搶，但是大量的非主城新房根本賣不動，二手房更是踩踏式降價。

三四五線更慘，新房、二手房全都賣不動。

開發(fā)商，瀕臨破產(chǎn)。

地方政府，土地財政一潰千里。

購房者，動輒幾十萬、幾百萬的大降價。

信心，被一點一點蠶食。

4

北京、上海、深圳，一線下滑。

哪怕去掉炒房客，他們是整個中國樓市的信仰。一旦失守，將是萬劫不復(fù)的境地。

1、北京。

大量的新房賣不動。

不要看中建玖合府、中信府、幸福里、匯德里賣得非常不錯，除了這些，實際上大部分的樓盤賣得非常一般，市場去化很差，尤其是房山、順義、昌平、通州，極其難賣。

二手房更是不好賣。

10月：6881套。

9月：14329套。

8月：13920套。

7月：12338套。

6月：11009套。

5月：8599套。

再看掛牌量：

屢創(chuàng)新高！

踩踏式降價，拋售式降價，掛牌量攀升，將是大概率事件。

2、上海。

現(xiàn)在上海是很不錯，但是保不齊未來啊。

三張圖：成交量、掛牌量、成交總價圖。

很明顯，都不樂觀。

最明顯的是成交量細(xì)分結(jié)構(gòu)的變化，之前6-9月的成交量集中在17000-26000套，現(xiàn)在則集中在18000-20000套，還有一個明顯的變化是剛需逐漸觀望、富人出手變化不大，以前200-600萬套成交量集中在15000-20000套之間，現(xiàn)在則集中在15000-18000套之間，減少了將近1/6，也很明顯。

上海太貴了！

2020年8月到現(xiàn)在漲幅太猛了！

3、深圳。

不必說了，看成交量。

深圳根本不是腰斬，成交量從腳脖子砍，成交價直奔7折。

從這你就能看出來深圳到底有多慘了！

深圳，永不見底。

5

我想討論的觀點只有一個：

一線城市困守。

二線城市慘一點。

三四線城市非常慘。

信心被消磨完了。

如果再不救市，那真的是系統(tǒng)性的危機(jī)了。

1、覆巢之下，資產(chǎn)腰斬。

一定會影響大部分普通人的資產(chǎn)，我相信一定會有大量的朋友，你的資產(chǎn)幾乎全部都在房子上，那么這個時候，如果市場非常非常差，尤其是二手房的流動性非常差的時候，你的房子跌到200萬，180萬，160萬的時候，你心疼不心疼？

如果一年跌了20萬，你的工資能不能掙20萬？

如果一年跌了40萬，你的工資能不能掙40萬？

這個問題，必須思考一下。

2.、沒有樓市拖底，必然拖累經(jīng)濟(jì)。

如果樓市不行了，經(jīng)濟(jì)能保住嗎？

能不能保住5？能不能保住3？

很多朋友都在說過去的20年拖累了經(jīng)濟(jì)，有一定道理，但是更多的因素是現(xiàn)在房地產(chǎn)在為經(jīng)濟(jì)托底，房地產(chǎn)還能容納大量的基建，房地產(chǎn)還能帶動很多人的就業(yè)，這個時候突然不行了，經(jīng)濟(jì)怎么樣？

沒有足夠大的蛋糕，我們都是死路一條。

沒有足夠大的蛋糕，資產(chǎn)都是死路一條。

6

這個時候，我們必須呼吁：

1、救市不是為了樓市，首先是救我們，救普通人。一榮俱榮，一損俱損，樓市沒了，資產(chǎn)就沒了，經(jīng)濟(jì)也沒了，收入也沒了。

2、普通人太慘了，他們失去了保衛(wèi)資產(chǎn)的勇氣。你知道有多少普通人還不起月供了嗎？你知道有多少人買不起房子了嗎？你知道有多少人被迫離開大城市？

3、政策底盡快到來，加快流動性。北上深放松一點戶籍/社保/個稅限制，二手房指導(dǎo)價可以放松了，限售可以逐步放松了，帶押過戶等。

4、開發(fā)商該死，可是必須交完房再懲罰。千萬不敢出現(xiàn)杠桿的反噬，因為少量的變現(xiàn)都可能帶來踩踏和恐慌拋售。

5、資產(chǎn)，本質(zhì)上也是居民儲蓄，但是現(xiàn)在流動性變差，或者幾乎沒有流動性，居民儲蓄持續(xù)消耗后，會讓一些非投資者償債能力也出現(xiàn)問題。

6、一榮俱榮，一損俱損。樓市慘，經(jīng)濟(jì)慘，最后都是由底層來承擔(dān)，誰是底層？你我還是誰？想必大家心中都有一個答案。

上海大都市圈規(guī)劃來了，臨港片區(qū)、蘇州和寧波3個綜合性全球城市亮了！當(dāng)下階段，蘇州地位空前凸顯，作為優(yōu)質(zhì)城市已經(jīng)開了口子，是當(dāng)下資產(chǎn)配置的優(yōu)選！

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