在全國(guó)多地樓市下行的背景下，北京樓市依然穩(wěn)穩(wěn)的。隨著調(diào)控政策的出臺(tái)，近期北京樓市也有了一些新變化。

(資料圖)

目前看來，二手房掛牌量增加，改善需求有所釋放；新房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，特價(jià)房、工抵房、高傭金，多種營(yíng)銷手段來市場(chǎng)搶籌。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，近期市場(chǎng)變化很快，大部分新房入市房?jī)r(jià)無上漲預(yù)期，多數(shù)會(huì)低于銷售指導(dǎo)價(jià)銷售，二手房市場(chǎng)流動(dòng)性增加，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)產(chǎn)生分化。

北京10月住宅銷售價(jià)格穩(wěn)中有漲

11月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，10月70個(gè)大中城市中，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降，一線城市同比上漲，二三線城市同比降幅略擴(kuò)。

二手房方面，一線城市中只有北京的二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲，漲幅為0.1%；上海、廣州和深圳均環(huán)比下降，跌幅分別為0.4%、0.7%和0.2%，其中上海二手房?jī)r(jià)格是自去年年底以來首次環(huán)比下跌。

新房方面，一線城市中僅北京和上海環(huán)比上漲，漲幅分別為0.4%和0.3%，廣州和深圳分別環(huán)比下跌0.3%和0.7%。

易居研究智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前全國(guó)新房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌已持續(xù)14個(gè)月，同比下跌已持續(xù)7個(gè)月，市場(chǎng)改善狀況不佳，預(yù)計(jì)明年上半年房?jī)r(jià)同比也依然是下跌態(tài)勢(shì)。

值得注意的是，北京樓市表現(xiàn)出其特殊性，整體下行趨勢(shì)并不明顯，但市場(chǎng)分化在加劇。

北京二手房掛牌量增加 改善需求釋放

近期，貝殼找房現(xiàn)在顯示的二手房掛牌量在10.2萬套。有業(yè)內(nèi)人士稱，近期二手房掛牌量還在持續(xù)增加，加上后臺(tái)數(shù)據(jù)，或超過13萬套。對(duì)此，北京鏈家研究院方面表示，2019年后，北京鏈家每年下半年掛牌量均超過10萬套，10萬套掛牌量屬于北京市場(chǎng)正常水平。

事實(shí)上，二手房掛牌量增加主要是受到近期政策影響。從“帶押過戶”到“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理等，今年下半年，陸續(xù)出臺(tái)了優(yōu)化二手房交易模式等政策。9月底，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局推出支持居民換房和個(gè)稅優(yōu)惠政策，降低換房成本。這些政策激發(fā)了改善需求的入場(chǎng)節(jié)奏。

“個(gè)稅退稅后，房本滿二或不滿二的房源都開始掛出了，導(dǎo)致房源上升。但從實(shí)際上看，業(yè)主賣掉二手房后，還會(huì)再轉(zhuǎn)化成二手房的買家或者新房的買家，所以會(huì)帶來整體市場(chǎng)流動(dòng)性的提升，形成二手房和新房市場(chǎng)形成一池活水，增加市場(chǎng)流通性?！焙洗T研究機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅分析認(rèn)為，短時(shí)間二手房掛牌量的增加，其實(shí)帶來的是更有益的一個(gè)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期的結(jié)果。

北青地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，在掛牌的房源中，一些底層、頂層房源，及采光等有缺陷的房源掛牌時(shí)間較長(zhǎng)，未能順利出售，只能不斷調(diào)低售價(jià)。同個(gè)小區(qū)，相同戶型之間的價(jià)差明顯。

“有些年底著急用錢的業(yè)主，價(jià)格都有談價(jià)空間?！必S臺(tái)一位中介銷售人員表示，小區(qū)同戶型掛的房源增多后，有著急出售的房主，掛牌售價(jià)比今年成交的同戶型成交價(jià)格低了60萬，付款好沒準(zhǔn)兒還能再談。二手房本來就有一房一價(jià)的特點(diǎn)，目前市場(chǎng)平穩(wěn)，房源增加，可選擇性增加，對(duì)購房者而言是好事。但購房者確實(shí)也有觀望情緒。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，北京政策調(diào)控并未明顯松綁的情況下，市場(chǎng)平穩(wěn)，說明購房需求相對(duì)其他城市旺盛。優(yōu)質(zhì)小區(qū)、改善產(chǎn)品仍是市場(chǎng)購房人關(guān)注的焦點(diǎn)，降價(jià)預(yù)期不強(qiáng)。老破小去化艱難。預(yù)期后市將繼續(xù)分化。

北京新房項(xiàng)目售樓處實(shí)拍

新房冷暖不均 房企多舉措積極入市搶籌

二手房掛牌增加的同時(shí)，北京新房市場(chǎng)的庫存也處在高位。北京住建委數(shù)據(jù)顯示，新房截止到11月17日的住宅存量套數(shù)是8281套，相比去年同期大概增加了6000套。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2022年10月北京新建商品住宅成交8552套，環(huán)比上升14.22%，環(huán)比升幅較上月收窄24.53個(gè)百分點(diǎn)；同比上升27.79%，同比升幅較上月擴(kuò)大26.3個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，今年北京新房市場(chǎng)呈現(xiàn)出“量?jī)r(jià)齊升”的態(tài)勢(shì)。高端改善樓盤銷售良好，帶動(dòng)成交價(jià)格上漲。但更多的項(xiàng)目，則去化緩慢。

“今年截止11月17日，新房銷售金額排名前十的項(xiàng)目總體成交總金額在720億左右，全市新房成交金額22962億，銷量前十的項(xiàng)目占到592個(gè)新房項(xiàng)目總盤量的成交比重是24.3%，接近四分之一，可以看出新房市場(chǎng)冷暖趨勢(shì)的分化還是挺明顯的?！惫惚硎荆袌?chǎng)的熱銷盤還是少數(shù)，目前市場(chǎng)上現(xiàn)房銷售項(xiàng)目在整個(gè)存量新房市場(chǎng)中也在少數(shù)。

北青地產(chǎn)了解到，近期不少新房項(xiàng)目推出了特價(jià)房、工抵房，優(yōu)惠力度大，主要集中在遠(yuǎn)郊區(qū)縣。

比如房山某項(xiàng)目，73平米兩居室，原價(jià)327萬左右，現(xiàn)折扣價(jià)282萬，降幅達(dá)45萬。

同時(shí)，一位中介人員表示，目前新房傭金明顯在加碼，經(jīng)紀(jì)人向客戶推薦新房的動(dòng)力更足了。新房?jī)r(jià)格優(yōu)惠，對(duì)購房人來說產(chǎn)生直接吸引力。海淀永豐幸福里潤(rùn)園，109平一樓特價(jià)房一口價(jià)770萬，低于市場(chǎng)價(jià)100萬，一路之隔的中海富國(guó)里銷售指導(dǎo)單價(jià)8.5萬。盡管樓層并不理想，但價(jià)格優(yōu)勢(shì)仍然吸引了很多購房者問詢。

“我們定了昌平的新房，但這個(gè)價(jià)格能上車海淀，有些心動(dòng)，還在考慮中。”購房者周先生表示，主要考慮低樓層的缺點(diǎn)，包括后期轉(zhuǎn)手的價(jià)格，近期很多中介在聯(lián)絡(luò)，一些新房的清退房源也都還有，可供選擇的項(xiàng)目不少。

據(jù)了解，近期市場(chǎng)上一些關(guān)注度較高的項(xiàng)目也在開盤前就啟動(dòng)了渠道帶客。比如豐臺(tái)大紅門某新盤項(xiàng)目，說明蓄客存在壓力。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著房企年末沖刺業(yè)績(jī)，還將繼續(xù)釋放價(jià)格折扣。二手房?jī)r(jià)格有所松動(dòng)的情況，對(duì)新房成交也有影響，低于指導(dǎo)價(jià)開盤將成為常態(tài)。

文/陳晨