2022年11月24日根據(jù)北京官方的數(shù)據(jù)顯示:23日北京新增本土感染者是“509+1139”,這是北京本輪疫情以來連續(xù)三條“破千”。
(相關(guān)資料圖)
由此可見,就算是北京這樣的“嚴(yán)防死守”的城市,面對本輪疫情也已經(jīng)幾乎要“破防了”。疫情越來越難“防控”,主要的原因是三個方面:首先第一個是“這個病毒變異太快,傳染速度越來越快”,據(jù)說目前BF7變異株的傳染系數(shù)已經(jīng)超過18,意味著幾乎“防不勝防”。
第二個則是國家越來越強調(diào)“全面精準(zhǔn)防控”,盡可能協(xié)調(diào)疫情防控和穩(wěn)定經(jīng)濟的關(guān)系,不再像以前動不動就“全城靜默”。
第三個,也是最容易調(diào)整的一個,那就是中國大城市的“城區(qū)人口過于集中”,導(dǎo)致“疫情防控難度增大”。
我們根據(jù)“北京2022年11月22日北京疫情場所分布地圖”就可以看出,北京的“疫情場所”絕大多數(shù)都分布在“北京四環(huán)里”。
北京“城市單中心”的發(fā)展弊端可以說是“一覽無余”。
尤其是北京“四環(huán)里”還包括了“全國政治中心”,其人口密度的居高不下和城市地位的特殊性,都要求北京必須要加速新的城市規(guī)劃落地速度了。
因此,我們的預(yù)判是:未來5年,北京都市圈的建設(shè)速度一定會加速。這是在“后疫情時代”,北京不得不做的一件事了。第一:北京老城區(qū)的人口疏解速度將會加快,尤其是四環(huán)里,三環(huán)里的常住人口密度可能還要加速降下來,減少疫情的反復(fù)強度。最近北京市剛剛下發(fā)了《北京市老舊小區(qū)改造工作改革方案》,緊接著是“西城區(qū)大吉七號地塊申請式退租正式啟動”。然后是11月18日,法源寺歷史文化街區(qū)公布了《開展申請式退租意向摸底工作告知書》,“菜市口二期退租”也要馬上就要啟動了。
降低老城區(qū)常住人口密度,目前看還是要加速“老平房的退租力度”,“簡易樓的騰退速度”和“老舊危房的改建”。
另外,根據(jù)北京最新公布的《北京市老舊小區(qū)改造工作改革方案》,老城區(qū)里面的“違建”,“群租”,“地下室空間”也要加速拆除速度。
由于目前北京老城區(qū)擁有全北京、乃至全國最好的“教育資源”和“醫(yī)療資源”,所以只要口袋里有錢,幾乎所有人都想在北京老城區(qū)擁有“住房”。
出門就是“故宮”“王府井”,各種“文化小胡同”和“各大部委”,全國最好的“北京四中”和“協(xié)和醫(yī)院”,可以說北京老城“永不落”。
在這種背景下,北京應(yīng)該盡快出臺“因區(qū)施策”,防止常住人口“回流”老城區(qū),通州的“雙限政策”就非常值得借鑒。
第二:北京近郊新城應(yīng)該加快建設(shè)速度,快速承接“城區(qū)人口外溢”,形成多個“副中心”發(fā)展格局。
根據(jù)目前的北京常住人口格局,僅有“通州城市副中心”一個副中心顯然是不夠的,應(yīng)該盡可能打造“多個副中心”,引導(dǎo)城區(qū)人口迅速疏解。
甚至可以在購房政策盡快推出“因區(qū)施策”,引導(dǎo)城區(qū)人口盡快向近郊區(qū)新城疏解,給予在近郊新城買房一定的“優(yōu)惠政策”。
比如只要將城里的房子賣掉,在近郊區(qū)購房,二套房首付建議應(yīng)該從目前的80%下降到60%,房貸利率上可以按照“首套房的4.85%實施”。
或者直接將近郊新房的“非普線”大幅提高,也可以起到降低首付的作用。
北京的購房政策真的是急需調(diào)整了。
但是我們依然認(rèn)為:未來北京的購房政策調(diào)整,肯定依然是“因區(qū)施策”,主城區(qū)的購房政策一定會保持“高壓狀態(tài)”,而重點是近郊新城的樓市政策,有望迎來“破冰”。
簡單來說,北京樓市政策只要需要調(diào)整,一定是要服務(wù)于北京新版城市規(guī)劃的落地實施的。
而北京新版城市總體規(guī)劃,其核心就一條:疏解做優(yōu)城區(qū),做大做強近郊新城,高質(zhì)量發(fā)展城市副中心。
這也就說明:北京主城區(qū)、通州城市副中心的樓市政策應(yīng)該是不會有變化了,北京的“因區(qū)施策”大概率還是會在近郊新城。
“控城區(qū),松郊區(qū)”應(yīng)該是北京樓市的基本趨勢和特征。
第三,“北京都市圈”也要加速形成,軌道交通格局已經(jīng)基本成型,北京人口將進(jìn)一步向“雄安和環(huán)京”疏解。
在未來五年,北京常住人口僅僅從“城區(qū)”向“郊區(qū)”疏解可能還不夠。
更大的范圍是北京人口會向整個“北京都市圈”范圍疏解擴散,這里面最重要的當(dāng)然是向“雄安新區(qū)”和“北三縣”地區(qū)疏解擴散。
目前我們已經(jīng)知道是“央企總部”和“在京部屬大學(xué)”正在加速向雄安新區(qū)轉(zhuǎn)移,這有可能將會帶動數(shù)十萬北京常住人口的疏解。
未來可能還會有“金融機構(gòu)”和“部分行政事業(yè)單位”會向雄安新區(qū)轉(zhuǎn)移,帶來的北京常住人口可能會更多。
雄安新區(qū)作為“北京都市圈”的一部分,未來承接大規(guī)模的北京常住人口已經(jīng)成為定局。
而在北三縣地區(qū),近期隨著22號線地鐵的全面開工建設(shè),京唐城際也即將在2022年年底開通運營。
備受詬病的“檢查站”和“防疫政策”問題有可能也會迎刃而解,已經(jīng)離開的人口非常有希望重回北三縣。
綜上所述,我們認(rèn)為隨著疫情防控的常態(tài)化,大量人口聚集大城市核心區(qū)的現(xiàn)狀一定會被“加速調(diào)整”。
在二十大報告中,也明確提到了“要轉(zhuǎn)變超大特大城市的發(fā)展方式,加速形成新的發(fā)展格局”。
中國核心大城市的“人口郊區(qū)化”,甚至是“都市圈化”,已經(jīng)成為定局,尤其是在疫情屢次“破防”背景下,這種調(diào)整將會在未來五年明顯提速。
甚至有可能會帶來購房政策“因區(qū)施策”:核心大城市的主城區(qū)“嚴(yán)控”,而近郊新城逐漸“松綁”,帶動常住人口的郊區(qū)化。
因此,不用再擔(dān)心大城市的“新區(qū)新城”發(fā)展不起來了。
因為在疫情常態(tài)化背景下,已經(jīng)是國家戰(zhàn)略的核心布局之一了。
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