前言：大家好，我是一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，也就是大家常說的房產(chǎn)中介，從08年開始在北京做二手房，17年開始涉及新房，這個(gè)行業(yè)我堅(jiān)持做到了現(xiàn)在。今天主要為大家梳理在買房時(shí)我們需要注意的事項(xiàng)。

廢話少說，直接進(jìn)入主題！跟大家聊點(diǎn)買房的干貨知識(shí)，耐心看完 對(duì)你有幫助呦

(相關(guān)資料圖)

一、買新房注意事項(xiàng)

先跟大家講買新房我們注意的地方

1：看新房，先看五證

對(duì)于五證不齊，或者未在售樓處公示的，堅(jiān)決不買，不論多便宜。新房達(dá)到預(yù)售的條件，必須五證齊全。（在我頭幾天發(fā)布的視頻中有詳細(xì)講解）其中五證包括

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》，簡(jiǎn)稱"五證"。其中前兩個(gè)證由市規(guī)劃委員會(huì)核發(fā)，《建筑工程施工許可證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房銷售（預(yù)售）許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)

2：看交房日期

選房先選現(xiàn)房，其次準(zhǔn)現(xiàn)房、最后是需要等待很久的期房，如果是大型房企還相對(duì)好些（當(dāng)然最近幾年很多大型房企也有爛尾的時(shí)候）。

3：看開發(fā)商

買房有時(shí)候不能因?yàn)椴顜兹f塊錢選一個(gè)有紕漏的開發(fā)商，本土的老牌房企，有一定的口碑，我們可以考慮在內(nèi)。那么我們首先優(yōu)選的是國企、央企所開發(fā)的項(xiàng)目，央企國企肯定不會(huì)爛尾，能保證我們買完房后踏實(shí)的交付。或看房企開發(fā)實(shí)力。

4：看項(xiàng)目施工進(jìn)度

看新房必看工地，主要看施工進(jìn)展情況，打個(gè)很簡(jiǎn)單比方；我所在城市，某樓盤工地從今年到現(xiàn)在就倆三人施工。根本看不到有其他人在施工，不論說的再天花亂墜，這種勸你不要買，很有可能是個(gè)可坑等著你跳呢。而我們這的某房企，半年時(shí)間快封頂了，現(xiàn)在才開始開售。工地你隨時(shí)去隨時(shí)在施工，到處都能看到工人，這種能讓你放心去購買。還有一種是剛挖地基，還是一個(gè)大坑呢，也勸你莫要著急下手，不然這個(gè)坑你可能爬不上來。

5：看周邊交通及配套

實(shí)地去考察，看到實(shí)物，不要聽我們說如何如何好，更不要聽將來怎么樣，規(guī)劃多么多么的美好。你就看目前現(xiàn)狀，規(guī)劃這東西有很多不可預(yù)測(cè)性，我買房的城市地鐵都規(guī)劃了快十年了，也沒個(gè)所以然，當(dāng)然也有兌現(xiàn)的規(guī)劃。多聽一些看一些切合實(shí)際的東西。

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二、買二手房需要注意事項(xiàng)

這個(gè)就比較復(fù)雜且多樣化，因?yàn)槊鎸?duì)二手房和新房也不一樣，是個(gè)人對(duì)個(gè)人之間的交易，不再是個(gè)人對(duì)開發(fā)商的角色。所以你要打算買二手房一定要仔細(xì)看，最好收藏關(guān)注，以備不時(shí)之需。

1：查產(chǎn)權(quán)權(quán)屬，核驗(yàn)、資審

簽約前必須房屋核驗(yàn)，查驗(yàn)房子權(quán)屬人是誰，簽約必須是產(chǎn)權(quán)人，核驗(yàn)房屋有沒有抵押，查封?？捶勘镜怯浭欠駷樯唐贩浚蚱湫再|(zhì)能否正常交易，慎重購買無房本無產(chǎn)權(quán)的房屋。

核驗(yàn)自己是否有購房資格和貸款事宜，提前打征信，最好提前和銀行確認(rèn)好

2：核查目前房屋現(xiàn)狀

對(duì)于已經(jīng)出租的房屋，必須讓業(yè)主提供租戶放棄優(yōu)先購買的承諾書，因?yàn)樵僮獾姆课?，租戶享有?yōu)先購買權(quán)，防止后續(xù)糾紛。

3：房本權(quán)屬人不能來簽約的

簽約人必須有書面委托書、公證書等證件，且核實(shí)權(quán)屬人不能來的原因，

①授權(quán)委托書內(nèi)容至少包括：委托人和受托人的基本信息、接受委托事項(xiàng)、接受委托期限、委托人與受托人本人簽名或蓋章。

②委托書可以手寫，也可以經(jīng)過公證，但在實(shí)際操作中除了全款代領(lǐng)房本可以手寫委托以外，其他都必須經(jīng)過公證。

③在實(shí)際操作中，需核實(shí)《授權(quán)委托書》的真實(shí)性：針對(duì)手寫的《授權(quán)委托書》，應(yīng)在簽約前與賣方/買方本人取得聯(lián)系，核實(shí)委托的真實(shí)性，并留存核實(shí)的電話錄音或視頻證據(jù)。針對(duì)公證的《授權(quán)委托書》，可聯(lián)系公證處確認(rèn)《授權(quán)委托書》的真實(shí)性，并聯(lián)系委托人本人核實(shí)是否要撤銷委托。

④核實(shí)《授權(quán)委托書》內(nèi)容，確定授權(quán)內(nèi)容和授權(quán)期限，防止受托人超出權(quán)限范圍和期限辦理。要求代理人出具賣方/買方的身份證復(fù)印件以及代理人自己的身份證原件。

4：有抵押的房屋

涉及到有抵押的房產(chǎn)，我們要慎重，抵押款最好由權(quán)屬人自行想辦法解決，不建議用首付款去給業(yè)主解抵押，即使雙方協(xié)商協(xié)商一致，也一定要?？顚Ｓ茫ㄎ以谏掀谝曨l解說過有關(guān)于抵押房產(chǎn)的具體事宜）

5：多個(gè)產(chǎn)權(quán)人的房屋

這里重點(diǎn)說下賣方已婚的，夫妻共同共有，但房屋登記在一人名下，權(quán)利人一人簽署合同。基于夫妻共同共有，需要權(quán)利人配偶簽署《配偶同意出售聲明》。

夫妻共同共有且房屋登記在兩人名下，以及夫妻按份共有的，要求兩人到場(chǎng)簽署合同；若其中一人不能到場(chǎng)，需要不到場(chǎng)的共有人參與線上簽約或出具授權(quán)委托書。

非夫妻多人按份共有。房屋登記在多人名下，要求全部權(quán)利人及其配偶到場(chǎng)簽署合同；若有部分按份共有人不能到場(chǎng)，需要不能到場(chǎng)的共有人出具參與線上簽約或提供授權(quán)委托書。若按份共有權(quán)利人配偶不能到場(chǎng)，需要權(quán)利人配偶出具《配偶同意出售聲明》。

6：確認(rèn)房子稅費(fèi)

買房稅費(fèi)是很重要的，明確所買房屋都需要交哪些稅，查驗(yàn)房子的購房發(fā)票、契稅票。目前各城市稅費(fèi)記法有些出入。主要辨別房產(chǎn)是否滿兩年、滿五年、是否家庭唯一住宅。購房者購買的第幾套房產(chǎn)，首套還是二套。最好去當(dāng)?shù)氐牟粍?dòng)產(chǎn)登記中心看下當(dāng)?shù)鼐唧w計(jì)稅方式。

7：資金監(jiān)管保證自己資金安全

所有購房的錢款除定金的尾款可以不用資金監(jiān)管，其余首付/全款，走銀行進(jìn)行資金監(jiān)管，錢款轉(zhuǎn)入銀行三方賬戶。（我在前兩期視頻有具體解說資金監(jiān)管的）

目前很多地方已經(jīng)強(qiáng)制資金監(jiān)管，保障自己購房的利益。我這些年經(jīng)手的二手房全部走做資金監(jiān)管，保障雙方的權(quán)益，防止業(yè)主收到錢后不配合過戶，也防止客戶過完戶不給首付款等一系列問題。

最后關(guān)于資金監(jiān)管給大家的一個(gè)建議，不監(jiān)管的錢（定金、尾款）如果你是全款購買別超過十萬，貸款購買別超過五萬，其余資金全部監(jiān)管。僅僅是我的一個(gè)建議，目前我所在區(qū)域的交易都是在這個(gè)原則上交易。僅供參考

8：交接房屋時(shí)需要注意的事項(xiàng)

交接房屋的時(shí)候有兩筆錢，一個(gè)是物業(yè)保證金一個(gè)是戶口遷出保證金。一些一二線大城市戶口比較重要，買完房后，原業(yè)主戶口必須也要遷出，這些年關(guān)于戶口的糾紛也很多，還有一個(gè)是物業(yè)保證金，查詢權(quán)屬人是不是欠物業(yè)費(fèi)，水電燃?xì)獾荣M(fèi)用。很多人買完房子交接完房了，發(fā)現(xiàn)欠一堆費(fèi)用，給自己造成很大的困擾。

關(guān)于二手房最后敘述兩點(diǎn)：

一是付款的方式，分幾次給？給大家一個(gè)付款的建議一般情況下分為三次，定金→首付→尾款 。其中首付款卡在網(wǎng)簽批貸的時(shí)候，至于定金在簽約時(shí)，尾款在交房時(shí)。

二是還有一個(gè)公共維修基金，目前很多城市要求過戶公共維修基金，這是買一手房的時(shí)候交的費(fèi)用。買二手房時(shí)如果當(dāng)?shù)乜梢赃^戶，記得一定要過。因?yàn)楹芏嗳瞬恢拦簿S修基金可以退的。

不論是你現(xiàn)在要買房還是將來要買，總會(huì)對(duì)你有所幫助。