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無錫一名業(yè)主封閉自家陽臺后被物業(yè)以“未遵守小區(qū)臨時管理規(guī)約”告上法庭，澎湃新聞（www.thepaper.cn）12月20日從無錫濱湖法院獲悉，該院日前駁回物業(yè)公司“恢復(fù)陽臺原狀”的訴訟請求，目前判決已生效。

姬林（化名）系涉案小區(qū)業(yè)主，2019年8月與物業(yè)公司簽訂前期服務(wù)協(xié)議、臨時管理規(guī)約，約定禁封陽臺。該小區(qū)有別墅、洋房、超高層住宅等四個區(qū)域，姬林家為超高層住宅，小區(qū)的超高層住戶共320戶。因某些區(qū)域入住率低，業(yè)主人數(shù)暫不符合成立業(yè)主大會的要求。2020年5月，223戶超高層住宅業(yè)主自發(fā)組織填寫“陽臺封閉意見調(diào)查表”進行投票，并簽署陽臺封閉承諾書，協(xié)商形成統(tǒng)一的封閉方案。姬林按方案由選定的廠家施工，封閉了陽臺，并作為封閉陽臺的樣板展示。2020年8月，物業(yè)公司向其送達(dá)整改通知書、律師函，因姬林未將陽臺復(fù)原，物業(yè)公司訴至法院，要求姬林拆除封閉陽臺、恢復(fù)原狀。

法院組織當(dāng)事人對小區(qū)進行走訪，確認(rèn)有超過三分之二的超高層業(yè)主已封閉案涉西/南陽臺，采用的顏色、款式相似，整體尚協(xié)調(diào)，僅從外觀難以精確區(qū)分。

對臨時管理規(guī)約中禁封陽臺條款的效力問題，法院認(rèn)為應(yīng)從規(guī)約設(shè)立的目的、主體、程序等認(rèn)定。本案中，臨時規(guī)約的設(shè)立主體是物業(yè)公司，而不是房屋出售前的所有權(quán)人（建設(shè)單位），設(shè)立時間不是售房前，禁封陽臺的條文也未在交易時向業(yè)主作專門提示和說明，該條款不應(yīng)對業(yè)主發(fā)生法律效力。

對業(yè)主是否有權(quán)決定商品房套內(nèi)陽臺封閉，法院表示，商品房套內(nèi)陽臺屬于建筑物專有部分，其外立面屬于建筑物整體的延伸，具有共有性，故封閉事項雖屬業(yè)主自由處分權(quán)利，但實施前應(yīng)征求其他共有業(yè)主的意見，確宜納入業(yè)主公約。據(jù)《民法典》，業(yè)主共同決定事項，應(yīng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。承辦法官表示，樓盤銷售、業(yè)主入住是動態(tài)、長期的過程，依日常生活經(jīng)驗法則可知，業(yè)委會往往不能立即成立，鑒于案涉小區(qū)超高層住宅與其他三個區(qū)域分區(qū)管理，本案引入“利益關(guān)切業(yè)主”概念界定有表決權(quán)的比例范圍，即與陽臺封閉影響最密切、利益最關(guān)切的320戶超高層業(yè)主，認(rèn)定223戶同意封閉陽臺符合表決規(guī)則。