北京章哥,房地產(chǎn)從業(yè)20年,通曉業(yè)內(nèi)門道,我不做所謂的“專家”,只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。
一
(資料圖片)
Q:
還是在豐臺總部基地選房!300w的預(yù)算實在尷尬,房齡新的都是設(shè)計師廣場這種!還有天龍華鶴與寶龍溫泉公寓!我按您的方法算了,確實是租金收益率很高!但我沒想通為什么升值慢!按說收益高就應(yīng)該升值好??!能賺錢的才應(yīng)該是更值錢的!
A:
1、這嘆號是買口罩的時候送的吧,太慷慨太讓人感嘆了!
2、這仨都是公寓,所不同的是天龍華鶴在房本上直接寫“酒店式公寓”了,另兩個應(yīng)該都沒標(biāo)明。這周邊還有公寓呢,天下儒寓就是,新城市經(jīng)典也有小戶型,性質(zhì)差不多。
3、為什么租金高而升值慢?好解釋,接盤人對未來的預(yù)期不看好唄。這就跟股票似的,有的公司還賠錢呢,但股價很高,因為人們看好未來。有的市盈率很好,但股價低,就因為人們不認(rèn)為業(yè)績能大幅增長。投資品買的就是預(yù)期,預(yù)期低那就漲的慢唄。
或者這么解釋吧,舉個不恰當(dāng)?shù)睦?。找媳婦結(jié)婚是人生大事,很多地方都有超高的彩禮,男方就是不愿給也沒轍。但高彩禮一般都有個前提,就是女方是個清清白白的大姑娘,這樣要的也硬氣,給的也不覺得別扭。
不過還有一種風(fēng)塵女子,長的很漂亮,就是行為比較開放。那男人在短暫交往時更舍得掏錢,春宵一刻值千金??梢坏┱劦交ǜ卟识Y娶回家就會猶豫了,覺得別扭。所以這種女人別看掙的多,但未必受人尊重,人生價值也未必有多高。
4、房子其實也一樣。公寓,就是誰都能住的意思,外觀雖然不錯,住起來也沒問題。但人們都是租房時可以給高租金,反正也都是臨時過渡??梢坏┱f掏錢買下就會挑毛病了,犯不上出高價。
普通住宅呢,雖然普普通通,但平平淡淡才是真,長相廝守就得有個過日子的樣兒,不是臨時住酒店。所以哪怕是老破小,但也是社區(qū)的生活氛圍,也就能基本跟隨大盤。至于高檔小區(qū)那就甭說了,相當(dāng)于大家閨秀,真要娶的話得付出更多的成本,因為人家還能撐門面呢。
5、簡單就是這意思吧,舉的例子不恰當(dāng),理解精神吧。
僅供參考。
二
Q:
京戶,兩娃,上學(xué)是明后年高峰期。目前順義有商住房價值170萬,朝陽大屯有20年買的兩居室(可改為三居室),市值大概650萬,還掉貸款只剩380萬。請問我有必要趁著這兩年換房稅費優(yōu)惠置換嗎?可能首付只能添30萬左右。如果兩套換一套,請問有推薦的區(qū)域或小區(qū)嗎?如果是僅賣掉商住,換一個東西海占坑房有戲嗎?是否有推薦呢?
A:
1、是否換房我可沒建議,這沒有標(biāo)準(zhǔn),看自己的需求。
2、首付只添30萬,那二套貸款最多只能187萬,那能買到的總價合適嗎?換房前是170+650=830,換房后是170+380+30+187=767萬,越換越少不劃算吧,這還沒減去中介費和契稅呢。
這還是先自己定吧,然后再說換到哪兒。700多萬在所有學(xué)區(qū)都能買到房子了,但各個區(qū)的教育模式不一樣,得看自己適合哪里,最后才是選房子。
3、僅賣掉商住,170萬,二套資格,能買300萬之內(nèi)的房子。沒戲,全北京哪個區(qū)的學(xué)區(qū)房基本都是400萬左右起,東城和朝陽有300多萬的,但不好貸款。東西城有平房300萬左右,但也不讓貸款。沒推薦的。
4、而且明后年入學(xué),如果是明年的話可得快點兒決定了,5月份之前就得完成房子和落戶。
僅供參考。
三
Q:
我現(xiàn)在朝陽區(qū)京通苑有一套90平米兩居,市值大概400多,03年SARS疫情時候買的。當(dāng)時買房也不懂,就圖離單位近,周邊交通,學(xué)校,購物配套設(shè)施都不錯。2016年的時候,聽別人說海淀學(xué)校好,孩子自己來考試,就是點招,所以孩子小升初轉(zhuǎn)到了海淀,加上老二也要上小學(xué),臨時決定就在雙榆樹東里買了一套68平米的小三居,真正的老破小,現(xiàn)在市值大概800多。
現(xiàn)在孩子們都上學(xué)了,只想改善,學(xué)區(qū)不需要了。但是老二還在小學(xué)5年級,工作在魏公村,兼顧平時上班和孩子接送,2000萬左右,您覺得海淀附近哪個小區(qū)值得推薦?另外看您的文章,又感覺現(xiàn)在正是入學(xué)高峰,海淀學(xué)區(qū)溢價正是高的時候,我是不是應(yīng)該過幾年錯過高峰期再置換?
如果置換,您覺得我們應(yīng)該賣掉哪套,還是都賣掉換更大一些的?補充一點,雙榆樹東里這個房子6樓的,板樓,當(dāng)年趕上2016年大漲,房子靠搶,沒合適的樓層,現(xiàn)在感覺爬樓也很不方便。最近幾年家庭年收入還可以,能達(dá)200萬左右,有改善的需求,當(dāng)然也希望買的房子能保值升值。
A:
1、京通苑,2003年應(yīng)該叫陽光華苑吧,已經(jīng)是華遠(yuǎn)接手的時期了,后來改成華潤。當(dāng)時應(yīng)該5000塊錢左右吧,也還行,涉外公寓+內(nèi)銷公寓,自住為主。
2、海淀,2000萬,常規(guī)建議是五環(huán)外西二旗清河一帶,相對溢價低,升值也不錯,超過五環(huán)內(nèi)大多數(shù)小區(qū)。這不用建議小區(qū),不少呢,找當(dāng)?shù)刂薪閼{個人喜好選擇就行,溢價都不算高,這總價的就更低些了。
何時置換,如果賣房后增加的資金多(包括貸款),那就盡快吧,不增加太多的話無所謂。明年是最高峰,2024也算。但一般建議是高峰期過去之前換掉,畢竟你們是拿溢價高的換低的,高峰期過了說不好,老房如果降低學(xué)區(qū)屬性的話也減弱流動性。
3、要是我就先換京通苑了,既不住也離得遠(yuǎn),除了租金高點兒,其他的都不占優(yōu)。
一般來說如果有了升級的想法,那最好一步到位的置換,要不然忍不了幾年還是再折騰一次,每次稅費都不少,不劃算。先看看清河西二旗吧,都保值挺好的,包括永泰西三旗的都不錯,至少不落后。
僅供參考。
四
Q:
我和男朋友預(yù)計明年年底結(jié)婚買房,首付300w,能承擔(dān)300w貸款,希望兩居能帶一點學(xué)區(qū),但是不想太雞娃,預(yù)計2030年上學(xué)。我在和平里上班他在西二旗,考慮離我近一點并方便他通勤。目前我們看了史家實驗和北二分對口的東直門片區(qū)(約600w)、花家地小學(xué)對口的花家地西里(約500w)。
想請教一下這個價位東直門和望京您覺得哪個更適合我們呢?或者500-600w東城or朝陽還有別的片區(qū)推薦嘛?考慮保值性和流通性的前提下,明年秋冬季買合適嗎,是否買在了學(xué)區(qū)房高位呢?
A:
1、2030年上學(xué),一般不建議太早準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房?,F(xiàn)在東城的溢價是全北京最高的時候,占坑房在40%以上,超過西海。也就是花600萬買到400萬以下的居住體驗,那200來萬閑置八年才算用得上,我覺得不劃算,看自己了。
2、哪個更適合得看自家的情況。朝陽和東城在高分段的成績差不多,所以如果是孩子天分高的話一般建議朝陽,進(jìn)入對口校的概率大,牛校一般也都是九年制或直升,也有點招。花家地是小學(xué)很好,中學(xué)中等,所以沒學(xué)區(qū)溢價,不算學(xué)區(qū)房。孩子要真覺得普通的話就去東城吧,借助整體的均衡搏個大多數(shù),比在朝陽上高中的概率高。
但我這說的都是現(xiàn)在的情況,再過幾年不敢預(yù)測。既然是不想太雞娃,那就判斷一下孩子的天分吧。
3、這加入學(xué)區(qū)要求了,那還是家長自己定吧,不好建議,政策年年都變。
4、明年秋冬,說不好,先看這“金融16條”的效果吧,都等著看明年春天呢。
僅供參考。
五
Q:
我現(xiàn)在有兩套房,一個在通州七零九零小區(qū)72平,一個在昌平冠華苑89平,我在石景山實興大街上班,愛人在稻香湖上班,孩子剛上幼兒園小班??紤]孩子日后上小學(xué)和接送孩子方便,現(xiàn)考慮換房,手里現(xiàn)金150萬。
問題一,兩套房子賣一套還是都賣,如果賣一套的話,賣哪套合適?問題二,打算換到離公司近點的地方,根據(jù)現(xiàn)在的資金情況是換到稻香湖附近還是石景山附近更合適?問題三,如果是換到石景山的話,西山楓林,建西苑,或者其他地方,哪個地方對我們來說更合適?
A:
1、房子在玉橋和北七家,上班在八大處和稻香湖,那房子是用來住的,哪套能住得上就留哪個吧,如果都住不上再說一起換。這我不好建議,看自己的通勤了。
不過要是我就都換了,兩套房的地段兒都普通,離地鐵也都相對遠(yuǎn),升值和租金都不占優(yōu)勢。自住為主的小區(qū),如果住不上的話意義就不大了。
2、換到哪兒更看自己的通勤了,這外人沒法建議,還是自己定吧。
3、注重自住就買西山楓林,各項都普通的經(jīng)適房小區(qū),保值什么的中等,也是自住為主。注重上學(xué)就買建西苑,這不是石景山而是海淀的,對口學(xué)校是五一晉元莊,否則也不會有學(xué)區(qū)溢價,溢價率和海淀平均值差不多。
這談不上什么合適,就是完全兩種產(chǎn)品。兩個小區(qū)都是五環(huán)外,當(dāng)年的價格也差不多,現(xiàn)在所差的就是學(xué)區(qū)溢價,看自己的需求了。
僅供參考。
六
Q:
目前是我們?nèi)谌俗⌒慢埑牵?020年買的,兩居室。現(xiàn)在是我父母要來投靠落戶,住不下。所以兩個方案,一是老公說在本小區(qū)或萬潤家園買個小戶型,300萬之內(nèi),用父母的資格。第二是賣掉現(xiàn)有兩居換三居,用我們的資格,但就得是二套貸款了,資金壓力有點兒大。所以想請教一下,從稅費成本的角度講,您覺得哪種方案合適。
A:
1、我覺得應(yīng)該先從家庭關(guān)系角度考慮吧。常規(guī)建議都是盡量分開居住,各自有獨立的空間。
新龍城300萬之內(nèi)是開間了,不好買到吧?一般都得300萬以上了,而且都是北向的居多。萬潤的也是開間改的吧,這價位的基本都是暗廳了,也是朝北的??纯窗?,盡量不選北向的。
2、從稅費角度講,那也是單獨買一套劃算啊。就算現(xiàn)在個稅可退,那總價高啊,另外是3%的契稅了,中介費也是按總價收的,假定700萬吧,30萬得預(yù)備出來。而且不光是稅費,還有裝修費呢吧。剛兩年,折損怎么都不劃算。
如果是300萬之內(nèi),父母是首套資格吧?那契稅1%,算上中介費不超4%,10萬塊錢吧。
3、所以我覺得還是單獨買個小房吧,從哪方面講都合適,就算將來出手都方便。再考慮一下老公的方案吧,肯定是各方權(quán)衡過的。
僅供參考。
七
Q:
西直門前半壁街一居48平米。屬于老破小的拆遷房。近幾年不用學(xué)位。您估計2025年后入學(xué)低谷。這種情況下,房子是賣了好還是不賣好?如果要賣的話,目前可以賣630萬左右。能湊夠1000萬想買90平米左右2居,投資或保值比較好的地段有哪些?靠近潘家園腫瘤醫(yī)院附近的有哪些?如果在考慮學(xué)位的情況下,腫瘤醫(yī)院附近有哪些?
A:
1、要是我就在高峰期過去之前賣掉了,留著的話租金不劃算,還承擔(dān)著風(fēng)險。入學(xué)人數(shù)是肯定降低的,是否保值升值就得看政策了,賭一把的事兒。
2、投資地段兒一般都首選朝陽海淀的北部,望京亞運村奧園和海淀五環(huán)外西二旗等地。所差的就是海淀有部分學(xué)區(qū)溢價,朝陽的大部分都沒有。之后是朝陽東部,朝青四惠,包括東壩的商品房。
3、潘家園附近自住為主的居多,朝陽區(qū)不太重視南部,產(chǎn)業(yè)和配套都相對弱一點兒。再考慮學(xué)位,那就要么是朝陽的陳經(jīng)綸帝景,要么是豐臺的十八中了。帝景學(xué)校更好些,朝陽的好高中也相對多,但貴點兒了,兩居室得1300萬左右。十八中學(xué)校也挺好,學(xué)區(qū)房是芳星園一區(qū)二區(qū),就是塔樓多,不太好選戶型。這里房價相對低,7-800萬應(yīng)該就能買三居了。兩邊都有些溢價,不算高。
僅供參考。
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