北京章哥,房地產(chǎn)從業(yè)20年,通曉業(yè)內(nèi)門道,我不做所謂的“專家”,只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。
【資料圖】
一
Q:
望京剛?cè)肼毚a農(nóng),明年獲得工作居住證,小城市換房到北京,預(yù)計(jì)首付能有100+,希望買到300的上車房,望京或酒仙橋周邊即可。希望不落后大盤便于日后換房,可以接受高貸款,請問用什么方式?還有就是據(jù)說望京兩級分化,請問是什么情況?
A:
1、100+,加多少???一般來說,300萬的房子能貸款170萬,然后要準(zhǔn)備10萬的稅費(fèi),所以自有資金要在140萬左右。
2、望京應(yīng)該不好買到這價位的,有也是帶硬傷的老房,讓當(dāng)?shù)刂薪榻o找找看是否能接受吧。一般不建議買這種,流動性弱不好賣,出手的時候有可能吃虧。本來望京就兩極分化,著急出手賣便宜了就更虧了。
兩極分化就是因?yàn)橥┑呢毟徊痪鶈h,新富階層賺錢多,推高了房齡新品質(zhì)高的房子。而普通人的收入在哪兒都差不多,沒享受到什么高新產(chǎn)業(yè)的紅利,所以那些老房就看上去漲的慢了,差距逐漸拉大。不過也還好了,畢竟是支撐力大,老房子也不吃虧,比其他板塊還是強(qiáng)的,只是在望京內(nèi)部顯的弱了些而已。
3、高貸款的事兒問別人吧,我也不太懂。
4、這就看酒仙橋吧,不過也都是老房,談不上多合適。另外如果是我的話索性就看后沙峪了,能買到相對更宜居點(diǎn)兒的。盡量買房齡新的,基本都不落后,流動性也挺好。
僅供參考。
二
Q:
我是2013年買的北京像素,50平的,當(dāng)時花了180萬,2017年的時候漲到了300多萬,但一猶豫之間沒賣掉。現(xiàn)在中介給估價還是180萬,可我這套房當(dāng)時是貸了款的,如果算上利息的話是賠了30多萬的?,F(xiàn)在很糾結(jié),周邊的房價在漲,我們這沒變化,很是雞肋。請問您怎么看待這里,有沒有放開政策的可能,是否還會漲一些?
A:
1、我怎么看,放平心態(tài)看待吧。這是一直自住是嗎?那就可以寬慰自己,每年省了好幾萬的租金呢,十年下來好幾十萬呢,肯定超過30萬了。就算是首付有利息也能折抵一部分,不算虧多少。
2、放開政策也有可能吧,外地就有放開的了,但據(jù)說效果也不是很明顯?,F(xiàn)在的人們都了解公寓的各種優(yōu)劣了,不再像當(dāng)年似的沖動購買。以北京來說,就算是放寬了也很難說漲多少,畢竟只要漲的高了就肯定又是一輪調(diào)控。
這里面有個悖論不好解釋。就是這土地是商業(yè)用地,是政府低價出讓給開發(fā)商,希望蓋成商業(yè)而讓政府有長期稅源的。而如果開發(fā)商給蓋成了住宅形式的,那政府不僅少收了出讓金,也得不到稅收,還沖擊了其他的住宅用地價格,實(shí)在不劃算。所以很難說真能放開什么。政府就算是為了公務(wù)員們的工資也不能太放開啊。
3、我也沒什么建議,放開政策的都是實(shí)在缺錢的城市,也都是房價下跌的比較多的,北京既沒這情況,也不太可能到這地步。幫不上忙,沒建議。
僅供參考。
三
Q:
我在天永學(xué)區(qū)有一套80年的老破小,現(xiàn)在市值400萬,手里有現(xiàn)金350萬,孩子是27年上小學(xué),計(jì)劃置換到龍體學(xué)區(qū),兼顧一下居住面積改善。我的問題:1、目前750萬的首付,在龍體學(xué)區(qū),考慮居住改善,在某賣方平臺看了一下房源,能購買的只有50、60年代的光明樓,并且房型都不理想,孩子27年上學(xué),其實(shí)是否可以考慮過幾年置換?
2、如果過幾年置換,由于27年孩子數(shù)量減半,擔(dān)心目前手里的老破小過幾年賣不出去了(房子頂層,東西向,對口小學(xué)也不好)?3、如果過幾年換房,龍體學(xué)區(qū)的房價上漲,加上自己老破小賣不出去,即使存款還會略有增加,但也擔(dān)心到時候置換的壓力比現(xiàn)在壓力大?
目前有幾個思路:1、現(xiàn)在置換;2、過幾年置換,準(zhǔn)備置換時再賣掉現(xiàn)在的老破??;3、過幾年置換,現(xiàn)在趁著手里的老破小還好賣,現(xiàn)在就賣了,暫時租房住。
A:
1、2027年上學(xué)呢,當(dāng)然可以過幾年再換了。但既然手里這么多現(xiàn)金,擔(dān)心跟不上通脹的話就提前換吧,要不然也不踏實(shí)。
2、不至于賣不出去,看價格了。北京市區(qū)只有賣不出去的價格,沒有賣不掉的房子。入學(xué)人口減少后大概率是兩級分化,老學(xué)區(qū)品質(zhì)高的房子支撐力強(qiáng),畢竟好資源什么時候都稀缺,人口再少也都往好學(xué)校擠。普通學(xué)區(qū)品質(zhì)不太好的就支撐弱點(diǎn)兒了,落潮之后也就知道誰在裸泳了。
3、房價漲不漲的不知道,這不敢預(yù)測。要是我就換了踏實(shí)了,省的鬧心。反正現(xiàn)在兩邊的溢價率都一樣,如果確定在東城的話怎么也躲不開。否則這幾個選項(xiàng)會永遠(yuǎn)存在,現(xiàn)在還有的選,真過幾年或許就沒的選了,只能是被選擇。
僅供參考。
四
Q:
目前在房山長陽有一套15年85萬買入的小公寓自住,孩子24年上小學(xué),老公單位在石景山衙門口,集體戶,有zb 協(xié)調(diào)小學(xué)(不確定衙門口能協(xié)調(diào)哪里,房山這邊家門口有小學(xué)),我在望京將臺地鐵站附近上班。目前還有首套資質(zhì),打算賣掉公寓換住宅,能湊150萬首付。
目前考慮兩個方案:1、在房山這邊換,大兩居或者小三居;2、去石景山(優(yōu)先考慮衙門口,其他地鐵沿線也可以)。需求有點(diǎn)多,按重要性排序的話:1、通勤方便,控制在1小時左右不超一個半小時;2、一家三口加上老人帶孩子,至少大兩居,優(yōu)先三居;3、環(huán)境整潔小區(qū)周圍別太亂;4、好停車;5、小學(xué)初中高中至少有一個還不錯,不強(qiáng)求。想咨詢下該留房山還是去石景山?推薦幾個合適的小區(qū)~
A:
1、住在長陽,到衙門口和將臺上班,這通勤看自己吧,我不好說是否方便,感覺夠遠(yuǎn)的。再加上照顧孩子學(xué)習(xí),挺辛苦的。
2、至少大兩居,優(yōu)先三居。那如果是150萬首付的話,最多買300多萬的,幾乎只可能是房山了。石景山不好買到,一般至少單價5萬左右,能買到老房的小兩居,但居住環(huán)境好停車什么的都夠嗆,當(dāng)年的老小區(qū)沒這種配套。
3、小學(xué)初中高中至少一個還不錯?小學(xué)初中還好說,高中怎么選???九年制義務(wù)教育只管到初中,高中和大學(xué)類似,是必須考試的,還得交學(xué)費(fèi),完全沒有學(xué)區(qū)房一說兒。
4、期望值有點(diǎn)兒太高了,這就在房山看吧,其他區(qū)都不太現(xiàn)實(shí),房價都挺高的。北京的學(xué)區(qū)房基本都是400萬起,還都是很小的房子。
房山的黃城根四中等學(xué)校挺不錯,長陽又在蓋九年制。就在這附近看吧,找當(dāng)?shù)刂薪榫托?,我真不好推薦。不過說實(shí)話,以這個首付,如果留出稅費(fèi)的話,估計(jì)最多能買在350左右。在長陽買兩居三居的選擇也不太多,適當(dāng)降低些期望值吧。
僅供參考。
五
Q:
小孩今年讀一年級,戶口隨我深圳戶口。小孩爸爸北京集體戶口,我們想在北京買房,把小孩戶口上到北京去,轉(zhuǎn)學(xué)去北京讀書。手上資金300萬,請問適合在北京什么區(qū)買房,本人很想在海淀占坑,但是資金有限,望章哥指點(diǎn)一二,謝謝。
A:
1、300萬,什么貸款資格,總價預(yù)算多少?不過就算是二套資格也能在海淀買占坑兒房了,只是很小而已,家庭居住夠嗆。但考慮好,這是轉(zhuǎn)學(xué),海淀買了房也未必能進(jìn)入對口學(xué)校,一般都是派位,普通學(xué)校的概率大。那就得更努力雞娃了,要不然很難拼過牛小的孩子們,畢竟學(xué)習(xí)氛圍差距較大。
2、其他我不好建議,300首付在所有區(qū)都能買到房子,在東西海就是占坑兒房,能兼顧自住的不太容易??春⒆拥奶旆趾透改钙谕蛋桑炫M抟苍敢怆u娃的去海淀,想兼顧保底的來西城,更均衡的是東城。沒標(biāo)準(zhǔn)方案,只能家長定。
3、還是先做預(yù)算吧,然后評估一下孩子的天分和自己的期望值。期望值很高的就以海淀為主,憑實(shí)力競爭資源。東西城相對好些,雞娃不算太狠,更適合大多數(shù)的孩子。
僅供參考。
六
Q:
自住豐臺,孩子26年入學(xué),兩邊父母都在東邊,想賣豐臺(大概550萬)再添一部分在東邊換房,預(yù)算大概800到850左右。主要目的:1、想置換個保值的小區(qū),朝陽或者東城,兩居室或者小三居,老人能偶爾過來?。?、老公上班在西二旗,換工作大概率也在北側(cè),我在南禮士路,位置想偏東,或稍靠北,通勤能方便點(diǎn);3、孩子入學(xué)如果可以想能不能適當(dāng)考慮個一般的學(xué)區(qū)房。
老人勁松農(nóng)光里有套一居室對口陳經(jīng)綸勁松,聽說最近成績進(jìn)步很快,也在觀望,如果不好以后也可以把勁松賣掉,在居住地附近換個占坑房,因?yàn)?6年入學(xué)人口少,目前不知道買房選哪個位置更合適。另外現(xiàn)在掛牌的房子很多,最近是不是置換房子的好時機(jī),或者先賣,明年等等再買?價格是否會回落?
A:
1、這我都沒太看懂。850買朝陽北部東部都可以,保值好的兩居差不多,三居不太容易。這價位在東城能買到的就基本都是老房了,主要功能就是上學(xué),現(xiàn)在正是溢價高的時候??紤]好,這和朝陽是完全的兩種產(chǎn)品,各有各的主要用途。
2、西二旗,想偏東靠北,那不就是望京嗎?東北角。850能買到兩居了。
3、陳經(jīng)綸勁松是聽說進(jìn)步挺快,觀望唄,著什么急啊,2026年入學(xué)呢,確定性的低谷期了。是否再提前準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房看自己,如果在朝陽北部那就看嘉銘或陳分的唄,但這預(yù)算估計(jì)能買到的也是老房為主,都有學(xué)區(qū)溢價,要不然就得是小面積的商品房,兩居有點(diǎn)兒難。
4、現(xiàn)在掛牌的房子很多,什么時候少過啊?如果掛牌的少了,那說明房價也就快漲到頭兒了,還適合換嗎?
5、先賣了,明年再賣,那這就是跟國家政策對賭了,只能說試試吧。年底一般都是低迷期,成交量少,年初有可能出現(xiàn)小陽春。今年更是全國救市,現(xiàn)在11月中,到12月底之前各大行要放出上萬億信貸注入房地產(chǎn)。我覺得你們未必能賭贏,他們的錢太多了。或者說如果提前賣掉,贏了的話估計(jì)也就是10%;可萬一輸了,那就或許不是10%的事兒了。
6、總之這都看自己的判斷吧,我看著想法有點(diǎn)兒亂。
僅供參考。
七
Q:
今年明年我們倆口子陸續(xù)退休了,沒有北京戶籍,現(xiàn)在住房山130平米,公積金貸款80萬,2015年購買,正常還款3600元/月。海淀區(qū)海淀實(shí)驗(yàn)小學(xué)的學(xué)區(qū)房,十幾年前孩子上學(xué)時購買,56.6平米,貸款已還清,現(xiàn)在有個想法:
1、想把海淀的房子出售,留330萬養(yǎng)老本金,另外200萬做首付給孩子在房山再選套學(xué)區(qū)房(孩子明年具備購房資格),可行嗎?
備注:我們夫妻身體都有病,我三年每年都住院,主要問題是眼部疾病有失明的危險;媳婦2020年查出腦梗和阿爾茲海默1期,現(xiàn)在都在治療中,常年服藥,都是每三個月去醫(yī)院復(fù)查一次。330萬計(jì)劃購買太平洋養(yǎng)老保險,復(fù)利3.5%+細(xì)胞冷凍!養(yǎng)老保險的錢如能剩下孩子可繼承。
2、在2016年初的時候,又在永清買了二套房,分別是147平米和216平米的復(fù)式帶小院的房子(我的名字和孩子的名字各一套)。房產(chǎn)證已辦理,當(dāng)時是5600到6000元/平米買的,貸款余20萬,下個月全部結(jié)清。原來計(jì)劃退休搬到永清去,但現(xiàn)在疫情影響進(jìn)京看病治療有顧慮,147平米的房子計(jì)劃出售,但現(xiàn)在有市無價。另外,復(fù)試房裝修又是筆不小的投入,現(xiàn)在無解!
請問章哥,我們考慮的合適嗎?怎么做更好呢?謝謝!補(bǔ)充一下,房山房貸是貸了17年,還清房貸時我69歲了,現(xiàn)在每月繼續(xù)還貸還是明年退休時結(jié)清呢?
A:
1、海淀的學(xué)區(qū)房可以說趁入學(xué)高峰期出手是合適的,但房山到目前為止還都談不上學(xué)區(qū)房,就是普通房產(chǎn),別聽人忽悠。常規(guī)建議是首選長陽,這首付也合適,能買到不錯的。
養(yǎng)老金的事情只能自己決定,這外人不好建議。
2、永清我不懂,好久不去了。2016年初買的挺合適,樓市上漲前夕,挺好的,怎么都不賠。但這么大面積就盡量自住吧,復(fù)式帶小院是不是聯(lián)排啊?是不是的都屬于自住為主的,面積大,不好出手。就是自住吧,不套現(xiàn)也就不糾結(jié)了。裝修的事兒都這樣兒,大多數(shù)都超預(yù)算,這就是我們開發(fā)商設(shè)的局。沒什么好辦法,就是以長期自住的心態(tài)來面對吧。
3、也沒什么不合適的,正常的換房,換到房山能自住就挺合適。房貸,既然不缺錢就慢慢還唄,現(xiàn)在提前還的話銀行一般還不讓,弄不好還有罰息呢。問問銀行吧,我覺得不太劃算。
而且說實(shí)話,感覺您這邊兒心態(tài)有些焦慮。沒必要,挺好的日子也什么都不缺,甭太糾結(jié)了。真要覺得該退休了也別太注重什么投資了,自己生活的好就行。
僅供參考。
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國家衛(wèi)健委:昨日新增本土確診病例2966例|天天速訊
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全球速看:如何防“重陽”?“陽康”返崗復(fù)工,全場景指南來了!
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北京新發(fā)地長途客運(yùn)站12月23日恢復(fù)運(yùn)營
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觀焦點(diǎn):俄航天集團(tuán)前總裁羅戈津遭炮擊受傷
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北京新發(fā)地客運(yùn)站12月23日起恢復(fù)運(yùn)營-天天亮點(diǎn)
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全球報道:江蘇郵政快遞業(yè)從業(yè)人員到崗15.8萬人 到崗率91.92%
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通脹“高燒”持續(xù) 美國經(jīng)濟(jì)面臨衰退風(fēng)險 天天觀察
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全球快看點(diǎn)丨貴州郵政全力保障民生物資運(yùn)遞暢通
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掛身上就能清除冠狀病毒?“空氣消毒棒”是智商稅還是真有用
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世界球精選!【“千人百進(jìn)”蹲點(diǎn)采訪】畢節(jié)市百里杜鵑管理區(qū)普底鄉(xiāng)永興村:住在花海中 吃上旅游飯
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《藝起游貴州》|【遵義篇】第3集《赤水,竹海映丹霞》
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摩根士丹利分析師:明年中國經(jīng)濟(jì)增速或達(dá)美國10倍 每日資訊
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中國玻璃瓶生產(chǎn)(中國玻璃瓶)
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海南“百場萬崗·四城同辦”2023年校招活動成都專場舉行
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自媒體推廣:企業(yè)新聞稿發(fā)布應(yīng)該怎樣掌握節(jié)奏? 怎么規(guī)劃效果最好
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海南“百場萬崗·四城同辦”2023年校招活動在上海舉行