北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

【資料圖】

一

Q:

剛需上車，首套，沒有戶口，考慮以后的增值和自住舒服度。目前已婚無(wú)娃，學(xué)區(qū)房暫時(shí)先不考慮。和隊(duì)友都是互聯(lián)網(wǎng)打工人，我在望京，隊(duì)友在海淀大鐘寺附近。

首付：兩居，220-230萬(wàn)以內(nèi)；朝向：至少有朝南方向（南北>全南>東南>西南）；房齡：帶電梯（硬性要求），2000年以后的房子；樓層：非底層、非頂層；周圍配套：離地鐵3公里內(nèi)，有商超、醫(yī)院、學(xué)校。

最近的看房經(jīng)歷：

1、【溪城家園】離地鐵有點(diǎn)遠(yuǎn)，但是小區(qū)的房子戶型比較不錯(cuò)（全南），周圍有清華幼兒園和小學(xué)，價(jià)格也在可接受范圍內(nèi)。據(jù)說(shuō)是政策房，房子質(zhì)量沒有商品房好。

2、【旗勝家園】回龍觀附近，預(yù)算內(nèi)的帶電梯的話，就pass掉很多房子，看了旗勝家園，據(jù)說(shuō)隔音差、房子質(zhì)量不行。

3、【天通苑北一區(qū)、北二區(qū)、中苑】等天通苑區(qū)域，眾所周知，天通苑的交通不太好，人多，但是預(yù)算內(nèi)，天通苑也在我們考慮的范圍內(nèi)。據(jù)說(shuō)，未來(lái)幾年會(huì)開通17號(hào)線和13號(hào)線，所以房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)降吧。。。北一區(qū)有一個(gè)90平左右的南北的戶型，大概在470萬(wàn)左右，最近挺心動(dòng)。

A：

1、從保值講那就買天通苑吧，但也別期望值太高，這里基本也就是跟隨大盤，不會(huì)有太好的成績(jī)。地鐵已經(jīng)不是雪中送炭了，頂多是錦上添花，做不到拉動(dòng)房?jī)r(jià)的作用。而且畢竟是老經(jīng)適房，雖然質(zhì)量不錯(cuò)，但不會(huì)走出獨(dú)立行情，也略落后于回龍觀。

2、溪城家園談不上政策房，就是以西城區(qū)安置房為主，名字已經(jīng)說(shuō)明了性質(zhì)。這地段兒自住更合適，一邊是公園一邊是河道，相對(duì)來(lái)說(shuō)有些封閉，否則也不會(huì)單獨(dú)規(guī)劃成安置房，好地段兒人家就留著賣高價(jià)了。優(yōu)勢(shì)就是房齡新，以后的保值看維護(hù)的是否到位了，不太好說(shuō)。

旗勝家園是北京第一個(gè)兩限房，兩區(qū)交界，開始都說(shuō)不清是海淀還是昌平。質(zhì)量確實(shí)不是太好，保持的也普通吧，所以這些年是略有落后的，更是自住為主。

3、其他的沒什么了，天通苑就是典型的剛需板塊。早期那些年落后一些，這些年保值還可以，沒落后。以這里為主吧。

僅供參考。

二

Q:

我是在北京的一名君人，在清河附近，孩子上學(xué)在清河二小。想在清河附近買套三居二手房自住，預(yù)算500多。請(qǐng)問(wèn)陽(yáng)光南里和陽(yáng)光北里如何？或者您推薦哪里？

A：

1、軍人吧？陽(yáng)光倆小區(qū)的房子還行，老公房小區(qū)，當(dāng)年首創(chuàng)開發(fā)的，陽(yáng)光公司，所以叫陽(yáng)光社區(qū)。我要推薦就南里唄，小板樓相對(duì)好選戶型。北里的塔樓為主，戶型不是太好選，從居住體驗(yàn)和保值上都不占優(yōu)，一般都是次選。

2、這就是普通小區(qū)，自住看自己的喜好，老小區(qū)基本都這樣兒。保值的話就是跟隨板塊大盤，不過(guò)這里因?yàn)閼粜拖鄬?duì)小，總價(jià)不高，所以屬于五環(huán)外學(xué)區(qū)房中溢價(jià)相對(duì)高的。500多的兩居我估計(jì)租金在6000多，那溢價(jià)率在20%以上，比周邊商品房稍微高點(diǎn)兒。

但也無(wú)所謂，板塊好，相對(duì)能彌補(bǔ)一些。而且如果海淀真的執(zhí)行均衡政策的話，那對(duì)清河一帶也是利好。

3、其他沒什么，但三居，500多萬(wàn)能買到嗎？就算是北里的塔樓，估計(jì)樓層或戶型也有些不是太好的。不會(huì)是改的小三居吧？這問(wèn)當(dāng)?shù)刂薪榘?，我也不好判斷?/p>

僅供參考。

三

Q:

我們今天去北大地那邊看房了，其實(shí)350現(xiàn)在能看的也就一個(gè)巴掌看的過(guò)來(lái)了，因?yàn)槲覀?7年上小學(xué)，本來(lái)打算25年左右買房子，但是都說(shuō)現(xiàn)在房?jī)r(jià)下行，買方市場(chǎng)，因?yàn)槭掷锩撞欢嘤帜繕?biāo)明確就下場(chǎng)看了。我老公跟我媽都覺得太早了，我自己覺得如果現(xiàn)在這陣碰到合適的就下手，其實(shí)就是想再咨詢一下現(xiàn)在是入手的時(shí)機(jī)么？因?yàn)槲覀兩蠈W(xué)確實(shí)還有好幾年。

A：

1、我也覺得早，不覺得現(xiàn)在是好時(shí)機(jī)。明年是入學(xué)最高峰，現(xiàn)在正是溢價(jià)高的時(shí)候。而2025年入學(xué)人口就減少，2026之后是確定性的低谷期了。那商品價(jià)格由供需關(guān)系決定，所以到時(shí)候有可能因?yàn)樾枨鬁p少而影響溢價(jià)率。

北大地的溢價(jià)率和東西海基本持平，優(yōu)勢(shì)就是豐臺(tái)包括房山大興，算的上好學(xué)區(qū)的就這么一個(gè)，所以支撐比其他區(qū)的強(qiáng)些。但這也只是理論上的，現(xiàn)實(shí)誰(shuí)也不敢保證。

2、另外你們看的是占坑兒房，總價(jià)越低的溢價(jià)率越高，能到40%吧。也就是說(shuō)花了350，收到的租金卻是200多萬(wàn)的，那100多萬(wàn)要閑置到2027年上學(xué)。這得自己考慮是否合適，沒標(biāo)準(zhǔn)。

3、現(xiàn)在也談不上買方市場(chǎng)，大多數(shù)的年份在年底都是普通行情，一般到年初才有可能出現(xiàn)小陽(yáng)春。

4、所以除非是資金已經(jīng)準(zhǔn)備好，想提前準(zhǔn)備了踏實(shí)。然后認(rèn)為明后年溢價(jià)還會(huì)漲，將來(lái)就算有所回落，也不會(huì)降低到現(xiàn)在的比例之下，那再提前買。否則我認(rèn)為現(xiàn)在談不上多好。

僅供參考。

四

Q:

五環(huán)外520，五環(huán)內(nèi)550總價(jià)，朝陽(yáng)買個(gè)自住的房子，兩居有南向，希望房子保值一些，次新小區(qū)。另外如果有相對(duì)好和方便的小學(xué)更佳，孩子還有4年上小學(xué)。您有什么推薦的小區(qū)嗎？

常營(yíng)板塊看了北京新天地，柏林，蘋果派，保利嘉園，富力陽(yáng)光，北辰福第，能上車的只有保利和北辰，但是限價(jià)房有沒有什么坑？另外，朝青的金隅泰和園和金隅匯星苑是否值得考慮？

A：

1、兼顧學(xué)校那就買草房的幾個(gè)小區(qū)吧，學(xué)校是陳經(jīng)綸保利，北京市保障房中級(jí)別最高的。在系統(tǒng)內(nèi)的排名也靠前，在朝陽(yáng)算中等以上，放到北京應(yīng)該也是中等。

2、草房的保障房沒什么坑。開始是都不太看好，主要是因?yàn)閮蓞^(qū)交界，而且還有北邊兒的垃圾場(chǎng)，一般都不太好發(fā)展。但現(xiàn)實(shí)中幾個(gè)小區(qū)開發(fā)的都不錯(cuò)，戶型社區(qū)和學(xué)校挺好，再加上旁邊的北京像素，導(dǎo)致這里可能是全北京小型配套最全的板塊了。也就是規(guī)模效應(yīng)彌補(bǔ)了先天的不足，保值什么的也就都沒落后。當(dāng)然也別期望值太高，畢竟是保障房板塊，不太可能走出獨(dú)立行情。

3、朝青的和這里價(jià)格走勢(shì)差不多，沒超出，那就看自己對(duì)通勤的感覺吧。學(xué)校是八十中管莊匯星，八十中管莊本校是成績(jī)很好，這校區(qū)我不清楚，問(wèn)問(wèn)當(dāng)?shù)刂薪榘伞?/p>

4、總之如果是商品房的話都不太好買到，匯星苑估計(jì)這價(jià)位也得是有硬傷。而泰和園也是保障房性質(zhì)，那我覺得就沒什么必要非得在五環(huán)內(nèi)了，五環(huán)外的性價(jià)比更高。哪個(gè)小區(qū)都行，看自己的喜好。

僅供參考。

五

Q:

十二中是沒有學(xué)區(qū)房嗎？豐益花園是否可以算？這里的學(xué)區(qū)溢價(jià)高嗎？如果現(xiàn)在買入的話會(huì)不會(huì)被套在高位？我們是新北京人，一直集體戶，還沒有孩子，但想一次到位免得過(guò)幾年再折騰置換。戶口現(xiàn)在是在西城，但如果買房的話是肯定要遷出的。買不起西城的房子，所以退而求其次想考慮豐臺(tái)。

A：

1、十二中沒有學(xué)區(qū)房，之前都是憑五下六上的成績(jī)和各種證書簡(jiǎn)歷的，密電點(diǎn)招。這些年是北大地學(xué)區(qū)一小五小的概率比較大，但據(jù)說(shuō)從今年起增多了給其他學(xué)區(qū)的名額，憑運(yùn)氣了，跟房子沒關(guān)系。

2、豐益花園不算學(xué)區(qū)房，這里的一小是分校，和本校有一定的差距。這十二中是高中部，得是考上之后才能入學(xué)的，只和成績(jī)有關(guān)，其他的都不太好使。

沒有學(xué)區(qū)溢價(jià)，就是正常價(jià)格。豐臺(tái)區(qū)只有北大地的有學(xué)區(qū)溢價(jià)，然后十八中的有些，其他的都沒溢價(jià)。不過(guò)這里受麗澤概念的影響也漲了，這部分算概念的溢價(jià)吧，前些日子大概是15%，現(xiàn)在估計(jì)也差不多。這讓當(dāng)?shù)刂薪橛?jì)算一下售價(jià)和租金的比例就知道了，超出平均值。

3、高位被套，也談不上多高，還行吧，就是也不算性價(jià)比高了。老經(jīng)適房小區(qū)，質(zhì)量很好，地段兒什么的都行，不至于被套。

僅供參考。

六

Q:

我女兒剛落戶北京不到一年，我需要過(guò)三年才能去投靠落戶，但看到北京的房?jī)r(jià)又是在漲，而我們這里不漲還下跌，所以想先賣掉房子換到北京。女兒有公積金，請(qǐng)問(wèn)能貸到多少？

有說(shuō)120萬(wàn)的，有說(shuō)70萬(wàn)的。另外女兒現(xiàn)在是在東城區(qū)工作，我在網(wǎng)上看了房?jī)r(jià)，永定門外的還相對(duì)合適，請(qǐng)問(wèn)投資性如何？因?yàn)榕畠含F(xiàn)在可以住宿舍，我們準(zhǔn)備先出租三年。

A：

1、公積金是國(guó)管的吧？那如果剛一年也就是70萬(wàn)起步價(jià)，每存1萬(wàn)可以貸10萬(wàn)，這看她的存繳情況吧。

2、東城永外的投資性，出租三年，談不上多好。主要這里是學(xué)區(qū)房，而這兩年是入學(xué)高峰期，推高了溢價(jià)率。

算算吧，我剛看了一下，定安里和定安西里算一個(gè)小區(qū)，只不過(guò)一個(gè)東城一個(gè)豐臺(tái)。豐臺(tái)的沒溢價(jià)，現(xiàn)在均價(jià)5.6萬(wàn)；東城的有溢價(jià)，現(xiàn)在8.1萬(wàn)了。那8.1/5.6=1.45倍。溢價(jià)率45%，假定一套房600萬(wàn)，那其中270萬(wàn)都是學(xué)區(qū)溢價(jià)?？紤]好，這部分是肯定收不到租金的，沒人會(huì)為用不上的學(xué)位掏錢。也就是說(shuō)，租金收益要比非學(xué)區(qū)房低45%。

3、另外再考慮好，明年是入學(xué)最高峰，所以溢價(jià)才高。而三年后，也就是2025之后就是入學(xué)低谷了，有可能影響到學(xué)區(qū)房的溢價(jià)部分。天永學(xué)區(qū)不算質(zhì)量多高的，支撐性有可能更弱一些。

4、總之吧，一般不太建議這會(huì)兒去炒學(xué)區(qū)房了，溢價(jià)太高，風(fēng)險(xiǎn)有點(diǎn)兒大。

僅供參考。

七

Q:

您了解天鵝灣的物業(yè)水平怎么樣嗎？你覺得天鵝灣的躍層大戶型，可以購(gòu)買自住嗎？升值保值能不能跟上北京整體走勢(shì)呢？

A：

1、天鵝灣的物業(yè)挺好的啊，物業(yè)費(fèi)應(yīng)該是4塊錢吧，價(jià)格就說(shuō)明了情況，這價(jià)位肯定能盈利，物業(yè)也就有動(dòng)力做的好點(diǎn)兒。

2、躍層大戶型，自住合適，看自己的喜好了。升值在之前反正普通，略落后一些。朝青板塊對(duì)小戶型的躍層還比較友好，超過(guò)其他大多數(shù)板塊。但大戶型的在全北京升值好的都不多，沒有大平層受追捧。所以基本都是自住為主的，喜歡就是值。

3、以后有可能跟上大盤走勢(shì)吧，畢竟朝青的板塊好。但說(shuō)實(shí)話，大戶型總價(jià)高，流動(dòng)性弱點(diǎn)兒。最好成績(jī)也就是拉平兒吧，別期望值太高?，F(xiàn)在多少錢??？一般8萬(wàn)的居多吧，希望以后能趕上來(lái)吧。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！