2022年12月，受到疫情等綜合因素影響，北京二手房市場(chǎng)交易陷入冰點(diǎn)。

根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，12月北京二手房成交8773套，環(huán)比上月減少18.4%，同比下滑43.2%。麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，12月實(shí)際成交量和帶看量跟上月相比下滑明顯。

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告別市場(chǎng)環(huán)境急劇變化的2022年，迎來(lái)了2023年，也迎來(lái)了全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)，以及從疫情影響中走出來(lái)新的變化。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，“隨著陽(yáng)康”客戶在陸續(xù)出動(dòng)看房，預(yù)計(jì)11月和12月積壓的購(gòu)房需求會(huì)逐步釋放，拋開春節(jié)假期因素影響，1月北京二手房成交量會(huì)迎來(lái)明顯反彈。

12月議價(jià)空間年內(nèi)最大 下旬市場(chǎng)有所回暖

2022年四季度，北京二手房市場(chǎng)成交量持續(xù)走低。貝殼找房平臺(tái)二手房掛牌量超過(guò)10萬(wàn)套，達(dá)到了高峰。

一般而言，北京二手房單月成交量1.5萬(wàn)套是觀察市場(chǎng)變化的重要指標(biāo)，成交量在1.5萬(wàn)套左右市場(chǎng)整體穩(wěn)定，明顯高于或低于1.5萬(wàn)套，則市場(chǎng)會(huì)逐步轉(zhuǎn)熱或轉(zhuǎn)冷，也可能會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)變動(dòng)。低于1萬(wàn)套則市場(chǎng)交易進(jìn)入冰點(diǎn)。

“12月北京二手房成交下滑，原因在于房屋交易活動(dòng)因疫情影響，并不是市場(chǎng)本身需求的下降。進(jìn)入12月下旬以后，北京二手房市場(chǎng)的活躍度回暖明顯。”麥田房產(chǎn)分析師分析認(rèn)為，12月下旬的帶看量和中旬相比增加了兩倍，當(dāng)前，北京正從疫情的影響中迅速恢復(fù)，預(yù)計(jì)11月和12月積壓的購(gòu)房需求將會(huì)逐步釋放，拋開春節(jié)假期因素的影響，1月北京二手房成交量會(huì)迎來(lái)明顯反彈?，F(xiàn)在北京二手房掛牌量依舊維持在高位，價(jià)格預(yù)計(jì)會(huì)以穩(wěn)定為主，不會(huì)出現(xiàn)明顯的大起大落。

同時(shí)，成交的放緩使得一些急于出售的業(yè)主價(jià)格讓步更加明顯，根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，12月二手房議價(jià)空間和上月相比擴(kuò)大0.19個(gè)百分點(diǎn)，議價(jià)空間達(dá)到年內(nèi)最大。因疫情影響二手房去化變慢，在售房源增多，一些房源談價(jià)空間變大，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，年前不失為一個(gè)購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。

北京鏈家研究院分析師冷會(huì)告訴北青地產(chǎn)，受疫情影響，本月主要城區(qū)成交均價(jià)均有小幅下滑。疫情期間成交案例多為業(yè)主急售房源，其掛牌價(jià)格本就接近市場(chǎng)價(jià)，個(gè)別房源又有較大的議價(jià)空間，因此導(dǎo)致主要區(qū)域成交均價(jià)均有小幅下滑。

年底降價(jià)換房 充足房源等待“陽(yáng)康”客戶

購(gòu)房人于非（化名）看房看了1年多，從選區(qū)域到選小區(qū)再到看市場(chǎng)行情變化，直到最近，覺(jué)得時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟，看中的小區(qū)房源價(jià)格也有所松動(dòng)。決定把自己2套小房子掛出賣掉，換一套大一點(diǎn)的三居室。

真正進(jìn)入賣房狀態(tài)后，于非便發(fā)現(xiàn)，想真的成交降價(jià)最有效，為了置換成功，于非主動(dòng)把其中一套正在托管出租的房子提前跟租戶解約，把房子收回來(lái)，并下調(diào)了2套房的掛牌價(jià)，3周左右就把2套房都賣掉了。

與此同時(shí)，于非抓緊在看中的小區(qū)豐臺(tái)青塔天鴻美域里鎖定房源，而仔細(xì)盤算了一下，于非看中的房子比實(shí)際預(yù)算高出了10%，雖然差價(jià)較大，但是房主也需要置換，賣房意愿較為急切。

“經(jīng)過(guò)3小時(shí)的談判，業(yè)主在自己讓步后的價(jià)格基礎(chǔ)上又降了6%左右?！必S臺(tái)區(qū)青塔天鴻美域店商圈經(jīng)理趙娜表示，業(yè)主雖然賣的比預(yù)期低不少，但也能盡快置換，最終雙方交易均比較滿意。

據(jù)了解，12月，關(guān)注度較高的海淀萬(wàn)柳板塊共成交14套房源，相比較以往月份，成交量也下降明顯。從成交價(jià)格來(lái)看，碧海云天、蜂鳥家園、康橋水郡等小區(qū)普遍成交價(jià)格低于掛牌價(jià)格等5%、6%左右。以陽(yáng)春光華一套126平米三居室為例，業(yè)主掛牌價(jià)為1780萬(wàn)元，實(shí)際成交價(jià)格為1690萬(wàn)元，價(jià)差5%，議價(jià)90萬(wàn)元。

事實(shí)上，近期政策面利好不斷也在給市場(chǎng)恢復(fù)注入新的信心，包括北京公積金可以申請(qǐng)按月領(lǐng)取，房貸利率繼續(xù)下調(diào)等。部分購(gòu)房者看好年后市場(chǎng)的行情，所以想在春節(jié)前定下合適的房子。

房天下研究院數(shù)據(jù)顯示，1月第一周從戶型關(guān)注度來(lái)看，兩居是網(wǎng)友最為關(guān)注的戶型，搜索占比為36.47%，其次為三居占比為30.47%，一居搜索占比為11.09%。北京各區(qū)縣搜索排名中，前三甲是朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)。榜首的朝陽(yáng)搜索占比為74.05%

“從現(xiàn)在客戶情況來(lái)看，部分已經(jīng)賣房的置換人群買房需求急迫度高，房子還沒(méi)賣的業(yè)主大多持觀望態(tài)度，需要業(yè)主給出8-10個(gè)月的長(zhǎng)付款周期才會(huì)訂房。大多數(shù)剛需類客戶購(gòu)買意向強(qiáng)，目前可售房源充足，購(gòu)房心理并不急迫。有部分客戶年前如果有價(jià)錢特別合適等也會(huì)考慮，心理價(jià)位相比上月成交價(jià)格有所下降。”趙娜告訴北青地產(chǎn)，業(yè)主方面比較看好年后的市場(chǎng)，但同時(shí)覺(jué)得現(xiàn)階段想賣個(gè)好價(jià)錢不太現(xiàn)實(shí)，成交的房源一般都是業(yè)主有急用錢需求的。

趙娜表示，預(yù)計(jì)明年1月份大多數(shù)“陽(yáng)康”的客戶會(huì)陸續(xù)出來(lái)看房，有價(jià)錢合適的會(huì)選擇預(yù)定或購(gòu)買，所以市場(chǎng)成交量會(huì)有所回升，但可售房源充足，客戶選擇比較多，成交價(jià)格短期內(nèi)會(huì)和本月持平。

文/張郁唯