觀點(diǎn)網(wǎng) 在北京城市副中心,有一個(gè)中國(guó)最大的自由藝術(shù)家群落——通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村。
上個(gè)世紀(jì)九十年代,越來(lái)越多的藝術(shù)家在這里安營(yíng)扎寨,因此,這里也被稱作“畫家村”。
(資料圖)
過去二十多年,受畫家和他們的作品影響,小堡村從一個(gè)京郊村落名遍世界;現(xiàn)如今,這個(gè)村落又因一場(chǎng)城市更新,再度引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。
最新消息顯示,小堡村城市更新項(xiàng)目將于2023年開工建設(shè),由首開股份參與打造,總投資約9.5億元。
更新后,項(xiàng)目將打造成為“蜂糖藝術(shù)街區(qū)”,是一個(gè)集合藝術(shù)商街、藝術(shù)家工作室、蜂糖美術(shù)館、醍醐音樂會(huì)堂、國(guó)際畫材中心、藝術(shù)酒店等功能于一體的藝術(shù)特色文化商業(yè)街區(qū)。
對(duì)首開股份而言,以集體土地更新改造的方式建設(shè)特色小鎮(zhèn),無(wú)疑是一次大膽的嘗試,但此次實(shí)驗(yàn)成果如何,仍待檢驗(yàn)。
新玩法
近兩年,在政策支持下,越來(lái)越多房企開始探索集體土地的新玩法。
最新消息顯示,首開股份參與的通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村集體土地城市更新項(xiàng)目將于2023年開工建設(shè),2025年建成開業(yè),該項(xiàng)目命名為“首開蜂糖藝術(shù)街區(qū)項(xiàng)目”。
資料明確,該項(xiàng)目位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)小堡村,距北京副中心行政辦公區(qū)5公里,占地4.7萬(wàn)平方米,土地性質(zhì)為集體產(chǎn)業(yè)用地。
在上述項(xiàng)目范圍內(nèi),原本的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以藝術(shù)家工作室、藝術(shù)機(jī)構(gòu)辦公、畫材交易以及零散、低端的商業(yè)為主,房屋建筑均為農(nóng)民自建房、閑置工業(yè)廠房、自建多功能工作室,建筑品質(zhì)較低、缺乏規(guī)范統(tǒng)一管理。
而此次,首開股份計(jì)劃通過城市更新的方式,打造一個(gè)集合藝術(shù)商街、藝術(shù)家工作室、蜂糖美術(shù)館、醍醐音樂會(huì)堂、國(guó)際畫材中心、藝術(shù)酒店等功能于一體的藝術(shù)特色文化商業(yè)街區(qū)。
有分析人士告訴觀點(diǎn)新媒體,“在鄉(xiāng)村振興的背景下,農(nóng)村集體建設(shè)用地是未來(lái)用地的新領(lǐng)域”。
同時(shí),該人士強(qiáng)調(diào),外來(lái)資源與村集體合作建設(shè)特色小鎮(zhèn)、商業(yè)街區(qū),在盤活閑置土地資源的同時(shí),能夠大幅降低企業(yè)拿地成本,這種模式或?qū)⒊蔀槲磥?lái)發(fā)展的重點(diǎn)。
實(shí)際上,早在2017年,北京市就率先探索集體土地建設(shè)和入市,不過,彼時(shí)集體土地更多應(yīng)用在租賃住房方面,政策支持下,包括萬(wàn)科、首創(chuàng)、首開等多家企業(yè)紛紛試水集體土地租賃住房。
隨后,2020年9月,國(guó)家發(fā)改委明確,允許特色小鎮(zhèn)穩(wěn)妥探索農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地直接入市交易,2022年,國(guó)家全面推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革……
相比于租賃住房,特色小鎮(zhèn)對(duì)企業(yè)綜合能力要求更高,所以,即便有政策支撐,企業(yè)的參與意愿仍舊較低,而此次首開股份率先試水集體土地建設(shè)特色小鎮(zhèn),無(wú)疑是一次大膽的嘗試。
不過,分析人士認(rèn)為,企業(yè)此番并非推倒重來(lái),而是以更新改造的方式煥新小堡村,既能延續(xù)項(xiàng)目的歷史根脈,也能提質(zhì)升級(jí),或能進(jìn)一步提高項(xiàng)目的成功率和可行性。
據(jù)了解,首開股份最早在2022年7月介入上述項(xiàng)目,不過,彼時(shí)的消息提到,項(xiàng)目綜合實(shí)施方案還在審核階段,建設(shè)方案也正在優(yōu)化。
不久之后,市場(chǎng)消息傳出,小堡村改造提升方案已基本完成,預(yù)計(jì)年內(nèi)開工。
但伴隨著2022年走向尾聲,項(xiàng)目開工的消息遲遲未至。如今,2023年啟幕,市場(chǎng)傳來(lái)最新消息稱,上述項(xiàng)目計(jì)劃在2023年內(nèi)開工建設(shè),2025年建成開業(yè)。
但開工僅僅是開始,接下來(lái)首開與小堡村要走的路還很長(zhǎng)。
計(jì)算題
實(shí)際上,特色小鎮(zhèn)、商業(yè)街區(qū)、田園綜合體等文旅新業(yè)態(tài)集聚優(yōu)質(zhì)資源形成的特色化產(chǎn)業(yè)集群,能夠助力鄉(xiāng)村振興、平衡大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展,近幾年得到了大力的推崇。
根據(jù)國(guó)家住建局公布的數(shù)據(jù),目前,國(guó)家級(jí)特色小鎮(zhèn)一共403個(gè),其中第一批127個(gè),第二批276個(gè)。此前,國(guó)家還明確提出,到2020年培育1000個(gè)左右各具特色、富有活力的特色小鎮(zhèn)目標(biāo)。
在市場(chǎng)火熱的趨勢(shì)之下,特色小鎮(zhèn)也萌生出各式各樣的矛盾,比如盲目造景、同質(zhì)化、忽視地域優(yōu)勢(shì)與產(chǎn)品持續(xù)創(chuàng)新。更重要的是,商業(yè)街區(qū)、特色小鎮(zhèn)等存在前期投資大、運(yùn)營(yíng)難度大且回報(bào)周期長(zhǎng)的難點(diǎn)。
不可否認(rèn),此次首開打造的蜂糖藝術(shù)街區(qū)項(xiàng)目同樣需要面臨此類問題。
不過,與普通的文旅項(xiàng)目不同的是,上述項(xiàng)目是利用集體土地來(lái)更新改造,而集體土地最大的優(yōu)勢(shì)是開發(fā)單位能夠節(jié)省土地獲取的成本。
據(jù)了解,此次項(xiàng)目的總投資約9.5億元,由首開股份全資子公司北京首開商業(yè)管理有限公司與北京宋莊投資發(fā)展有限公司(通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)人民政府下屬公司)合資成立的項(xiàng)目公司北京首開宋莊商業(yè)管理有限公司作為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)主體。
據(jù)現(xiàn)行政策要求,在土地權(quán)屬不轉(zhuǎn)移的情況下,項(xiàng)目公司擬以向小堡村經(jīng)濟(jì)合作社提供借款方式獲得小堡村集體產(chǎn)業(yè)用地40年經(jīng)營(yíng)權(quán),在項(xiàng)目建設(shè)期間,項(xiàng)目公司合計(jì)向經(jīng)濟(jì)合作社提供借款,專項(xiàng)用于項(xiàng)目的房屋騰退及建設(shè)。
也就是說(shuō),小堡村經(jīng)濟(jì)合作社提供地塊40年的經(jīng)營(yíng)權(quán),而首開股份負(fù)責(zé)投資、建設(shè)以及項(xiàng)目建成后的商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理。
整體的投資方面,首開股份在上述項(xiàng)目的投入主要集中在開發(fā)、建設(shè)階段,土地成本幾乎可以忽略不計(jì)。
分析人士強(qiáng)調(diào):“過往企業(yè)通過招拍掛、收并購(gòu)獲取土地,需要支付較高的土地出讓金,但在集體土地模式下,企業(yè)無(wú)需提交土地出讓金,土地獲取成本明顯更低?!?/p>
根據(jù)第三方數(shù)據(jù)測(cè)算,一個(gè)商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目的投資額至少要50億元,資金回報(bào)周期一般需要20至30年。但集體土地模式下,企業(yè)前期投入較低,整體時(shí)間成本至少縮短二分之一,這就使得項(xiàng)目能夠獲得一個(gè)比較正常的投資回報(bào)。
不過,減少土地成本的同時(shí),意味著企業(yè)不具備地塊的產(chǎn)權(quán),且受集體土地特殊性質(zhì)的影響,在未來(lái)的受益分配上,企業(yè)需要優(yōu)先保障農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的利益,與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織共同分配收益。
如此一來(lái),蜂糖藝術(shù)街區(qū)注定是一個(gè)細(xì)水長(zhǎng)流的項(xiàng)目。
針對(duì)上述模式,該公司亦曾強(qiáng)調(diào):“我們從一開始就沒打算掙快錢,而是希望扎扎實(shí)實(shí)創(chuàng)造新的盈利模式,通過這種合作開發(fā)模式,在土地權(quán)屬不轉(zhuǎn)移的情況下,村集體實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目投資開發(fā),取得了長(zhǎng)期收益,首開集團(tuán)也從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中獲得了投資回報(bào)?!?/p>
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