北京章哥,房地產(chǎn)從業(yè)20年,通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道,我不做所謂的“專(zhuān)家”,只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。
【資料圖】
一
Q:
我現(xiàn)在住在石景山,孩子一年級(jí)就讀于京源學(xué)校,九年一貫制的學(xué)校。我想讓孩子去西城或海淀讀初中,現(xiàn)在的情況是我可以在石景山附近再買(mǎi)一套小兩居,可以改善現(xiàn)在的生活質(zhì)量。
或者等孩子三四年級(jí)賣(mài)石景山現(xiàn)在的房子,去別區(qū)買(mǎi)房讀書(shū),不知道怎么做,既擔(dān)心石景山買(mǎi)房以后賣(mài)不出去,又擔(dān)心去外區(qū)孩子上學(xué)不知道怎么樣,這個(gè)問(wèn)題困惑了我很久。
A:
1、石景山的房子不可能賣(mài)不出去,北京市區(qū)就沒(méi)有賣(mài)不掉的房子,只看價(jià)格。石景山只是給人感覺(jué)上熱度低而已,其實(shí)保值什么的并不弱。
這比較一下就知道,都說(shuō)朝陽(yáng)的升值好,還挨著通州,應(yīng)該比挨著門(mén)頭溝的石景山強(qiáng)。但實(shí)際上比比東五環(huán)外和西五環(huán)外的價(jià)格吧,老房的基本都一致。說(shuō)明石景山并不弱,犯不上這么貶低自己的地方,沒(méi)必要。
2、學(xué)校也一樣,京源在石景山數(shù)一數(shù)二,放到全北京也是中上等。西城海淀確實(shí)有比京源強(qiáng)的,不少呢,但不如京源的更多。尤其海淀,牛校能上天,渣校下地獄還十八層呢。
3、如果確定讓孩子去外區(qū)上學(xué),那就是一看實(shí)力二看運(yùn)氣唄。既然已經(jīng)上學(xué),那到了外區(qū)就是派位,小學(xué)的話肯定進(jìn)不去好學(xué)校,一定比京源差。
小升初的話在海淀看成績(jī)點(diǎn)招,如果是牛娃就進(jìn)六小強(qiáng),進(jìn)不去的話有可能派入不如京源的。西城也是這種情況,如果是天才就走點(diǎn)招,否則的話也是憑運(yùn)氣拼派位。有可能比京源強(qiáng),但大概率還不如呢。
西城海淀的好高中是比石景山多的太多了,所以這看孩子吧,如果天分高那就盡快跨區(qū),別等三四年級(jí)了。三年級(jí)就有點(diǎn)兒晚,四年級(jí)那就肯定晚了。除非是天才,否則不可能跟西海的牛娃競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)招。但做好雞娃的準(zhǔn)備吧,尤其是海淀,高知虎媽們的戰(zhàn)斗力可逆天,普娃凈是被碾壓的喘不過(guò)氣來(lái)的。
4、總之考慮好吧,常規(guī)建議是既然進(jìn)了京源這種級(jí)別的,那除非孩子是特別?;虮容^弱的才適合跨區(qū)轉(zhuǎn)學(xué),中等孩子盡量不折騰。牛娃是去西海憑實(shí)力搶資源,比較弱的是去西城搏個(gè)大概率。而中等孩子就說(shuō)不好了,看運(yùn)氣吧,派入比京源好的學(xué)校不太容易。
僅供參考。
二
Q:
我和老公碩士畢業(yè)來(lái)到北京,分別是民辦二本教師(順義牛欄山工作)和國(guó)企員工(西城天寧寺附近工作)?,F(xiàn)在順義區(qū)某地鐵附近有一套80平左右兩居,目前中介給報(bào)價(jià)255萬(wàn)。另一個(gè)小區(qū)為了孩子上學(xué)買(mǎi)了一個(gè)50平左右開(kāi)間。孩子現(xiàn)在五年級(jí),如果在順義繼續(xù)讀書(shū),較大概率以后讀初中讀順義城關(guān)一中、好的話高中能進(jìn)順義牛欄山一中。
一直有些后悔之前沒(méi)有把孩子放在西城上學(xué),現(xiàn)在有考慮把順義的兩居賣(mài)掉,去西城買(mǎi)房落戶(hù)。一居室先留著,怕轉(zhuǎn)學(xué)不成,有個(gè)保底。目前有現(xiàn)金300萬(wàn)左右,兩個(gè)人的公積金貸款都用過(guò)一次。現(xiàn)有以下幾個(gè)問(wèn)題想請(qǐng)教:
1、現(xiàn)在一直是老公坐地鐵上下班來(lái)回跑,我照顧家。主要顧慮的問(wèn)題,如果搬到西城,孩子初中估計(jì)就是參與搖號(hào),不一定進(jìn)去了什么好的初中,但是我上班就會(huì)特別遠(yuǎn),沒(méi)有地鐵直達(dá),搞的兩個(gè)人都照顧不了孩子和家庭,焦頭爛額。所以一直搖擺不定。順義和西城的教育資源來(lái)回比較,拿不定主意。
2、賣(mài)掉順義的一套房子,貸款加現(xiàn)金去西城買(mǎi)房,由于預(yù)算有限,一直看的都是廣外附近離我老公單位近的學(xué)區(qū)的房子,考慮過(guò)紅居南街和遠(yuǎn)見(jiàn)名苑小區(qū),也看過(guò)一些房子。主要的問(wèn)題是順義的房子本來(lái)打算賣(mài)270-80萬(wàn),現(xiàn)在看來(lái)只能賣(mài)250多,感覺(jué)預(yù)算更少了。想麻煩您幫忙推薦老公單位旁比較合適的小區(qū)和具體的建議如學(xué)區(qū),對(duì)于我們的預(yù)算能夠夠得上的小區(qū)等。
A:
1、跨區(qū)轉(zhuǎn)學(xué)只要有房落戶(hù)就能成功,只是不敢保證學(xué)校。之前一直說(shuō)德勝中學(xué)有點(diǎn)招,現(xiàn)在看應(yīng)該是沒(méi)有了,至少?zèng)]有明確的說(shuō)法,所以就只能看運(yùn)氣了。
順義和西城的資源比較,用中考分比唄。今年一般以640為分界線,達(dá)到的就基本能進(jìn)入好高中,牛一應(yīng)該就是這級(jí)別的。那順義所有考生中,達(dá)到640分的比例是10%,西城是接近30%。如果承認(rèn)大多數(shù)孩子的天分都差不多,那只能說(shuō)明西城的學(xué)習(xí)氛圍更好一些,所以高分孩子較多,上好高中的概率也相對(duì)大些。
另外的分?jǐn)?shù)線是630,在各區(qū)都能上還不錯(cuò)的高中,或者是普高實(shí)驗(yàn)班。這在順義的比例是20%,在西城是50%。也就是說(shuō),在西城達(dá)到中等就能上還不錯(cuò)的高中,在順義則要達(dá)到上等。這看孩子的天分和努力程度了,只是個(gè)參考而已。
2、廣外學(xué)區(qū)相對(duì)普通,以占學(xué)籍為主,看孩子的運(yùn)氣了。不過(guò)這在我看來(lái)都有些諷刺,十年前沒(méi)有并區(qū)的時(shí)候,順義的清北率是吊打崇文宣武的,如今順義的孩子卻要來(lái)宣武了,只能說(shuō)風(fēng)水輪流轉(zhuǎn)吧。
廣外常規(guī)的占坑兒房就是榮豐2008,小公寓400左右。房齡新,成交率高。但面積太小不太適合家庭居住,保值也說(shuō)不好,所以一般不建議長(zhǎng)期持有,用完了學(xué)位看行情,覺(jué)得不合適就出手。其他的小區(qū)就不好說(shuō)了,只能是到當(dāng)?shù)刂薪榈怯?,看是否有合適的出房,我不是中介,看不到信息。
3、不過(guò)既然是有300現(xiàn)金,那預(yù)算就是300+250+187=737,減去稅費(fèi)買(mǎi)700左右的。這預(yù)算可以買(mǎi)在北城了,月壇都能買(mǎi)到小兩居,只不過(guò)都是老房,得找好貸款的。小升初跨區(qū)是按照房產(chǎn)和戶(hù)籍地派位,也就是在本學(xué)區(qū)內(nèi),所以盡量買(mǎi)在好學(xué)區(qū)能增加進(jìn)入較好初中的概率。
另外,2025之后就是入學(xué)低谷期了,入學(xué)兒童減少有可能影響到學(xué)區(qū)房的溢價(jià)部分。那常規(guī)來(lái)說(shuō),退潮之后也是好資源才仍然受追捧,普通資源受影響更大,所以按照韓國(guó)和臺(tái)灣等地的先例,出生率降低后都是資源好的學(xué)區(qū)房才保值相對(duì)好些。
這不好說(shuō)小區(qū),都是老小區(qū),只能去找當(dāng)?shù)刂薪椋覜](méi)房源的。
僅供參考。
三
Q:
目前我倆離婚手續(xù)辦完了,為了用她首套資格,計(jì)劃明年年底前把房買(mǎi)了,孩子后年上一年級(jí),不想讓孩子半路在轉(zhuǎn)學(xué)。目前媳婦在生命科學(xué)園上班,計(jì)劃明年來(lái)亦莊這邊,我在金融街上班。為了積分落戶(hù),總價(jià)三百萬(wàn)出頭看了看瀛海的永旭家園,320左右能買(mǎi)個(gè)兩居,三代人住至少得兩居,16年左右兩居。但是也沒(méi)實(shí)地去看過(guò)呢,屬于兩限房,有房本,中介說(shuō)兩限房和回遷房比一類(lèi)經(jīng)適房質(zhì)量好些?
升不升值無(wú)所謂,有個(gè)地方住就行了,您覺(jué)得我們倆這情況,瀛海附近適合嗎?對(duì)房子也不太了解,錢(qián)也就這么多,也不知道有沒(méi)有別的地方更適合點(diǎn)的。另外問(wèn)一下,不知道您清不清楚,我媳婦碩士學(xué)歷,目前社保7年了,您覺(jué)得10年內(nèi)積分落戶(hù)的概率大嗎?
A:
1、呵呵,中介瞎忽悠。北京最早幾批的經(jīng)適房質(zhì)量都很好,比如天通苑和回龍觀早期的,那是完全按照商品房的質(zhì)量來(lái)要求的。還有望京的,本身就是用商品房改的性質(zhì)。
因?yàn)槟菚?huì)兒目標(biāo)對(duì)象是公務(wù)員和大國(guó)企員工為主,也就是沒(méi)享受過(guò)福利分房的家庭,用便宜的經(jīng)適房來(lái)彌補(bǔ)。另外就是拆遷戶(hù)和先富起來(lái)的那群人,所以天通苑才會(huì)出現(xiàn)各種大戶(hù)型,當(dāng)年小區(qū)里也曾經(jīng)豪車(chē)遍地的,望京更是私家車(chē)擁有率第一。
2003年之后的就相對(duì)弱些了,2005和2008年之后的就和兩限房一個(gè)性質(zhì)了,都是保障房?;剡w房則是看具體情況,也有質(zhì)量好的,就是不多而已。
3、不過(guò)這也無(wú)所謂,保障房和回遷房都是自住為主的,經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。也未必保值不好,看板塊的發(fā)展了,回龍觀的就很好,常營(yíng)的也不錯(cuò),地段兒的作用更大。
其他的可以看看舊宮的,五環(huán)內(nèi),也挨著亦莊,在舊改板塊中算不錯(cuò)的,多數(shù)小區(qū)也都保值不錯(cuò),只是沒(méi)有房齡太新的。
4、積分落戶(hù)我不懂,得問(wèn)專(zhuān)業(yè)的。
僅供參考。
四
Q:
孩子23年上學(xué),剛好趕上高峰年,現(xiàn)在換房時(shí)間也緊張。之前想著賣(mài)掉望春園的大三居換東西城的兩居,看了一些房子溢價(jià)率太高,感覺(jué)加上幾百萬(wàn),1300左右的預(yù)算也買(mǎi)不到合適的?,F(xiàn)在另一個(gè)方案,拿出200多萬(wàn)先東城買(mǎi)個(gè)小平房落戶(hù),望春園的優(yōu)質(zhì)南向三居不賣(mài),隨后孩子上了學(xué),再考慮慢慢換房或者干脆不換,望春園的戶(hù)型和樓層都不錯(cuò),離地鐵又近,北邊新修了沿河公園,有跑道,步行五分鐘就能到,每天健身很方便。
目前的困惑是對(duì)小平房的行情不太了解,看掛出去的很多都是年代很久的甚至是1960年,像這樣的有什么風(fēng)險(xiǎn)嗎?小平房流通肯定不如正常房子,我們明年一上學(xué)落完戶(hù)就賣(mài)?這種方案可行嗎?
A:
1、平房的行情我也不太了解,交易太少。不過(guò)這種房也屬于占坑兒房,常規(guī)是和樓房小戶(hù)型同步漲跌的,只不過(guò)因?yàn)榭們r(jià)更低,所以波動(dòng)的也更敏感一些。
2、風(fēng)險(xiǎn)就是如果2025年之后入學(xué)兒童減少,那學(xué)區(qū)功能就會(huì)減弱,平房有可能比樓房更提早遇冷。不過(guò)總價(jià)才200多萬(wàn),就算這全部都是學(xué)區(qū)價(jià)值,那即便是比樓房多出10%的風(fēng)險(xiǎn)也才20多萬(wàn)。而樓房以500萬(wàn)占坑兒房算吧,溢價(jià)率至少40%就是200萬(wàn),其中10%也是20萬(wàn)。但平房占用的資金低啊,何況也不可能說(shuō)都是學(xué)區(qū)價(jià)值,所以總價(jià)低的小平房也肯定不吃虧,頂多是不占便宜。
用完了學(xué)位留不留著都行,留著的話就是等騰退,什么政策未知。這到時(shí)候再看吧,能上學(xué)就算成功。
3、要是我也會(huì)留著望春園,在北苑的幾個(gè)園里算保值很好的,這么多年也沒(méi)落后大盤(pán)。所以除非是不接受租房,否則還是留著吧,換租的話也能占學(xué)區(qū)房至少30%的便宜。
僅供參考。
五
Q:
我35歲了,應(yīng)該比你歲數(shù)大,所以就不稱(chēng)呼章哥了。我在北京有兩套房了,也比一般的中介多吧!呵呵,別在意。我現(xiàn)在是想把通州的合生世界村與西城學(xué)區(qū)房立恒名苑做個(gè)整合,都是大戶(hù)型,立恒名苑90多平,價(jià)值800w,合生世界村140多平,價(jià)值300多w。初步想法是還換立恒名苑,150平的,需要再增加400w左右。請(qǐng)問(wèn)是否為好方案?另外現(xiàn)在的時(shí)機(jī)怎樣?
A:
1、35歲,真好,真年輕。這充分說(shuō)明了一個(gè)真理,也就是從哲學(xué)與數(shù)學(xué)的角度講,你不是比我歲數(shù)大,就是比我歲數(shù)小。具體歲數(shù)多少,你猜?
2、合生世界村140多平300多萬(wàn),2萬(wàn)多一平,公寓吧?要不然普宅怎么也得3萬(wàn)多,這套房得400萬(wàn)以上了。公寓好賣(mài)嗎?這么大戶(hù)型,還得全款,未必能短時(shí)間賣(mài)的出去,也就不好談什么時(shí)機(jī)了。
立恒名苑的還行吧,90多平如果沒(méi)改過(guò)的話應(yīng)該是一居室,優(yōu)勢(shì)就是單價(jià)低。老公寓基本都這樣兒,辦公的多,戶(hù)型大,價(jià)格上不去。自住為主吧,在學(xué)區(qū)房里算經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的。
3、這方案談不上多好。馬駒橋的板塊普通,公寓更是升值慢流動(dòng)性弱,但換成學(xué)區(qū)房可是有溢價(jià)的,溢價(jià)率同樣是平均值,所以居住體驗(yàn)的性?xún)r(jià)比并不高。不過(guò)房子是用來(lái)住的,真要是自己住的舒服就算合適。
時(shí)機(jī)看怎么說(shuō)了。這兩年入學(xué)高峰期,學(xué)區(qū)房的溢價(jià)都高,短期內(nèi)一兩年應(yīng)該是沒(méi)問(wèn)題的,降不下來(lái)什么。過(guò)兩年之后說(shuō)不好,低谷期到了的話,這種老公寓未必能撐住溢價(jià)。這到時(shí)候看學(xué)區(qū)政策吧,如果鼓勵(lì)的話也行。
4、總之我不好提建議,這兩套房都有點(diǎn)兒難度,再考慮一下吧。對(duì)了,我不是中介。
僅供參考。
六
Q:
體制內(nèi)小白,本來(lái)是等單位保障房的,但據(jù)說(shuō)時(shí)間很長(zhǎng),所以我想要不然先自己購(gòu)買(mǎi)。主要原因是面臨結(jié)婚和孩子上學(xué),也想先落戶(hù)在東西城。您覺(jué)得我們這種情況應(yīng)該買(mǎi)房嗎?或者是再等幾年,內(nèi)部傳說(shuō)正在籌備下一批房源了。
如果您認(rèn)為我們應(yīng)該買(mǎi),那請(qǐng)問(wèn)以500萬(wàn)預(yù)算能買(mǎi)在哪里合適?希望的是小兩居即可,東西城落戶(hù)范圍內(nèi),社區(qū)和學(xué)區(qū)品質(zhì)中上,商品房,保值即可。
A:
1、這問(wèn)題我都不好回答,福利房我不懂,這預(yù)算的要求又偏高了。
2、等單位的房那就得看什么單位了。只是聽(tīng)說(shuō)是無(wú)論國(guó)管市管還是科研院所的都不容易,現(xiàn)在不是前些年了。昨天還有個(gè)體制內(nèi)的年輕人吐槽呢,說(shuō)退休前肯定沒(méi)問(wèn)題,但40歲之前夠嗆。這看自己?jiǎn)挝坏哪芰堪?,我也猜不著說(shuō)不好的,是否自己買(mǎi)房還是問(wèn)問(wèn)單位的前輩同事吧。
3、500萬(wàn)在東西城都能買(mǎi)到房子,但其他要求達(dá)不到。商品房的戶(hù)型都相對(duì)大,這價(jià)位基本就是老房,東城永外的話或許能有房齡新點(diǎn)兒的,但品質(zhì)也不好談達(dá)到中上。學(xué)區(qū)就更達(dá)不到了,基本都是占學(xué)籍為主。保值什么的看過(guò)兩年的供需情況吧,現(xiàn)在不好說(shuō)。
4、總之這倆問(wèn)題我回答不了,一個(gè)不懂,一個(gè)買(mǎi)不到。幫不上忙。
僅供參考。
隨便買(mǎi)房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了,只有選對(duì)房、避開(kāi)坑,才能享受到資產(chǎn)升值紅利!
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環(huán)球觀天下!2022年,貴陽(yáng)白領(lǐng)工作滿意度指數(shù)高于全國(guó)平均水平
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貴陽(yáng)白云區(qū): 向重點(diǎn)人群發(fā)放9650份“抗疫健康包” 世界觀速訊
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香港特區(qū)政府嚴(yán)正要求韓國(guó)當(dāng)局取消對(duì)港航班限制-天天時(shí)快訊
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盛閱春任湖北省副省長(zhǎng) 此前擔(dān)任浙江紹興市委書(shū)記|速遞
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外交部發(fā)言人:中國(guó)的疫情防控政策科學(xué)、有效,經(jīng)得起歷史檢驗(yàn)
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炫舞守護(hù)神怎么激活技能_炫舞守護(hù)神怎么激活|環(huán)球時(shí)訊
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新春走基層丨門(mén)頭溝區(qū)二十條措施出臺(tái) 助力企業(yè)全面復(fù)工復(fù)產(chǎn)
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【天天聚看點(diǎn)】“乙類(lèi)乙管”后,兒童這樣保健康
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全球短訊!【2023貴州新春年貨節(jié)】“踏春來(lái)瀑鄉(xiāng)·屯堡過(guò)大年”安順主題日活動(dòng)啟動(dòng)
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中國(guó)駐日本大使館:暫停審發(fā)日本公民赴華普通簽證
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1200萬(wàn)存款被銀行職員私自轉(zhuǎn)走:儲(chǔ)戶(hù)被判擔(dān)責(zé)八成,二審維持原判
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環(huán)球焦點(diǎn)!唐山演藝集團(tuán)皮影劇團(tuán)參加2022北京影偶藝術(shù)周“我有拿手戲”分會(huì)場(chǎng)展演活動(dòng)
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天天速遞!在昌平買(mǎi)年貨,目前供貨及價(jià)格如何?記者帶你實(shí)地探訪年貨市場(chǎng)——
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“乙類(lèi)乙管”后,養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)這樣開(kāi)展疫情防控
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菜鳥(niǎo)裹裹“春節(jié)不打烊”覆蓋全國(guó)103城 將推出千萬(wàn)規(guī)模激勵(lì)補(bǔ)貼-全球觀點(diǎn)
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男子租車(chē)后申請(qǐng)退還預(yù)繳金三月多未果,澎湃介入后已退款 每日播報(bào)
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今日播報(bào)!核子基因旗下多地核酸檢測(cè)公司申請(qǐng)注銷(xiāo)
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貴州高速集團(tuán)投建都安高速獲評(píng)“省級(jí)水土保持示范工程”
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返鄉(xiāng)必看!春節(jié)回家應(yīng)怎樣做好防護(hù),一文梳理要點(diǎn)→_環(huán)球播資訊
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【2023貴州新春年貨節(jié)】冬游安順 趣享“屯堡過(guò)大年”的別樣精彩-環(huán)球熱議
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每日視點(diǎn)!2023首個(gè)寒潮預(yù)警來(lái)了,我國(guó)大部將降溫8-12℃
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當(dāng)前速讀:安徽:錢(qián)學(xué)森《論技術(shù)科學(xué)》極具啟發(fā)意義,組織科技工作者學(xué)習(xí)
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微視頻|致敬,忠誠(chéng)衛(wèi)士!:天天報(bào)資訊
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北京龍慶峽冰燈冰雪嘉年華啟幕
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商務(wù)部公布首批全國(guó)示范智慧商圈商店名單:環(huán)球速讀
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2022年創(chuàng)業(yè)板新增上市公司150家 IPO融資近1800億元:全球短訊
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熱文:天使工程項(xiàng)目助力鄉(xiāng)村地區(qū)抗擊新冠疫情
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畢業(yè)生們 9場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)雙選會(huì)加入一月“賀歲檔”
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呼和浩特市2023年1月10日周二天氣訊息概述
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更好辦易辦!事關(guān)住房公積金繳存、提取,住建部最新部署
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2023年1月10日周二婁底今天的天氣情況匯總
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2023-01-10周二忻州市天氣情況匯總-天天精選
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蘇州2023/01/10周二多云最高溫度13度
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2025年我國(guó)將基本確立住房公積金數(shù)字化發(fā)展新模式
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農(nóng)村疫情調(diào)查:31省份51個(gè)村的1月7日:天天關(guān)注
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北京鐵警聯(lián)手,列車(chē)上抓獲一名網(wǎng)上在逃人員
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協(xié)和戰(zhàn)疫日記|醫(yī)院門(mén)診想方設(shè)法擴(kuò)容增能 世界微頭條
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領(lǐng)略市井文物魅力⑤|大覺(jué)精舍——百年閣樓 百年史歌
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未來(lái)三天貴州大部晴好天氣繼續(xù)!
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當(dāng)前動(dòng)態(tài):2022年全國(guó)導(dǎo)游資格考試延期考區(qū)統(tǒng)一筆試時(shí)間為3月25日