本周關(guān)注

【資料圖】

1.北京率先走出回暖行情，新一輪地產(chǎn)“風(fēng)向標(biāo)”已經(jīng)出現(xiàn)

2.首提“四項行動”，助力優(yōu)質(zhì)房企改善資產(chǎn)負(fù)債表

3.利好頻頻，但依然要認(rèn)清市場形勢

新一輪地產(chǎn)行情“風(fēng)向標(biāo)”已經(jīng)出現(xiàn)

1. 北京樓市率先走出回暖行情，表現(xiàn)亮眼

進(jìn)入年底，隨著高層不斷吹風(fēng)疊加地產(chǎn)行業(yè)政策利好陸續(xù)落地，北京樓市率先走出了回暖行情。

新房市場中，北京新房市場終于迎來一股成交小高峰。元旦期間，北京新房成交面積2.3萬平方米，較2022年元旦假期大漲80%，較2019-2022年元旦日均成交面積爆漲298.3%，在北上廣深四個一線城市中表現(xiàn)最為亮眼。

而作為北京樓市晴雨表的二手房市場，也開始轉(zhuǎn)熱。據(jù)克爾瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年第1周，北京二手房成交面積29.5平方米，環(huán)比激增73%，同比下降21%。連續(xù)數(shù)周成交環(huán)比下降后，成交規(guī)模進(jìn)一步反彈。

2. 獨特的歷史政策調(diào)控背景成為本輪北京需求爆發(fā)的主要原因

北京“炒房團(tuán)”有限，樓市拋壓小。北京自2011年以來，一直都嚴(yán)格實施“全國最嚴(yán)苛的限購政策”，所以北京基本上沒有炒房團(tuán)。因為資金鏈緊張而急于賣房的房東不多，即使有這類房東，他們手中的房源也很有限，對市場沖擊不大，故北京房地產(chǎn)市場的“拋壓”應(yīng)該是這么多大城市中比較小的。

長期沒有吃過“補(bǔ)藥”的城市往往效果更為明顯。過去，北京的房價一直都是被政策打壓，但現(xiàn)在，因為要刺激經(jīng)濟(jì)，調(diào)控政策略微有所放松，于是就像補(bǔ)藥一樣，長期都沒有吃過任何補(bǔ)藥的城市（比如北京），一旦給一點補(bǔ)藥，效果就會特別明顯。而其他沒有限購過的中小城市，放松調(diào)控政策，其實影響不會很大，因為“前后差別不大”。

3. 新一輪行情發(fā)展趨勢分析

北京大概率是這一輪“結(jié)構(gòu)性行情”的起點，“中產(chǎn)積極”的改善性需求會成為本輪行情的主力人群。中國居民的“銀行存款”在大幅上升，因為收入是不均衡的，目前的中國中產(chǎn)階級，已經(jīng)積累了一部分用以改善生活的換房資金，資金總量可觀，而且集中在北京、上海、廣州、深圳和香港。這五個城市先啟動的概率最大，而北京因為獨特的政策背景，可能會成為啟動最早的城市。如果北京都起不來，其他城市希望則更加渺茫，在實操層面可以進(jìn)一步用北京房地產(chǎn)價格作為“風(fēng)向標(biāo)”，如果北京房價都沒漲，全國房價大概率也都不會走出行情。

本輪行情，主要應(yīng)該是集中在“改善型住房”，3 房、4房的改善型住房會更受市場歡迎。當(dāng)然也不是越大越好，因為超過4房及以上的房子總價非常高，基本也超出了中產(chǎn)階級的承受能力。此外，有小區(qū)環(huán)境的房子，是最優(yōu)的選擇。要盡量選“適合老人、小孩的戶型和社區(qū)”，滿足家庭需求，是這一輪改善型住房需求的關(guān)鍵所在。

最后，即使價格上行，也并不代表著像原來房地產(chǎn)行業(yè)的那種“狂熱”投資屬性回歸。樓市大概率會變?yōu)椤皟r格上行，但接盤的人越來越少”的情況，除了極少數(shù)“稀缺性資源”外，購房需求只會維持現(xiàn)狀甚至進(jìn)一步下行，所以沒有長線持有和自住需求的購房者，最好從“套現(xiàn)”“資金鏈”角度慎重考慮房產(chǎn)投資。

首提“四項行動”

助力優(yōu)質(zhì)房企改善資產(chǎn)負(fù)債表

2023年1月10日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會，研究部署落實金融支持穩(wěn)增長有關(guān)工作。

會議明確，要全面貫徹落實中央經(jīng)濟(jì)工作會議精神，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項行動，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

此次會議房地產(chǎn)內(nèi)容占據(jù)主要內(nèi)容的一半以上，房地產(chǎn)重要性愈加凸顯。對于此次會議提出的實施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計劃，首次提出“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項行動，也表明資產(chǎn)負(fù)債表優(yōu)化的工作正進(jìn)入實質(zhì)操作階段。

首先，從整體上看四項行動來理解政策決策邏輯。其中，“資產(chǎn)激活”是關(guān)鍵環(huán)節(jié)，融資性現(xiàn)金流無法長期背離經(jīng)營性現(xiàn)金流，所以要助力房企回歸正常經(jīng)營；“負(fù)債接續(xù)”和“權(quán)益補(bǔ)充”是緩解房企債務(wù)壓力的重要舉措，“以時間換取空間”，化解房企債務(wù)風(fēng)險；最后，通過供給端和需求端協(xié)同發(fā)力，恢復(fù)投資者和購房者信心，通過“預(yù)期提升”為房地產(chǎn)市場復(fù)蘇提供持續(xù)的動力。

進(jìn)一步將四項行動拆開解析有關(guān)部門下一步可能施行的具體舉措：

“資產(chǎn)激活”，盤活房企存量資產(chǎn)。把房企的各類資產(chǎn)進(jìn)行盤活，提升房企經(jīng)營性現(xiàn)金流和融資性現(xiàn)金流。具體舉措大致可分為三點：一是加快房企存貨的快速去化，過去的一年銷售市場低迷，存貨出清速度大幅降低，加速存貨去化將會大大改善房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流；二是支持對房企間項目收并購，引導(dǎo)需求端政策配合來增強(qiáng)項目去化和處置資產(chǎn)力度；三是通過發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)類ABS、REITs等方式盤活持有型物業(yè)，釋放房企此前沉淀大量資金的重資產(chǎn)項目的流動性。

“負(fù)債接續(xù)”，以時間換空間化解債務(wù)風(fēng)險。對于房企后續(xù)的負(fù)債工作要加快清理，做好債務(wù)流入、流出的接續(xù)工作。具體舉措大致可分為兩點：一是流入端，繼續(xù)加大信貸、債券等新增融資支持力度，研究銀行向優(yōu)質(zhì)房企提供貸款方案，合理滿足集團(tuán)層面流動資金需求；二是流出端，金融管理部門要繼續(xù)鼓勵金融機(jī)構(gòu)與優(yōu)質(zhì)房企自主協(xié)商，推動存量融資合理展期，減緩優(yōu)質(zhì)房企短期償債壓力。

“權(quán)益補(bǔ)充”，優(yōu)化房企資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。股權(quán)融資支持，鼓勵各類優(yōu)質(zhì)企業(yè)積極做戰(zhàn)略投資者，包括央國企、保險公司等，這也是改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表最有效的手段。具體舉措可大致分為兩點，一是繼續(xù)支持股權(quán)融資，調(diào)整優(yōu)化并購重組、再融資等5 項房企股權(quán)融資措施，推動該舉措的細(xì)化落實；二是發(fā)展公司制房地產(chǎn)投資信托基金，培育專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃主體，加快住房租賃市場建設(shè)。

“預(yù)期提升”，為行業(yè)復(fù)蘇提供持續(xù)動力。修復(fù)購房者和投資者對于房企和市場的看法，為行業(yè)復(fù)蘇提供持續(xù)動力。具體舉措可大致分為兩點：一是在供給側(cè)方面，監(jiān)管方、房企和金融機(jī)構(gòu)要形成合力，推動制度保障、資金保障和房企自身穩(wěn)定經(jīng)營，引導(dǎo)企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)金流回歸常態(tài)；二是在需求側(cè)，結(jié)合近期多部門的積極表態(tài)，預(yù)計需求端利好政策還將進(jìn)一步釋放，尤其可能聚焦在激活換房等改善性需求的購買力方面，使其成為樓市銷售的新生力軍。交易增加，企業(yè)資金狀況得到改善，交付的項目逐步增多，購房者消除擔(dān)憂，市場才有望實現(xiàn)聯(lián)動好轉(zhuǎn)和良性循環(huán)。

利好頻頻

但依然要認(rèn)清市場形勢

2023年1月上旬，住建部部長倪虹在接受媒體專訪時表示：對購買第一套住房的，要大力支持。首付比例、首套利率該降的，都要降下來。對購買第二套住房的，要合理支持。以舊換新、以小換大、生育多子女家庭都要給予政策支持。對購買三套以上住房，原則上不支持，就是不給投機(jī)炒房者重新入市留有空間。同時，我們將加大力度，增加保障性租賃住房供給和長租房市場建設(shè)，讓新市民、青年人更好地安居，讓他們放開手腳為美好生活去奮斗。

第一，國家自2021年9月份以來，就在“逐步放松”對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，進(jìn)入2022年四季度更是陸續(xù)頒布了房企融資“三箭齊發(fā)”、“金融16條”等多項被常規(guī)觀點認(rèn)為是重磅利好的政策消息，但話分兩頭，這也從“側(cè)面驗證”了房企目前的資金鏈問題非常嚴(yán)峻。

細(xì)數(shù)以前，每一次的政策轉(zhuǎn)向和加碼都與地產(chǎn)風(fēng)險事件相伴而行。如某些頭部房企暴雷，于是2021年9月份召開房企座談會，隨后地產(chǎn)政策開始轉(zhuǎn)向；2022年年中少部分項目出現(xiàn)交付危機(jī)，于是“因城施策”再上一個量級；直至年底，房地產(chǎn)投資和銷售各項數(shù)據(jù)依然延續(xù)下滑，于是我們現(xiàn)在熟知的政策大禮包相繼送出。

第二，“房住不炒”的總基調(diào)仍然未變，也就表明對房地產(chǎn)市場進(jìn)行“降杠桿”是一個持續(xù)的、不會逆轉(zhuǎn)的歷史性工作，只是在這個過程中我們不能一腳踩剎車，因為有前車之鑒，過度擠壓會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場崩盤，影響實體經(jīng)濟(jì)運行。

第三，房企也需要清楚的認(rèn)清，放松房地產(chǎn)調(diào)控絕不是鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)加杠桿，恰恰相反，是為了繼續(xù)給房地產(chǎn)企業(yè)降杠桿爭取寶貴的緩沖時間。未來將不會允許房企繼續(xù)通過高杠桿運作項目來獲取高額利潤，所以房地產(chǎn)企業(yè)的高杠桿、高利潤時代其實已經(jīng)結(jié)束了。近期因為政策利好而出現(xiàn)的房地產(chǎn)板塊走好，邏輯上只能認(rèn)為是“反彈”而并非“反轉(zhuǎn)”，只是糾正之前對房地產(chǎn)行業(yè)過度悲觀導(dǎo)致的過度下跌，而“反轉(zhuǎn)”只會出現(xiàn)于房地產(chǎn)發(fā)展模式的根本轉(zhuǎn)變之后，也就是從傳統(tǒng)的三高模式到我們現(xiàn)在所提到的“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。

第四，疫情三年，對房地產(chǎn)市場的觀念也產(chǎn)生了一定沖擊，也會一定程度上影響市場：

■ 一是對城中村態(tài)度的變化，因為多次疫情的爆發(fā)都是從城中村啟動的，所以除非有“拆遷預(yù)期”，否則城中村房價會受到一定的心理影響；

■二是房地產(chǎn)上一輪行情（2016），小戶型走勢會比大戶型好很多。但這一次，“改善型住房”將取代小戶型成為主要的熱點方向（豪宅已經(jīng)有過一輪行情，再度走熱可能性?。Ｈ?、四房的戶型會更受青睞，這也一定程度上受疫情居家隔離的因素影響；

■三是會更看重小區(qū)鄰居的綜合素質(zhì)情況，小區(qū)業(yè)主的定位，例如隔離期間的鄰里關(guān)系，又或者像最近火起來的“萬柳書院”留給人們對小區(qū)客群“非富即貴”的刻板印象，都會影響人們的主觀判斷。