北京章哥,房地產(chǎn)從業(yè)20年,通曉業(yè)內(nèi)門道,我不做所謂的“專家”,只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。
【資料圖】
一
Q:
我現(xiàn)在一個(gè)人自住在北苑望春園一居室,想改善一下?lián)Q兩居,單位是15號線安立路站。然后這周去看了北緯四十度,望京西園3區(qū)和首開知語三個(gè)小區(qū)。
目前有些糾結(jié),考慮面積的話,后面兩個(gè)小區(qū)能買得起的面積較大。便利程度的話,應(yīng)該是北緯和望京西園挨地鐵。想問下您考慮到升值空間和置換問題,應(yīng)該選哪個(gè)小區(qū)?
A:
1、呵呵,這讓我怎么回答???已經(jīng)暗示的挺清楚了,想買面積大的,否則也不會(huì)放在前面。我要是懂事兒的話就得順著說唄:越便宜的說明升值越好,商品價(jià)格“不是”由供需關(guān)系決定的,流動(dòng)性好所以才造成的價(jià)格低。但這話我自己反正不信,看你信不信了?花錢投資這種事兒最好別忽悠自己。
2、望京這些年就是這明擺著的趨勢,曾經(jīng)望京西遠(yuǎn)超望京東,也超過北部。但自從產(chǎn)業(yè)規(guī)劃落地,三個(gè)地王也就確立了趨勢,東部和北部一直領(lǐng)漲。而且望京也是兩極分化比較明顯的板塊,房齡新品質(zhì)高的搶走了較多的份額,老小區(qū)能得到平均值就是不錯(cuò)的。雖然比其他板塊強(qiáng),但在望京內(nèi)部不占優(yōu)勢。
反正就是這情況,心里也都跟明鏡兒似的,只是又想占表面的便宜又怕暗地里吃虧,否則也就不糾結(jié)了。
3、總之吧,西園三區(qū)挺好的,最早是商品房定位,后來是改成的經(jīng)適房A4區(qū),但質(zhì)量是按照商品房的標(biāo)準(zhǔn)。韓國人也走的差不多了,挺好的,自住的性價(jià)比更高。知語城也挺好,之前比北緯貴一些,也就是這些年才略落后一點(diǎn)兒,看以后的發(fā)展吧。但如果是我的話,還是跟趨勢做朋友,盡量克服自己的人性,投資這玩意兒本來就是反人性的事兒。
僅供參考。
二
Q:
2kw多點(diǎn)的預(yù)算,小孩馬上六個(gè)月。買房主要考慮保值增值,其次考慮學(xué)區(qū)?,F(xiàn)在主要還是看了海淀,清河次新,永豐的新房和次新,還有世紀(jì)城和萬柳。想請教從增值角度看,哪里更有潛力?買世紀(jì)城和萬柳更老一些的學(xué)區(qū)房有問題嗎?
A:
1、沒什么問題啊,首選萬柳唄,反正溢價(jià)率差不多,而人大附小也不直升,三小的提前上岸概率卻更高。
2、清河的那就是自住和保值為主了,次新房升值也挺好。但學(xué)區(qū)在海淀普通,溢價(jià)也相對低,居住的性價(jià)比更高。不過這兩年也不算太低了,明年入學(xué)最高峰,海淀除了幾個(gè)太一般的學(xué)區(qū),其他的溢價(jià)率都差不多。
永豐也一樣,新房更是自住為主,這幾年都是限價(jià)房,我說不好質(zhì)量。新房咨詢賣房的吧,中介和電商都行,我不熟。
3、成熟板塊談不上什么潛力,一切都擺在明面兒上了,不會(huì)再有什么特殊利好,就是依靠的慣性?;蛘哌@么說吧,現(xiàn)在是入學(xué)高峰期,溢價(jià)都不低。但過兩年就是低谷期了,溢價(jià)部分有可能受影響。那退潮之后誰穿著褲衩誰才是超人,理論上只有資源更好的板塊才最保值,畢竟好東西什么時(shí)候都稀缺。
沒必要糾結(jié)什么老不老,本身也不太老。而且這世界上從來都是老東西們占有的資源才最多,地位也就最穩(wěn)定。剛出道的年輕人再不服氣也只能是去爭搶,輸贏沒譜兒。
4、總之既然這么高的預(yù)算,追求穩(wěn)定的兼顧就買萬柳,然后看世紀(jì)城的,賭一把未來發(fā)展再看新區(qū)新房。
僅供參考。
三
Q:
現(xiàn)在家住朝陽老北苑,孩子目前中班,后年上小學(xué)。我們想換個(gè)好一點(diǎn)的學(xué)區(qū)房,至少小學(xué)不錯(cuò),如果條件好再換更好的初中學(xué)區(qū),如果沒有條件,該位置的初中差不多也行?,F(xiàn)在有幾個(gè)疑問想請教:
1、去哪個(gè)區(qū)及哪個(gè)具體片區(qū)更好些?
2、如果在朝陽的話,有無價(jià)格在500萬以內(nèi)的房子選擇(大小無所謂,只要能上車)。
3、從未來規(guī)劃講,您的建議是一步到海淀、東城,還是說可以從朝陽過渡,初中或者中考移民其他區(qū)呢?
A:
1、哪個(gè)區(qū)更好些?西城的德勝金融街唄,海淀的中關(guān)村萬柳上地也都是最好的,頂級學(xué)區(qū)。就是房價(jià)比較貴,500萬不好買到,一般最小的700左右起。而且都不保證進(jìn)入好學(xué)校,只能是說概率大些。海淀的好中學(xué)到目前為止是點(diǎn)招為主,看實(shí)力,派位的話就看上地吧,但派進(jìn)去意義不是太大。西城的除了直升校都是大抽獎(jiǎng),看運(yùn)氣了。
2、朝陽的好辦,白小+80和朝外的都能買到,占坑兒房,也是進(jìn)入對口校的概率大。其他學(xué)區(qū)也都差不多,除了商品房都能買到占坑的了。
3、未來規(guī)劃,那常規(guī)來講肯定是一步到位去海淀啊。天才的話可以先在朝陽,中考跨區(qū)去海淀也沒問題。普通孩子的話一般不建議,大概率沒什么好結(jié)果,真要是能用過渡的話,誰還提前買學(xué)區(qū)房???哪個(gè)家長也不傻的,這不都是為了孩子沒辦法嗎。
東城賭一把唄,跨區(qū)轉(zhuǎn)學(xué)肯定都是派位,看運(yùn)氣了。中考移民在哪兒都是看實(shí)力,跟學(xué)區(qū)房沒什么關(guān)系。真要是天才在哪兒都一樣,在朝陽不更合適嗎?北京中學(xué)和人朝分什么的都是牛校,80也很強(qiáng),朝外也放開統(tǒng)招了,至少不比東城弱。
4、這還是再考慮一下吧,一看就是突發(fā)奇想,離真正買房還早著呢。多了解點(diǎn)兒常識再說吧,學(xué)區(qū)房沒有哪里最好,只看哪里適合自己。
僅供參考。
四
Q:
我在溫泉鎮(zhèn)這看到一個(gè)小區(qū),山與西山著,開發(fā)商在賣自持產(chǎn)權(quán)的房子,說是合作經(jīng)營,需要合作者注冊公司。房子可以經(jīng)營70年,產(chǎn)權(quán)在開發(fā)商,使用權(quán)屬于合作經(jīng)營的公司,也就是“買房人”。請問,這樣有哪些風(fēng)險(xiǎn)?這些房子開發(fā)商可以抵押嗎?如果開發(fā)商破產(chǎn),房子如果有抵押會(huì)被拍賣嗎?
A:
1、哪些風(fēng)險(xiǎn)?開發(fā)商爽完了提上褲子不認(rèn)賬唄,而且還可以倒打一耙,讓你們有苦說不出。既然是用公司來合作就是純粹的投資關(guān)系,投資是有風(fēng)險(xiǎn)的,風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)然自己承擔(dān)了。
2、產(chǎn)權(quán)是人家的,當(dāng)然可以抵押了,而且還可以轉(zhuǎn)售呢。如果房價(jià)上漲或租金上漲了,甚至干脆就是缺錢了,人家干脆就玩兒個(gè)左手倒右手,你能攔著嗎?那新業(yè)主要求終止合同搬家,搬不搬?。看蚬偎敬蛉h,商業(yè)公司跟個(gè)體買房人兩碼事兒,沒人同情你們的。
而且既然你用公司來合作,真的能保持這公司70年嗎?是否年檢是否交稅?只要你有違規(guī)的地方,人家覺得劃算就干脆舉報(bào)或者起訴你,合理合法,你找誰去訴苦???你說你是買房人,有證據(jù)嗎?在法理上有依據(jù)嗎?憑什么讓法官判決???
3、如果開發(fā)商破產(chǎn),那肯定會(huì)被拍賣啊。你們連租戶都算不上,連“買賣不破租賃”都做不到。甚至這么說吧,之所以要讓你們用公司來簽合同,就是為了轟你們走的時(shí)候做準(zhǔn)備,到人家轉(zhuǎn)手的時(shí)候什么補(bǔ)償都沒有,而且你們還必須走人。
正規(guī)點(diǎn)兒的都以租賃權(quán)來簽合同,頂多是年限上違規(guī)罷了。但人家既然讓你們費(fèi)勁巴拉的弄公司,目的就是想白嫖唄。也就是出讓或拍賣產(chǎn)權(quán)的時(shí)候好辦手續(xù),能賣出最高價(jià)。至于你們那就是犧牲品了唄,商人做生意不講誠信的,只講法律。
4、總之吧,買這種房子比小產(chǎn)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)大多了。小產(chǎn)權(quán)是沒產(chǎn)權(quán),但也肯定沒人來搶產(chǎn)權(quán)。而這房子是人家的產(chǎn)權(quán),本來就是開發(fā)商的合法財(cái)產(chǎn),想怎么處理怎么處理。哪個(gè)公司都養(yǎng)著上百個(gè)律師呢,合同肯定是對人家有利的,你們就等著吃虧吧。一般三五年是不至于的,十年是個(gè)坎兒。
僅供參考。
五
Q:
我是想買羊坊店的學(xué)區(qū)房,但因?yàn)殄X少,只能買華天大廈這樣的,現(xiàn)在看55平的才350萬,請問這種房能買嗎?周邊的都10萬多,華天的這才6萬多,應(yīng)該沒有溢價(jià)了吧?
A:
1、海淀只要是帶學(xué)位的房子就都有溢價(jià),哪怕是最普通的學(xué)區(qū)也有海淀學(xué)籍的價(jià)值。羊坊店學(xué)區(qū)還算可以的,那就不可能沒溢價(jià)。這可以和豐臺的比較一下,比如菜戶營的西環(huán)財(cái)富也是這種性質(zhì),70年可以落戶的公寓,辦公的多,才4萬塊錢左右。那多出來的就有一部分是學(xué)區(qū)溢價(jià)唄。
2、也可以用租金來比較,同等性質(zhì)的房子的租金應(yīng)該是差不多的。這兩邊我估計(jì)租金都是每個(gè)月每平米100塊錢左右,不會(huì)相差太多,那為什么華天大廈的價(jià)格高???溢價(jià)唄,幅度其實(shí)是和周邊普宅一樣的,總價(jià)越低的一般還更高些。
3、也沒什么不能買的,用完學(xué)位之后賣掉不就得了。總價(jià)低也就相對不難賣,等于用置換成本換了個(gè)學(xué)位,不算虧,過去沒有學(xué)區(qū)房的時(shí)候都得交贊助費(fèi),也不少錢呢。所以真要是預(yù)算不多就買唄,上了學(xué)之后關(guān)注市場行情,覺得不合適就出手。
僅供參考。
六
Q:
我閨蜜是北京人,老公外地的,前些年買的房是兩個(gè)人名字,離婚后房子在閨蜜名下?,F(xiàn)在是為了孩子復(fù)婚,請問要想用sfsd買二套就必須離婚一年后嗎?因?yàn)榉孔右^到老公名下,是否會(huì)有制度風(fēng)險(xiǎn)?主要是因?yàn)殚|蜜資金少,只有150萬,如果用二套資格的話根本買不了。
A:
1、想恢復(fù)首貸資格肯定是一年后,一年內(nèi)都是二套資格。
2、制度是沒有風(fēng)險(xiǎn)的,按法規(guī)辦事兒,風(fēng)險(xiǎn)都在婚姻關(guān)系上。我沒太看明白,現(xiàn)有這套房是沒貸過款是嗎?還是說貸款人她老公,她名下是沒有貸款記錄的?
或者這么說吧,如果是只有你閨蜜名下沒有過貸款記錄,那只能是先把房子過戶給老公,離婚一年后再以首貸資格買。風(fēng)險(xiǎn)就是弄假成真怎么辦???想好預(yù)防措施吧。
如果兩人名下都沒有房貸記錄,那老公沒有五年社保嗎?有社保的話就不用過戶現(xiàn)有房子了,直接再離,一年后用老公的首貸資格不就得了。
3、另外也可以不離婚,用其他貸款形式,利息現(xiàn)在也不高,就是有些違規(guī)。咨詢銀行的代理機(jī)構(gòu)吧,也能貸到60%。
僅供參考。
隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^去了,只有選對房、避開坑,才能享受到資產(chǎn)升值紅利!
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