北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

(資料圖片)

一

Q:

總預(yù)算800w以內(nèi)，女生，金融街工作，單身不考慮學(xué)區(qū)，想最近買套兩居室，以保值增值+自住為主。由于西城價格太貴，價格合適的次新房又比較遠(yuǎn)?，F(xiàn)在有兩種思路：

1、以租換租，看了朝青的華紡易城和國美，西三旗的萊圳、世華龍樾，感覺華紡易城，萊圳家園80平左右的還不錯，780w。

2、自己?。和线呝I房，看了萬年花城，麗澤的益豐苑，益豐苑82平的質(zhì)量好房型好人文好但要800+了。但是感覺豐臺這幾片還沒發(fā)展起來，麗澤附近除了保利百合益豐苑和幾個豪宅，周圍其他小區(qū)價格或環(huán)境都好像沒這么好，10w+買益豐苑這里感覺不太值的樣子；往東邊朝陽買房子，可能延一號線，還沒有看完，準(zhǔn)備再去看看四惠了。

現(xiàn)在就是很糾結(jié)，自住的可選性比較少，而且這些地方感覺這幾年發(fā)展比較慢。不錯的板塊都太遠(yuǎn)了，自己一個人住也累，只能以租換租，能余一兩千。求建議，或者還有沒有其他板塊推薦呢？

A：

1、換租一般都建議看朝陽的，海淀的都有學(xué)區(qū)溢價，五環(huán)外的就算不高也在15%左右，未必劃算。以華紡為主吧，國美更適合自住，經(jīng)濟(jì)實惠，升值什么不占優(yōu)，就是跟隨大盤。

2、麗澤的這會兒接盤有點兒晚了，溢價率早就炒高了，跟學(xué)區(qū)房差不多。所以一般建議萬年花城，確定追高再看麗澤的。

四惠的以東恒二期或金地名京為主，金地名京就是有的樓棟有點兒噪音，跟中介問清楚。沒合適的再看愛這城和遠(yuǎn)洋的板樓，也有還不錯的戶型。

3、哪些地方比較慢??？這幾個都還行，只是看什么小區(qū)了，多數(shù)都不落后，連國美到現(xiàn)在都略超大盤了。當(dāng)然升值最好的是萊圳家園，既有產(chǎn)業(yè)區(qū)的支撐，也有學(xué)區(qū)的加持，只是從換租來說溢價不是太合適，如果不在乎的話就以海淀為主。

僅供參考。

二

Q:

外地戶籍?，F(xiàn)在朝陽有一套90平米的三居（小換大，屬二套），月供1.4，家庭收入到手60。最近辦下了工作居住證。2022年積分96分，老大一年級，老二2018年下半年生。想郊區(qū)買房用于積分落戶，手上只有80預(yù)算。中介推薦龍湖長城源著，感覺太遠(yuǎn)，不知流動性如何。請問您怎么看這個小區(qū)？另外，目前我這個預(yù)算和月供情況，是否有合適的小區(qū)推薦（首付80-100、好出租的）。

A：

1、長城源著，流動性普通吧。優(yōu)勢就是房齡新總價低，劣勢是掛牌量大升值也慢點兒。不過真要是為了積分也無所謂，幾年的事兒，就算是升值慢點兒也沒多少錢。這都八年了吧，按說當(dāng)年50萬的漲到百萬出頭兒算跟上大盤，現(xiàn)在80萬，折算到三四年的周期也就幾萬吧，畢竟以后也不會有太大的行情了。所以如果短期持有就無所謂，長期的話一般。

2、其他的，亦莊北岸，在舊宮，跟亦莊隔一條河。藍(lán)星花園，在后沙峪，花梨坎地鐵傍邊。沙河的北街家園。這幾個都屬于租金和升值不落后，也好出租的。但這兩年都漲了點兒，我也不知道能否買到了。上網(wǎng)先看看，北街家園的應(yīng)該有160左右的。

3、另外這種房最好別買太遠(yuǎn)的，一直有傳言要嚴(yán)查職住分，也就是得能真實自住的。買在近郊或地鐵沿線怎么都好解釋，真要買在太遠(yuǎn)的還沒地鐵，怎么說?。棵癫慌e官不究，據(jù)說是老有舉報的，都是那些加不上職住分的，所以盡量買踏實的吧。

僅供參考。

三

Q:

年齡50，2004年外地入京工作。2006年，和家人親戚借款買了會城門一號樓78平方72萬，剛到北京，對行情不懂，也急著想有房住，貴了一些。后來單位分了一套小房。一號樓想給孩子留著做婚房，孩子剛讀博兩年，因為是東西向臨街筒子樓，而且房子帶斜角，孩子看不上。2020年11月，需要現(xiàn)金，房子賣出670萬，賣又便宜了。

現(xiàn)在手頭一共有1000萬，想買北蜂窩路五號院原鐵道部家屬樓92平方左右的房子，北蜂窩五號路現(xiàn)在的價格大概14萬1平方，未來能和北京大盤保持一致嗎？明顯比周邊價格高好多，未來會不會很虧？或者想在海淀區(qū)買房，不太糾結(jié)學(xué)區(qū)問題，應(yīng)該如何規(guī)劃？

A：

1、學(xué)區(qū)房的未來說不太好。只能說近兩年是入學(xué)高峰期，價格大概率是穩(wěn)定的，也可能漲幅超過大盤，畢竟入學(xué)的孩子多，家長們也沒別的辦法。但過了高峰期就得看政策了，尤其是2005年之后，孩子少了小一半，學(xué)區(qū)房的溢價部分有可能受影響。這不敢預(yù)測，只能到時候再看，另外也看57中的成績，真要是提升成小強(qiáng)校了就最好，給學(xué)區(qū)提供了支撐。

2、價格高是因為房齡新，這倒無所謂，看房子的租售比就行。估計是和老房的比例是差不多的，那就不算風(fēng)險。一分錢一分貨，周邊缺房齡新的學(xué)區(qū)房，所以價格才高的。

3、海淀買房，不糾結(jié)學(xué)區(qū)問題，那就選學(xué)區(qū)弱的唄。典型的就是學(xué)院路，四所中學(xué)都不熱門，溢價也就相對很低，基本就是海淀學(xué)籍的價值。其他的還有花園路、北太平莊和田村等學(xué)區(qū)，溢價也都不算高。五環(huán)外清河西二旗的靠近產(chǎn)業(yè)區(qū)，升值更好，除了上地之外溢價都不高。這沒什么規(guī)劃，看自己的需求和喜好了。

僅供參考。

四

Q:

目前居住在單位公寓（無產(chǎn)權(quán)），有單位團(tuán)購的岳各莊回遷房無房本。雙方工資均較低。目前看的：金隅濱和園7號院，14年的房。金隅濱和園有1類經(jīng)濟(jì)適用房和限價房，實地考察1類經(jīng)濟(jì)適用房房子差，周邊亂，且稅高，暫不考慮。7號院是限價房，共有6棟樓，感覺小區(qū)環(huán)境還可以。戶型59平米左右的一居室，南向，采光好，臨湖的220萬，不太臨湖的205萬左右。出租大概每月收入3000-3300元。據(jù)查那邊將來應(yīng)該會有11號線的地鐵站型材站 ，還有個城際鐵路站。

主要想咨詢：

1、這個地段可以嗎？石景山這個區(qū)域發(fā)展會好嗎？

2、這個樓盤可以嗎？房子會存在如果將來房價下跌，此處房子本來就遠(yuǎn)且小，賣不出去嗎？

3、這個價位可以嗎？根據(jù)我們家庭情況，考慮這個房子是否合理？

A：

1、這讓我怎么說呢？簡單說吧，這和石景山的關(guān)系不是很大了，兩區(qū)交界的最邊緣。但是因為有河道的阻隔，所以只能是單打獨斗，想和門頭溝聯(lián)手都不可能。但傍邊又被鐵道所隔離，也是天然阻礙。那板塊內(nèi)是幾乎不會引入什么大型配套了，都只能是走出去。之所以把保障房蓋在這種地段兒，就是因為好地段政府還得留著賣錢呢。所以這種產(chǎn)品就是自住為主，房子本來就是用來住的，其他的別期望值太高。

來這里買房的大多數(shù)都是圖的經(jīng)濟(jì)實惠，所以升值不會太高，否則就不實惠了。最好成績是跟上板塊大盤吧，或略低一點兒。

2、租金相對很合理，超出北京平均值。但也考慮好，一般來說，北京多數(shù)租金高的都是用升值慢換來的，看自己重視哪方面了。租金高意味著居住的性價比高，消費合適；租金低意味著升值較好，投資合適。這兩點在預(yù)算不是很高的情況下是相悖的，必須取舍。

有了地鐵當(dāng)然是好事兒，未必能拉動房價，但流動性會增加，也就是更好賣一些。但至今還沒有明確的規(guī)劃周期吧？

3、樓盤就是典型的自住型小區(qū)唄，不特殊。賣不出去倒不可能，看價格了，北京沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。

4、價位我可不知道，只有當(dāng)?shù)刂薪槭煜ぞ唧w行情。而且不到現(xiàn)場的話看戶型圖也沒什么用，一房一價，都得單獨評估。

考慮這房子沒什么不合理的，就是自住為主，別有太高的投資心態(tài)。也未必比其他板塊的商品房低多少，只是不占優(yōu)勢而已。另外注意綜合地價款，讓中介算好賬，也得看業(yè)主是否配合。

僅供參考。

五

Q:

我們兩口是剛需購房，現(xiàn)在昌平租房，看了周邊的新房都挺貴的，目前還上不了車，二手房考慮中，目前看了保利羅谷的兩限房可以交易了，想著考慮下。請問下：

1、小區(qū)地理位置2條鐵路包著出行會不會很擁堵，以后發(fā)展會不會受限？

2、政府規(guī)劃的公示能不能實現(xiàn)這個也是限制這邊發(fā)展的重要因素吧。

3、這里有多個樓棟還有戶型，有個邊戶是通透，廚衛(wèi)全明，但是個槍型，個人有點信風(fēng)水，這個可以考慮嗎？如果考慮，價格在多少可以成交呢？

A：

1、這我都不好回答。是否擁堵我不知道啊，好幾年都沒去過了。從地段兒來說普通，周邊除了鐵道還有河道和高速，引入大型配套不是太容易。以后主要看河道南部的產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展吧，產(chǎn)業(yè)能彌補(bǔ)一些配套的不足，尤其是在缺地鐵的情況下。

2、政府什么公示啊？這我也沒聽說。沒必要太重視規(guī)劃，實現(xiàn)起來都長著呢，而且還得看是得到重視。永豐是和上地西二旗同時規(guī)劃的，之后實施的就慢了一些，近幾年才算得到真正重視。

3、具體戶型更沒建議了，看自己的喜好。不過槍型的一般做不到通透，只能是南北向。如果槍頭在南部就是臥室，客廳朝北，邊戶的再加個東向或西向。我大概能想象出戶型，廚衛(wèi)全明，應(yīng)該還不錯。價格我也不知道，只能問中介。

4、真喜歡就買唄，小區(qū)是不錯的。本來這都不是兩限房而是商品房，那會兒樓市寒冬，保利估計是為了好賣房而特意修改的規(guī)劃，還發(fā)了個債券呢。也就是挺下功夫的，所以設(shè)計和質(zhì)量都算不錯，也彌補(bǔ)了一些地段的不足。到現(xiàn)在為止升值還算可以，基本不落后。

僅供參考。

六

Q:

不理解家長們?yōu)槭裁疮偪褓I學(xué)區(qū)房，老破小都上千萬，有這錢去郊區(qū)買個別墅再讓孩子上國際校好不好？海淀雞娃一年幾十萬，而國際學(xué)校一年的學(xué)費不才20多萬嗎？如果是我就讓孩子上了，然后直接出國留學(xué)，多省心，還省錢呢，文憑也比國內(nèi)的普本吃香。

A：

1、問題很好，代表了很多人的想法。但請再深想一下，海淀家長可有很大一部分本身就是高知學(xué)霸出身，他們難道不會算賬嗎？這些家長多數(shù)都是在大公司或高校等單位，就算沒留過學(xué)也有海歸朋友吧，他們不了解國際校的優(yōu)勢嗎？

有句話是“你眼中的不理解，其實是人家的解決方案”。也就是說，你所知道的，其實早就是人家的常識了，而人家做出的應(yīng)對方案，是你一輩子都無法理解的。沒辦法，認(rèn)知高度決定煩惱等級，而人與人之間的認(rèn)知差距是幾乎無法消除的。

2、先說別墅，很多家長不是買不起，而是認(rèn)為沒必要。因為從舒適性來說或許別墅很好，但從投資保值來說，別墅是非常弱的，就是有錢人的消費品而已。那很多家長認(rèn)為自己還沒到可以有錢任性的地步，也就犯不上去住別墅。掙下家業(yè)都不容易，留給孩子好不好啊？

3、再說國際校，20多萬只是學(xué)費而已，而如果加上住宿費和餐飲費什么的，再加零花錢，一年40萬不算多。這還沒算其他的花銷，比如出國游學(xué)，別的孩子都去你去不去？還有潛水滑雪等燒錢的素質(zhì)，別的孩子都學(xué)你學(xué)不學(xué)？所以，別以為上了國際校能省錢，摸著錢包想想，一群富二代湊在一起是為了省錢嗎？

順義媽媽雞娃也很瘋狂的，雖然沒有段子里那么夸張，但對成績和各種素質(zhì)的追求完全不弱于海淀虎媽。所有人在爬到一定階層之后最怕的是什么？是滑落，是怕下一代又成為學(xué)渣屌絲敗家子兒。所以，越是有錢的家庭越重視教育，御書房就是專門雞皇子用的，何況土豪呢。

這么說吧，20多萬只是國際校的門檻，真實的花費一年不低于50萬，高的百萬也不新鮮。再加上留學(xué)，哪怕只是讀到本科，16年的花費約千萬吧。

還有一點，現(xiàn)在的中國企業(yè)早就見過世面了，不是隨便個海歸文憑就給高薪的。大多數(shù)水貨文憑的待遇跟國內(nèi)三本一個待遇，能給個幾千塊工資就不錯了。

4、總之能理解那些買學(xué)區(qū)房的家長了嗎？正因為他們見過世面，也計算過性價比，所以才會選擇國內(nèi)公立校。所有人都不傻的，越有知識或越有錢的，對教育其實越理性。之所以你不理解他們，只是因為還沒到那個層次而已。

僅供參考。

七

Q:

我是對二環(huán)有執(zhí)念，而且認(rèn)為如果東西城合并為中央政務(wù)區(qū)，那戶口就會凍結(jié)，以后再想遷入就不可能了。所以就算是現(xiàn)在溢價高也是值得的，要不然以后還買不到了，溢價會更高啊，畢竟學(xué)校會更搶手的。

A：

1、怎么說呢，我一般是不太相信謠言的，只選擇相信權(quán)威媒體的信息。而且你沒發(fā)現(xiàn)自己的邏輯有點兒問題嗎，前后是矛盾的，悖論。

2、假定真的合并了，也確實凍結(jié)戶口了，許出不許進(jìn)。那請問誰還會去買房？買了也不能落戶，落不了戶就不能上學(xué)，那這房價憑什么要上漲？

咱把這事兒放大一下，假定北京成為首都特區(qū)了，戶口凍結(jié)，再也不許外地人落戶了。那你覺得買房人是會增加還是減少？房價是漲還是跌？只有人口流入越多的地方才能房價上漲吧，好像沒聽說只出不入的地方能繁榮。我認(rèn)為ZF不會那么狠，犯不上把東西城的人都給困死。

3、當(dāng)然這看自己的判斷吧，成年人了，能承擔(dān)后果就行。不過提醒一下，知道美國為什么會有DC嗎？也就是華盛頓特區(qū)，所謂的中央政務(wù)區(qū)。

那是因為他們是聯(lián)邦國家，中央政府沒有自己的地盤兒。那總不能把國會老爺們都塞進(jìn)車?yán)铮教幋蛴惋w的去流浪要飯吧？所以他們弄出個DC，讓統(tǒng)治者們好歹有點兒稅收發(fā)工資，不至于餓死。

4、而中國呢，自古就是“普天之下莫非王土”，犯不上非得在弄出個一畝三分地來。蠻夷才跑馬圈地，動不動劃地盤兒，而領(lǐng)導(dǎo)一般不這么小家子氣，犯不上給自己圈個地盤兒。只有沒轍的老百姓才拿老破小當(dāng)寶兒呢，在領(lǐng)導(dǎo)眼中呢，或許這連塵土都算不上。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！