兔年春節(jié)過后，多地樓市出現(xiàn)回暖行情，首都北京的二手房也熱起來了。

“上周四，西城德勝片區(qū)新上一套房源，剛掛出來就有三波購房者看房，年后市場預(yù)期在變好，新掛牌房子的業(yè)主精氣神也上來了，整體議價空間在縮小?！?月14日，西城區(qū)一位房產(chǎn)中介透露稱，雖然房價沒出現(xiàn)明顯上漲，但最近北京二手房市場的帶看和成交量都在提升。

【資料圖】

宏觀數(shù)據(jù)也在釋放暖意，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示，2023年第7周，北京新房成交1326套，環(huán)比漲幅為74.47%，同比上漲177.41%；二手房成交3190套，環(huán)比漲幅為13.36%，同比上漲71.41%，新房表現(xiàn)亮眼，二手房也不遜色。

記者綜合多方采訪觀點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，這波市場熱度背后，一方面是受疫情防控逐漸消退影響，前期積壓的市場需求開始釋放；同時，經(jīng)過2022年疫情等多重考驗，購房者對樓市抗風(fēng)險能力更強(qiáng)的城市，產(chǎn)生了濃厚的選擇傾向，而北京具備這一特征。此輪回暖也非“曇花一現(xiàn)”，北京市場有望迎來“小陽春”。

“業(yè)主精氣神上來了”

新年以來，張林（化名）的工作狀態(tài)開始逐漸拉滿。作為在西城區(qū)從業(yè)多年的老中介，元旦過后開始，她便感受到市場熱度開始抬升，片區(qū)門店二手房成交量有所上漲。春節(jié)假期期間，成交一度被打斷，但隨著假期結(jié)束，購房者也“一下子涌現(xiàn)出來”。

在北京西城區(qū)，德勝、金融街、月壇這三大學(xué)區(qū)，曾被俗稱為“三大金剛”，一流的小學(xué)和初中吸引來眾多家長，即便花千萬也要買下五六十平米的小屋。其中，德勝片區(qū)更是如此，因保底校水平也較高，一直是家長為孩子落戶入學(xué)而爭搶的對象。

但是，自2021年7月“多校劃片”在上述片區(qū)逐漸落地后，天價學(xué)區(qū)房的神話開始破滅，德勝片區(qū)的房源價格下降、成交也受到影響。對此張林深有體會，當(dāng)時市場行情受影響，業(yè)主降價出售屢見不鮮。

不過，今年春節(jié)以來，張林感受到了不一樣的市場氛圍?！半m然在多校劃片之下，買房不一定能上指定的小學(xué)，但仍有可能被劃分到優(yōu)質(zhì)學(xué)校，家長還是愿意博概率，選擇傳統(tǒng)意義上的學(xué)區(qū)房?！?/p>

前幾天，張林所在中介公司新上了一套房源，76平米總售價880萬元?！案?jīng)的最高點(diǎn)肯定不能比，此前一居室都能賣到850～900萬左右，現(xiàn)在房源總價大多在700～800萬元之間，新上的這套房子不算特別低價，但這兩天已經(jīng)有好幾組客戶帶看，有為孩子上學(xué)占坑位的，也有沒孩子提前規(guī)劃的?！?/p>

在北京，這一情況不算個案。自去年年底疫情防控逐漸放開后，北京市場便迎來了短暫的修復(fù)行情，1月份新房二手房成交都有所回暖，春節(jié)過后這一趨勢更加明顯，二手房成交明顯上漲。

諸葛找房數(shù)據(jù)中心監(jiān)測顯示，2023年第6周節(jié)后首周，北京新房成交760套，環(huán)比漲幅為783.72%，二手房成交2814套，環(huán)比漲幅為519.82%，市場在長假過后迅速恢復(fù)，成交水平觸底反彈。

進(jìn)行到第7周，回暖的行情仍在持續(xù)，當(dāng)周北京新房成交1326套，環(huán)比漲幅為74.47%，同比上漲177.41%；二手房成交3190套，環(huán)比漲幅為13.36%，同比上漲71.41%。

在張林感受中，隨著疫情逐漸放開，購房者都出來看房了，現(xiàn)在傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房的優(yōu)質(zhì)房源比較搶手，業(yè)主對后期市場的預(yù)期也比較強(qiáng)，好房源看房的人多，整體議價空間也比較小，屬于“賣方市場”。

因?qū)κ袌龅男判挠兴鰪?qiáng)，業(yè)主漲價的行為也在悄然增多。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示，從漲降價房源來看，1月北京二手住宅調(diào)價房源中漲價房源占比為18.5%，較上月上升10.4個百分點(diǎn)，這是時隔5個月北京二手住宅漲價房源占比再度突破10%。

從房價整體趨勢看，目前北京二手房漲幅比較平穩(wěn)。上述機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，自2021年底起，北京二手房市場均價月度漲跌幅均不超1%。2023年1月，北京二手房價格繼續(xù)上揚(yáng)，當(dāng)月市場均價60570元/平方米，環(huán)比小幅上漲0.4%；同比上漲7.96%，同比漲幅較上月擴(kuò)大0.47個百分點(diǎn)。

一季度復(fù)蘇態(tài)勢較強(qiáng)

春節(jié)假期過后，一二三線城市的樓市，都呈現(xiàn)不同程度的回暖趨勢。

中銀證券數(shù)據(jù)顯示，上周（2.4～2.10）43城新房成交面積279.5萬平方米，環(huán)比上升9.6%，同比上升11.1%；一、二、三線城市環(huán)比增速分別為53.4%、9.3%、-18.3%，同比增速分別為69.4%、31.2%、30.4%。15城二手房成交面積140.4萬平方米，環(huán)比上升7.0%，同比上升123.0%；一、二、三線城市環(huán)比增速分別為1.6%、10.4%、10.2%，同比增速分別為85.2%、131.7%、310.1%。

“目前市場的關(guān)注點(diǎn)逐漸轉(zhuǎn)移到基本面數(shù)據(jù)的兌現(xiàn)，行業(yè)深度調(diào)整或?qū)⑦M(jìn)入收尾期，預(yù)計全國需求端最早或在3、4 月出現(xiàn)明顯修復(fù)，但銷售仍有可能波動，持續(xù)性回暖仍要等待整體經(jīng)濟(jì)修復(fù)。”中銀證券稱。

具體到北京市場，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對第一財經(jīng)表示，春節(jié)后北京二手房市場確實(shí)在升溫，目前工作日單日網(wǎng)簽量基本保持在五六百套左右，按照這樣一個去化速度，全月成交破萬套基本沒有太大問題。

在她看來，這波市場熱度的緣起，一個疫情放開之后，大家對國內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重新充滿期待，第二是金融層面的支持力度增大，上個月信貸迎來“開門紅”，M2增速創(chuàng)近七年新高，資金的使用成本也在不斷降低，雖然北京的房貸利率保持在相對較高的水準(zhǔn)，但高價值資產(chǎn)的升值潛力在凸顯。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪認(rèn)為，北京樓市成交加速回升，一方面是隨著春節(jié)假期影響逐漸褪去、疫情防控困擾消除，前期積壓的市場需求加速釋放，帶動北京樓市成交活躍度走高；此外，經(jīng)過2022年疫情等多重考驗，購房者對房地產(chǎn)市場存在韌性、及抗風(fēng)險能力較強(qiáng)的城市，產(chǎn)生了較濃厚的選擇傾向。

在關(guān)榮雪看來，當(dāng)下市場上的置業(yè)情緒及行為正逐漸增多，但由于北京購房政策仍維持較為謹(jǐn)慎的態(tài)勢，購房門檻并不低，隨著前期積壓的購房需求釋放進(jìn)入尾聲，成交端也將趨于穩(wěn)健。因此北京樓市的回暖具有一定的“短期持續(xù)性”，此輪回升趨勢有望自此節(jié)點(diǎn)起再維持1～2個月。

郭毅則認(rèn)為，北京這輪市場升溫能否持續(xù)，還有一個核心因素在于調(diào)控怎么走。

“支持住房改善的表述，讓購房者對后續(xù)的調(diào)控變化有所期待，所以此次市場熱度能否保持下去，核心在于未來能否有真實(shí)的政策落地，寬松幅度能否達(dá)到甚至超越買方預(yù)期。如果沒有新政策落地，比如購房首付門檻沒有降低，這波熱度可能在之后會有所向下?！惫惚硎?。

58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟也告訴第一財經(jīng)，歷年春節(jié)之后，市場都會出現(xiàn)看房量的明顯上漲，主要是為三月“小陽春”期間成交回暖積蓄力量。

北京鏈家研究院分析師冷會認(rèn)為，近期二手住房市場處于節(jié)后復(fù)蘇階段，復(fù)蘇的基礎(chǔ)就是節(jié)前積累的存量需求，隨著此類需求的逐步釋放，新增需求將成為未來市場的主要支撐。目前看，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步復(fù)蘇，市場信心逐步增強(qiáng)，二手住房市場各方預(yù)期均有明顯恢復(fù)，買賣雙方入市意愿有所提升。短期來看，一季度市場總體復(fù)蘇態(tài)勢已定，更長期的可持續(xù)性則需進(jìn)一步觀察。