北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

(相關資料圖)

一

Q:

在西城京畿道有一套68平的西南向兩局，一層，在小區(qū)里算是好戶型了，但房齡比較老。最近房價又漲回去了。想問您一下，是先出租，留到十年后看孩子工作生活地點需要，再置換相應的房子好，還是目前置換到海淀相對房齡新一點的房子好？10年后房子會不會太老了？

A：

1、全國救市期間，北京的房價本來就沒什么下降的可能。最近主要是成交量上漲，也帶動了房價企穩(wěn)。主要是前些日子都在家陽著呢，無法成交。今明兩年又是入學高峰期，凈是不著急的家長們最后時刻來搶房，節(jié)前買的都算手快的了，節(jié)后還有可能漲呢。

2、不過十年后的事兒誰知道啊？十年前北京都沒什么學區(qū)房的概念，當時的均價才2萬多。到現(xiàn)在是大盤漲到了3倍，學區(qū)房普遍漲4倍，多出來的就是學區(qū)溢價。出租的話就是溢價部分收不到租金，其他也沒什么，自己能接受就行。

是否換房看自己，房子是用來住的，看自己是愿意租房還是住自己的房子了，都是個人愛好。提醒一句，海淀大部分房子也有學區(qū)溢價，只是比金融街的低點兒而已。

3、十年后肯定老了，這沒什么可說的吧？京畿道有30年房齡了吧，現(xiàn)在還能貸款，十年后說不好，銀行額度緊張的時期就有可能受限制了。

4、我覺得還是從實用角度考慮吧。還是這話，房子是用來住的，學位是用來上學的，如果既住不上，也用不上學位，那就看自己的想法了，沒標準答案。

僅供參考。

二

Q:

我是北京人，現(xiàn)在手里有個100萬的首付款，所以申請了一套共有產(chǎn)權。位置在昌平北七家附近，而且那個項目旁邊也開通了地鐵，未來科技城站。目前告訴我們的價格是2.2萬一平米。我未婚，所以只能申請1居或者是2居，但是大家都說這個共有產(chǎn)權住房未來交易和升值比較差，而且如果結婚的話，男方有房的話，就需要賣掉一套，請問有這個要求嗎？

另外，您建議我買這個共有產(chǎn)權房嗎？如果不買這個房子的話，那通州宋莊附近的，有個項目是叫金地北京壹街區(qū)的洋房2居，最高是8層，單價好像4萬一平米，您覺得這個項目怎么樣啊？如果跟共有產(chǎn)權住房比哪個更好？我的需求是自住為主，但是肯定未來也會換房。

A：

1、共產(chǎn)房是保障房，本來就是自住為主的，投資性自然弱了點兒。但沒有結婚就必須賣房的規(guī)定，只是說如果將來再想買商品房的話要賣掉現(xiàn)有的保障房。所以買了就買了，不用糾結資格。

2、是否買共產(chǎn)房看自己的需求，自住為主就合適，投資為主就不合適。這種房適合長期自住，在出手時有限制，流動性和收益都肯定弱點兒。

3、商品房和保障房不好相比，不是同一種產(chǎn)品，各有優(yōu)劣。不過壹街區(qū)也是自住為主，只是出手時比共產(chǎn)房方便的多而已。

房產(chǎn)的價值由地段兒決定，相對偏遠的板塊一般都是自住的。而且這價格是政府按照規(guī)劃制定的，已經(jīng)透支了規(guī)劃實現(xiàn)之后的價值。將來的發(fā)展看配套吧，按計劃完成就算保值了，拉平。超出預期就能贏，慢一些的話就站崗了。

4、這我真沒建議，新房我也不太懂，要求又有點兒高了。幫不上忙。

僅供參考。

三

Q:

我孩子是密云戶籍，3歲，名下在京暫時沒有房。因為我們夫妻一直生活在市內，所以現(xiàn)在想考慮將來讓孩子是繼續(xù)留在市內接受教育，還是回到戶籍地密云。這其中涉及到的問題就是，在市內以我們經(jīng)濟能力購房的話，只能是拼盡全力在朝陽邊買學區(qū)房。能接受的是華貿城450w總價的，買完以后生活質量明顯下降，但孩子生活環(huán)境可能會好點，我們也愛帶孩子到處去玩去學習。

另，如果我們在密云買房供孩子上學的話，200w左右可以買到密云最好的學區(qū)，經(jīng)濟壓力少很多。不過孩子生活環(huán)境和見聞見識遠不如市里。求指教，如何選擇？

A：

1、新北苑的不算學區(qū)房，這里確實是朝外的校區(qū)，理論上關系更近，1+3的名額也比北苑多。但孩子也多啊，所以和本校的待遇不太一樣。去年并校之后據(jù)說一個班50多人了，也不知真的假的，但在這種情況下就不能算多好的學區(qū)了。而且朝外放開統(tǒng)招了，那如果不增加學位，對于本系統(tǒng)的孩子來說或許機會更少了一些，考慮好。

2、朝陽的學區(qū)房有400萬左右的，但都是老房，以陳分和清朝的為主，一居的較多。其他的偶爾能買到，只是條件都很差了，面積也更小。像80的才30多平，不夠家庭居住的，就是純占坑兒房。朝外本校的好像沒有，中學劃片內應該能買到，但也是老房。

3、密云的學區(qū)我真不懂，不敢比較。這看孩子和父母的期望值吧，如果是中上等的孩子其實在哪兒都差不多，最終都是一本為主，211更好。如果是天牛娃最好來市區(qū)，朝陽有點招，想跨西海也方便些。普娃的話看情況了，沒有統(tǒng)一標準。

4、這還是家長定吧，我只能是介紹些情況。

僅供參考。

四

Q:

我現(xiàn)在住雙井富力城的兩居，想換到大紅門的永定金茂府。因為我是看著廣渠金茂府的升值的，所以也挺期待這永定金茂府的。目前看的是155平的四居，還沒去看房，只是看了單價9.5萬，總價1500萬吧，感覺還可以，就是比周邊貴，又是南四環(huán)，這升值您覺得會怎么樣？有沒有復制廣渠金茂府的可能？

A：

1、我現(xiàn)在不愛說新房，說好聽的沒人給錢，說不好聽的又挨罵又惹麻煩的犯不上。

2、簡單說兩句吧，廣渠金茂府確實是升值挺好，跑贏了大盤的。富力城也不錯，至少是沒輸。現(xiàn)在富力城單價11萬，永定金茂府9.5萬，那假定跑贏了大盤，過幾年的價格就得和富力城差不多了，你覺得可能性有多大？

3、或者換個角度，向東不遠看看宋家莊，北京金茂府。2017年底也是9.5萬開盤的，價格和今年的永定金茂府一個價兒。但實際價格比這個貴，現(xiàn)在漲到11萬了，和富力城差不多，只不過金茂的是疊拼，檔次更高。而2017年同一天獲批價格的是三個豪宅，價格都是9.5萬，另兩個是菜戶營的昆侖域和中國璽，現(xiàn)在一個15萬一個12萬。

4、這么說吧，金茂府的房子確實挺好，科技住宅。大紅門這地段兒也還行，至少不算弱。永定金茂府的樓面價5萬多，限價9.5萬，利潤空間也足夠，應該的保證品質。所以這里從自住來講會非常好，在南城算是很宜居的。只不過南城的豪宅氛圍到現(xiàn)在還不是太濃，所以流動性可能會弱點兒。復制廣渠金茂府的可能性不是太大，能做到不輸周邊大盤應該還差不多。

僅供參考。

五

Q:

關于石景山孩子上海淀還是去京源或者遠洋，我這也在糾結。去海淀就是全家居住質量回到解放前，在石景山，家人都能住的舒服一些，孩子馬上上學了，很糾結。另外，目前一家五口住70平米的板樓，最近也是在考慮是在石景山換個更大的，還是在海淀再買一套。

但是在海淀再買一套，孩子也來不及上海淀好的學區(qū)了，并且只有200萬的首付。我家孩子不是很聰明的那種，是去到海淀卷，還是留在石景山上遠洋或者京源，很糾結。

A：

1、是否換學區(qū)，這外人哪兒好建議啊。相當于畢業(yè)生選城市，是去北京呢，還是留在二線城市？二線城市房價低壓力小，但產(chǎn)業(yè)相對薄弱機會少。北京倒是經(jīng)濟發(fā)達機會多，但房價高壓力大，也未必能混的有多好。這跟選學區(qū)一樣，看自家的情況吧。

2、常規(guī)建議是牛娃虎媽去海淀，普通牛娃就在石景山吧。京源和景山遠洋相當于海淀中上等的，如果能考上這倆的高中就算很不錯。如果“已經(jīng)有了”有了這倆學校的一般不太建議換，除非孩子是天牛娃，家長更是奔著更高期望值的，比如211起步和985清北什么的。

3、這不是到海淀來不及的事兒，而是200的首付到海淀就是最普通的占坑兒房，好點兒學區(qū)的未必夠。確實是有400多價位的，但多數(shù)都是要求全款，或者是地下室一類的。再或者就是買在普通學區(qū)，那如果拼不了點招，派位最好的結果也就是京源或景山這檔次的。

4、不過馬上就要上學了，那現(xiàn)在買石景山的還來得及嗎？反正前兩年都是要六年戶籍的，去年我沒注意，問清楚吧。抓緊時間，春節(jié)后到信息采集就三個多月，很緊張了。

僅供參考。

六

Q:

當前情形：731之前買的陶然亭小學學區(qū)房，家庭唯一住房。孩子23年上學。想賣掉換個電梯的房子方便住，小升初無政保?？蛇x操作：1、上完學慢慢換個豐臺的房子好住（影響直升初中么？）；2、換個月壇的房子（能上育才、中古、三里河三小么？）；3、換個同片區(qū)的房子，去上宣師一 。主要考慮孩子教育的話，請問哪個方案更合適??？

A：

1、西城只要有了學籍就可以，到目前為止不影響直升。

2、2023年，不就是今年嗎？換學區(qū)房來得及嗎？五月份可就信息采集了。

月壇的是育民，不是育才。現(xiàn)在不好說，2023年的孩子多，按政策都是多校，想清楚了再換，別白折騰。這邊房子賣了，那邊還沒辦妥，那就仍然按戶籍在陶白入學。反正去年的育民是連731錢四代都有調劑的，華嘉和白云路。

中古也差不多，也是有調劑的可能。三三算相對穩(wěn)，調劑的不多，但出房少未必買的到。另外邢校長前年去鐵二了，帶走了部分骨干，因此師資有些下降。

3、換宣師一，同樣是看是否來得及吧。拿731之前的換，還是在入學高峰期，賭一把試試吧。如果置換成功，那大概率進不了宣師一，去年731之后的都調劑育才或白紙坊。沒成功的話應該也能上陶然亭，畢竟是731之前的戶。

4、我不知道哪個方案好，只是介紹情況，想好了再折騰。

僅供參考。

七

Q:

我現(xiàn)在是有一套紅璽臺的房子，價值2700萬。但是因為離單位遠，所以想換到新城國際的新房，預算增加不多，但面積大，還是精裝，請問是否合適？另外請從投資角度詳細分析一下未來的走勢，我似乎有些感覺不踏實。

A：

1、不踏實就對了，憑什么這么好地段兒的精裝新房才13萬啊？開發(fā)商又不是做慈善的，捂了十多年的盤就這么便宜能給甩賣了？他們心里其實更不踏實，就這70套房都不好賣，費勁巴拉的吆喝有些日子了。

而且更鬧心的是升值慢啊，從2009年就捂盤，捂了十多年也不過是價格翻番，也就是比存銀行吃利息強點兒吧。而紅璽臺是哪年的？升值多少自己很清楚吧。

2、沒必要詳細分析，北京的這些公寓都差不多走勢，曾經(jīng)的豪宅，但2008年奧運之后都全部走弱，優(yōu)勢就是租金高，用升值慢換來的。

3、所以這就看自己的主要目的吧，確定是為了自住就合適。甭管是不是老房翻新的，但好歹也算新房，面積大也住著舒服。投資角度就甭太追求了，肯定比紅璽臺這種落后，也大概率還是落后北京普宅大盤，很難改變趨勢。

4、就這樣兒吧，沒太多可說的，考慮好再換。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！