成色十足的樓市小陽(yáng)春在北京落了地。3月1日，來(lái)自機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2023年2月，北京二手房成交15315套，環(huán)比1月大漲84.3%，同比去年2月大漲85.4%，盡管環(huán)比、同比的大漲均有此前低基數(shù)效應(yīng)的因素，但“市場(chǎng)暖了”確實(shí)是各家機(jī)構(gòu)的共識(shí)。

【資料圖】

一般來(lái)說(shuō)，北京的二手房月度成交量以1.5萬(wàn)套作為一個(gè)關(guān)口，站在這一成交量，意味著市場(chǎng)進(jìn)入繁榮期，如果連續(xù)3個(gè)月超過(guò)這一數(shù)值，小業(yè)主價(jià)格上調(diào)的可能就比較大。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，3月北京二手房很有希望站上2萬(wàn)套的成交量，價(jià)格也隨之波動(dòng)。鑒于此，多位行業(yè)專家直言，目前購(gòu)房者期待的政策寬松已不具備條件，何時(shí)出手買房，應(yīng)審慎考慮。

較1月環(huán)比大漲84.3%

今年北京樓市的小陽(yáng)春已成為市場(chǎng)共識(shí)，二手房成交量大漲可以說(shuō)毫不意外。此前記者走訪調(diào)查也了解到，北京二手房的交易周期、帶看成交比都在提速，部分片區(qū)的帶看成交率從過(guò)去的40次左右成交提升至20次左右成交，交易周期也有一定縮短。“按照目前的交易節(jié)奏，2月市場(chǎng)會(huì)有一個(gè)不錯(cuò)的表現(xiàn)?！边@是當(dāng)時(shí)一線經(jīng)紀(jì)人給出的普遍觀點(diǎn)。

來(lái)自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年2月北京二手住宅網(wǎng)簽15315套，同比2022年2月的8260套上漲85.4%，環(huán)比2023年1月的8308套上漲84.3%。在連續(xù)兩個(gè)月網(wǎng)簽量低至8000+后，北京二手房成交量終于走出陰霾。

北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉直言，這是一個(gè)成色十足的小陽(yáng)春，3月北京二手房很有希望站上2萬(wàn)套的成交量，價(jià)格也隨之波動(dòng)。“過(guò)去幾年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的高峰基本都出現(xiàn)在3月，大部分都是因?yàn)橘?gòu)房入學(xué)需求上漲導(dǎo)致的。2023年北京入學(xué)人口刷新歷史紀(jì)錄，所以在這個(gè)需求的影響下，2023年北京樓市也出現(xiàn)了小陽(yáng)春，整體預(yù)計(jì)3月有望接近2萬(wàn)套。”

“低基數(shù)”帶來(lái)的高增長(zhǎng)

從數(shù)據(jù)上看，因?yàn)槭艿酱汗?jié)假期的影響，2月北京二手房成交量雖環(huán)比、同比大幅增長(zhǎng)，但卻都有“夸大”成分。

北京鏈家研究院分析師冷會(huì)指出，需要特別注意的是，從增幅表現(xiàn)來(lái)看，2月網(wǎng)簽量增幅并無(wú)較大參考意義，這一結(jié)果主要是低基數(shù)效應(yīng)導(dǎo)致。今年1月和去年2月均為春節(jié)月份，受假期影響網(wǎng)簽量和實(shí)際成交量相對(duì)較低，進(jìn)而導(dǎo)致今年2月網(wǎng)簽量同環(huán)比均出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)。

冷會(huì)稱，從專業(yè)分析角度看，2023年2月是節(jié)后的第一個(gè)完整月份，應(yīng)當(dāng)與往年的3月做對(duì)比。在考慮平年因素的前提下，今年2月網(wǎng)簽規(guī)模與去年3月（17085套，北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)）基本持平。當(dāng)前市場(chǎng)的活躍狀態(tài)是季節(jié)性的正常表現(xiàn)，說(shuō)明市場(chǎng)恢復(fù)狀況良好。

環(huán)比、同比增幅雖不具有參考價(jià)值，但超1.5萬(wàn)套的成交量，“市場(chǎng)暖了”確實(shí)是各家機(jī)構(gòu)的共識(shí)，那么本輪小陽(yáng)春又能夠持續(xù)多久呢？

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄指出，北京這波復(fù)蘇態(tài)勢(shì)很大程度上是前兩年疫情下積壓的需求釋放的結(jié)果，可持續(xù)性并不強(qiáng)，后續(xù)能否維持還要看政策、宏觀經(jīng)濟(jì)以及居民收入等各項(xiàng)指標(biāo)的情況。

張大偉同樣表示，從市場(chǎng)趨勢(shì)看，北京二手房火熱的基礎(chǔ)線是二手房住宅單月成交1.5萬(wàn)套，3月大概率會(huì)超過(guò)，但市場(chǎng)推動(dòng)主要依賴學(xué)區(qū)房需求，到了4-5月，需求就會(huì)下降。

記者此前調(diào)查也了解到，買賣雙方的認(rèn)知博弈是影響本輪北京小陽(yáng)春持續(xù)的關(guān)鍵因素?！捌渌鞘卸荚谡{(diào)整政策，北京是不是也會(huì)變呢？買方希望使勁兒壓價(jià)，賣方覺(jué)得政策松綁預(yù)期明顯?！奔幢闶潜本┍容^優(yōu)質(zhì)的二手房，也都會(huì)出現(xiàn)“共識(shí)難以達(dá)成”的局面。

警惕價(jià)格波動(dòng)

買賣雙方的博弈點(diǎn)是對(duì)于政策寬松的期待，如購(gòu)房利率優(yōu)惠政策、“認(rèn)房又認(rèn)貸”松綁等等。此前，北京房山區(qū)曾傳出落實(shí)“一區(qū)一策”、調(diào)整認(rèn)房又認(rèn)貸的政策，隨后被區(qū)一級(jí)監(jiān)管部門否認(rèn)。即便如此，也在市場(chǎng)上引發(fā)熱議。

目前，北京政策是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，自2017年3月開始執(zhí)行。只有當(dāng)居民家庭名下在北京無(wú)住房，且沒(méi)有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，才能算作首套房。購(gòu)買首套普通自住房，首付款比例不低于35%，購(gòu)買首套非普通自住房，首付比例不低于40%。

按照北京現(xiàn)行的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，大多數(shù)房源二套需要參照80%的首付比例，相比于首套房，購(gòu)房門檻翻了一倍。

陳霄直言，基于當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，短期內(nèi)購(gòu)房者期待的北京寬松政策可能已經(jīng)不具備出臺(tái)條件，后續(xù)政策走向如何還要看這一態(tài)勢(shì)的持續(xù)情況。如果交易量持續(xù)釋放，大概率會(huì)帶來(lái)價(jià)格的上揚(yáng)?！敖诙喑嵌址夸N售端出現(xiàn)明顯的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，價(jià)格的回溫之路相對(duì)緩于成交端，但是無(wú)論如何業(yè)主對(duì)價(jià)格的預(yù)期開始企穩(wěn)，降價(jià)行為逐漸減少。”

一般來(lái)說(shuō)，北京的二手房月度成交量以1.5萬(wàn)套作為一個(gè)關(guān)口，站在這一成交量，意味著市場(chǎng)進(jìn)入繁榮期，如果連續(xù)三個(gè)月超過(guò)這一數(shù)值，小業(yè)主價(jià)格上調(diào)的可能就比較大。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年2月北京二手房市場(chǎng)均價(jià)為60940元/㎡，環(huán)比上漲0.61%，同比上漲7.69%，隨著量的增長(zhǎng)，北京二手房?jī)r(jià)格也在穩(wěn)步回升。

北京二手房小陽(yáng)春已至，業(yè)內(nèi)人士也發(fā)出預(yù)警，要警惕小陽(yáng)春帶來(lái)的“炒作”風(fēng)氣。無(wú)論是購(gòu)房者還是業(yè)主，都應(yīng)該保持審慎的態(tài)度，不能盲目聽信中介人員的炒作話術(shù)，平穩(wěn)的交易環(huán)境才更有利于市場(chǎng)健康發(fā)展。經(jīng)歷此前多輪調(diào)控政策，北京二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)回歸到合理區(qū)間，目前的房?jī)r(jià)波動(dòng)也不會(huì)有大范圍的起伏，核心還是按需買賣。

北京商報(bào)記者王寅浩