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資料圖
成色十足的樓市小陽春在北京落了地。
【資料圖】
3月1日,來自機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,2023年2月,北京二手房成交15315套,環(huán)比1月大漲84.3%,同比去年2月大漲85.4%,盡管環(huán)比、同比的大漲均有此前低基數(shù)效應(yīng)的因素,但“市場暖了”確實是各家機構(gòu)的共識。
一般來說,北京的二手房月度成交量以1.5萬套作為一個關(guān)口,站在這一成交量,意味著市場進入繁榮期,如果連續(xù)3個月超過這一數(shù)值,小業(yè)主價格上調(diào)的可能就比較大。
在業(yè)內(nèi)人士看來,3月北京二手房很有希望站上2萬套的成交量,價格也隨之波動。鑒于此,多位行業(yè)專家直言,目前購房者期待的政策寬松已不具備條件,何時出手買房,應(yīng)審慎考慮。
較1月環(huán)比大漲84.3%
今年北京樓市的小陽春已成為市場共識,二手房成交量大漲可以說毫不意外。此前記者走訪調(diào)查也了解到,北京二手房的交易周期、帶看成交比都在提速,部分片區(qū)的帶看成交率從過去的40次左右成交提升至20次左右成交,交易周期也有一定縮短?!鞍凑漳壳暗慕灰坠?jié)奏,2月市場會有一個不錯的表現(xiàn)?!边@是當(dāng)時一線經(jīng)紀人給出的普遍觀點。
來自中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2023年2月北京二手住宅網(wǎng)簽15315套,同比2022年2月的8260套上漲85.4%,環(huán)比2023年1月的8308套上漲84.3%。在連續(xù)兩個月網(wǎng)簽量低至8000+后,北京二手房成交量終于走出陰霾。
北京中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉直言,這是一個成色十足的小陽春,3月北京二手房很有希望站上2萬套的成交量,價格也隨之波動?!斑^去幾年北京房地產(chǎn)市場的高峰基本都出現(xiàn)在3月,大部分都是因為購房入學(xué)需求上漲導(dǎo)致的。2023年北京入學(xué)人口刷新歷史紀錄,所以在這個需求的影響下,2023年北京樓市也出現(xiàn)了小陽春,整體預(yù)計3月有望接近2萬套?!?/p>
“低基數(shù)”帶來的高增長
從數(shù)據(jù)上看,因為受到春節(jié)假期的影響,2月北京二手房成交量雖環(huán)比、同比大幅增長,但卻都有“夸大”成分。
北京鏈家研究院分析師冷會指出,需要特別注意的是,從增幅表現(xiàn)來看,2月網(wǎng)簽量增幅并無較大參考意義,這一結(jié)果主要是低基數(shù)效應(yīng)導(dǎo)致。今年1月和去年2月均為春節(jié)月份,受假期影響網(wǎng)簽量和實際成交量相對較低,進而導(dǎo)致今年2月網(wǎng)簽量同環(huán)比均出現(xiàn)較大幅度增長。
冷會稱,從專業(yè)分析角度看,2023年2月是節(jié)后的第一個完整月份,應(yīng)當(dāng)與往年的3月做對比。在考慮平年因素的前提下,今年2月網(wǎng)簽規(guī)模與去年3月(17085套,北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù))基本持平。當(dāng)前市場的活躍狀態(tài)是季節(jié)性的正常表現(xiàn),說明市場恢復(fù)狀況良好。
環(huán)比、同比增幅雖不具有參考價值,但超1.5萬套的成交量,“市場暖了”確實是各家機構(gòu)的共識,那么本輪小陽春又能夠持續(xù)多久呢?
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄指出,北京這波復(fù)蘇態(tài)勢很大程度上是前兩年疫情下積壓的需求釋放的結(jié)果,可持續(xù)性并不強,后續(xù)能否維持還要看政策、宏觀經(jīng)濟以及居民收入等各項指標的情況。
張大偉同樣表示,從市場趨勢看,北京二手房火熱的基礎(chǔ)線是二手房住宅單月成交1.5萬套,3月大概率會超過,但市場推動主要依賴學(xué)區(qū)房需求,到了4-5月,需求就會下降。
記者此前調(diào)查也了解到,買賣雙方的認知博弈是影響本輪北京小陽春持續(xù)的關(guān)鍵因素?!捌渌鞘卸荚谡{(diào)整政策,北京是不是也會變呢?買方希望使勁兒壓價,賣方覺得政策松綁預(yù)期明顯?!奔幢闶潜本┍容^優(yōu)質(zhì)的二手房,也都會出現(xiàn)“共識難以達成”的局面。
警惕價格波動
買賣雙方的博弈點是對于政策寬松的期待,如購房利率優(yōu)惠政策、“認房又認貸”松綁等等。此前,北京房山區(qū)曾傳出落實“一區(qū)一策”、調(diào)整認房又認貸的政策,隨后被區(qū)一級監(jiān)管部門否認。即便如此,也在市場上引發(fā)熱議。
目前,北京政策是“認房又認貸”,自2017年3月開始執(zhí)行。只有當(dāng)居民家庭名下在北京無住房,且沒有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的,才能算作首套房。購買首套普通自住房,首付款比例不低于35%,購買首套非普通自住房,首付比例不低于40%。
按照北京現(xiàn)行的普通住宅標準,大多數(shù)房源二套需要參照80%的首付比例,相比于首套房,購房門檻翻了一倍。
陳霄直言,基于當(dāng)前的市場狀況,短期內(nèi)購房者期待的北京寬松政策可能已經(jīng)不具備出臺條件,后續(xù)政策走向如何還要看這一態(tài)勢的持續(xù)情況。
如果交易量持續(xù)釋放,大概率會帶來價格的上揚?!敖诙喑嵌址夸N售端出現(xiàn)明顯的復(fù)蘇態(tài)勢,價格的回溫之路相對緩于成交端,但是無論如何業(yè)主對價格的預(yù)期開始企穩(wěn),降價行為逐漸減少?!?/p>
一般來說,北京的二手房月度成交量以1.5萬套作為一個關(guān)口,站在這一成交量,意味著市場進入繁榮期,如果連續(xù)三個月超過這一數(shù)值,小業(yè)主價格上調(diào)的可能就比較大。
根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2023年2月北京二手房市場均價為60940元/㎡,環(huán)比上漲0.61%,同比上漲7.69%,隨著量的增長,北京二手房價格也在穩(wěn)步回升。
北京二手房小陽春已至,業(yè)內(nèi)人士也發(fā)出預(yù)警,要警惕小陽春帶來的“炒作”風(fēng)氣。無論是購房者還是業(yè)主,都應(yīng)該保持審慎的態(tài)度,不能盲目聽信中介人員的炒作話術(shù),平穩(wěn)的交易環(huán)境才更有利于市場健康發(fā)展。
經(jīng)歷此前多輪調(diào)控政策,北京二手房價格已經(jīng)回歸到合理區(qū)間,目前的房價波動也不會有大范圍的起伏,核心還是按需買賣。
記者丨王寅浩
編輯丨林琴
圖片丨北京商報、壹圖網(wǎng)等
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