北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

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一

Q:

我愛(ài)人北京社保剛滿五年，但他工作地不固定，南方出差比較多，沒(méi)有北京戶口，積分無(wú)望。也沒(méi)法辦理居住證。目前我?guī)Ш⒆釉谔旖蚓幼?。我想在朝?yáng)或者通州買(mǎi)一套小房子，估計(jì)十年之后才能去住，想先出租。預(yù)算總價(jià)320萬(wàn)元左右，無(wú)法貸款。請(qǐng)教您買(mǎi)老破小住宅好還是買(mǎi)公寓好？

A：

1、十年之后才能去住，先出租，那還考慮以后的置換嗎？或者說(shuō)是否考慮保值和套現(xiàn)一類的，也就是這套房還用不用再換成錢(qián)吧？

2、如果是確定只是考慮出租和自住，不再置換，也不在乎將來(lái)能換回來(lái)多少錢(qián)，那就買(mǎi)公寓合適。租金收益率高，一般是普宅的兩倍，自住的話只要能接受這環(huán)境就行。

公寓的劣勢(shì)就是升值慢，之所以租金高就是用升值慢換的。所以常規(guī)建議就是要么就別買(mǎi)，買(mǎi)了之后就別賣(mài)了，十年后不太可能平價(jià)換成老破小，得加錢(qián)。而且也不好賣(mài)，買(mǎi)了就長(zhǎng)期持有吧。

另外兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)提示。一是房產(chǎn)稅，公寓是有成文法律的，只不過(guò)一直沒(méi)征收而已。如果整體啟動(dòng)房產(chǎn)稅，那公寓大概率就是第一批。二是土地出讓金，畢竟是商業(yè)地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)到期后大概率會(huì)征收，只是現(xiàn)在還沒(méi)有出臺(tái)具體政策。

3、老破小就沒(méi)什么新鮮的了，普通住宅。優(yōu)勢(shì)就是相對(duì)保值穩(wěn)定，只要沒(méi)硬傷，大多數(shù)都是跟隨板塊大盤(pán)漲跌。劣勢(shì)也是出手時(shí)不太好賣(mài)，比公寓強(qiáng)一些而已。

4、總之這看自己的需求吧，沒(méi)什么好不好的，就看哪種適合自己了。甘蔗不能兩頭甜，人生選擇而已。

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二

Q:

請(qǐng)問(wèn)下，在大興的央企集資房如何？有啥風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)？西紅門(mén)橡樹(shù)灣附近，3w，可以考慮麼？個(gè)人首套資格在，想一步到位買(mǎi)這個(gè)大戶型，主要是自住用，說(shuō)是也帶學(xué)區(qū)，不知道從資金回報(bào)上和普通商品房差距如何？

A：

1、沒(méi)什么風(fēng)險(xiǎn)。但這不是集資房，叫“集租房”更合適，就是在農(nóng)村集體土地上蓋的租賃住房。就相當(dāng)于過(guò)去的公房，或者說(shuō)軍產(chǎn)房院產(chǎn)房的性質(zhì)，沒(méi)有完整產(chǎn)權(quán)，不可上市交易，只能內(nèi)部流通。以后怎么辦看政策，就是自住的房子，房住不炒。

2、既然主要是自用，那就別太考慮資金回報(bào)了，不能上市交易怎么回報(bào)呢？商品價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，買(mǎi)的人多才能提高價(jià)格。這只能內(nèi)部流通就限制了大部分的買(mǎi)家，價(jià)格不好提多高，都是同事也不合適。

3、大興，帶學(xué)區(qū)就是解決孩子上學(xué)問(wèn)題，跟房?jī)r(jià)的關(guān)系不大。如果將來(lái)能有完整產(chǎn)權(quán)了，能上市流通的情況下就和商品房沒(méi)什么區(qū)別，略弱于而已，就相當(dāng)于現(xiàn)在的上市公房。不能上市的話沒(méi)法兒比較，不平等。

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三

Q:

我在麗澤上班，現(xiàn)在算二套，首付在170-200左右，和家里老人住?，F(xiàn)在看了大井中里三樓的小兩居，五十多平，房子比較老，沒(méi)什么物業(yè)，老破小，離地鐵近上班方便。還有就是豐澤園，新回遷房，320萬(wàn)左右，五十多平小兩居，首付比大井多，但房子新，有電梯，質(zhì)量一般，戶型一般，物業(yè)比大井好一點(diǎn)。

另外就是廣安康馨家園，只能買(mǎi)大一居，310-340左右。劉家窯和木樨園的房子都是330萬(wàn)以上，地鐵的話5-6站，有中轉(zhuǎn)。您覺(jué)得哪一個(gè)會(huì)更好一些？我想找能自住比較保值的，想買(mǎi)電梯，但首付湊的有點(diǎn)艱難。劉家窯和木樨園310-330找電梯房也比較難。

A：

1、都是自住為主的，從小區(qū)講選擇自己喜歡的就行，越宜居的保值越好些。

2、從地段兒講都不算太好，大井中里這里有些封閉，被高速和四環(huán)隔成了一個(gè)角落，體育場(chǎng)占了這么大面積，健身還不錯(cuò)，但不太好引入其他配套了。

廣安康馨這是兩區(qū)交界，否則也不會(huì)用來(lái)蓋安置房，好地段兒政府還留著賣(mài)錢(qián)呢。優(yōu)勢(shì)就是經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，自住挺合適的，但升值一般不占優(yōu)，連南邊的東海儀園都落后了一些?；剡w和安置房差不多情況，在房齡新的時(shí)候流動(dòng)性好，之后看物業(yè)是否能保持品質(zhì)吧，多數(shù)都不太容易。

南三環(huán)沿線的也是自住為主，交通方便經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，但從投資講多數(shù)都弱于北部。近20年來(lái)一直是南三不如北五，到目前為止還沒(méi)有逆轉(zhuǎn)的跡象，以后看發(fā)展吧。

3、總之我覺(jué)得還是多從自住角度考慮吧，畢竟房子是用來(lái)住的。別太刻意追求其他的，反倒耽誤了自住的選擇。選戶型好的吧，越宜居的保值也就越好些，能彌補(bǔ)些地段兒和性質(zhì)的不足，至少是流動(dòng)性更好些。

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四

Q:

我和老公都是北京人，老公朝陽(yáng)戶口，婚前名下有亞運(yùn)村安慧北里有一套55平小兩居，孩子戶口也在這里，房子目前市價(jià)約400萬(wàn)，無(wú)貸款。我們19年在望春園買(mǎi)了一套板樓三居，市價(jià)約920萬(wàn)，貸款基本還清。

我的問(wèn)題：

1、孩子是26年上小學(xué)，自測(cè)普娃一個(gè)，我現(xiàn)在糾結(jié)是留在朝陽(yáng)上學(xué)，爭(zhēng)取上朝外本部，還是置換下房產(chǎn)到東城上學(xué)比較適合孩子發(fā)展。我現(xiàn)在海淀上班，老公自由職業(yè)，但我覺(jué)得海淀不適合我和娃。

2、目前東城的房子溢價(jià)有點(diǎn)高，是否可以在25年再置換，是否來(lái)得及，這樣房子也滿5年。針對(duì)以上兩個(gè)房子置換，您是怎么建議的呢？

3、另外東城的房子相對(duì)學(xué)區(qū)合適些，預(yù)算在1000-1200左右，適合三代人居住，又相對(duì)有一定價(jià)值的，您推薦考慮哪些地方呢？

A：

1、那要是我就爭(zhēng)取朝外本校了。一是因?yàn)閱涡５母怕蚀?，省心；二是因?yàn)槌獾募庸つ芰?qiáng)，對(duì)普娃的幫助大；三是因?yàn)榉孔拥膶W(xué)區(qū)溢價(jià)和東城差不多，或許還低點(diǎn)兒，那干嘛不選擇更靠譜兒的呢？

就算是到了中學(xué)，在確定孩子在朝陽(yáng)考高中困難的情況下，那再考慮跨區(qū)東西城也都不算晚，前提就是在朝外打下還不錯(cuò)的底子。

如果真確定是普娃就不太適合海淀唄，反正現(xiàn)在是夠卷的。我覺(jué)得朝外挺好的，加工能力真的挺強(qiáng)，只要不躺平，成績(jī)就不比在其他區(qū)差。

2、如果賣(mài)房后增加的預(yù)算不多就甭著急唄。望春園挺好的，戶型不錯(cuò)都保值不落后，不吃虧。

3、三代人居住那就三居唄，也就是龍?bào)w和東崇前了，北城的太貴。先看龍?bào)w唄，安化樓一帶不少呢，反正溢價(jià)率都差不多，看自己的喜好。東崇前更多點(diǎn)兒，花市崇文門(mén)都好選。

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五

Q:

我目前在管莊新天地有一套三居，想再買(mǎi)一個(gè)朝陽(yáng)或者東城的學(xué)區(qū)房，預(yù)算1000-1200左右。目的是上學(xué)和保值，對(duì)孩子沒(méi)有太高要求，就想給提供一個(gè)中上的學(xué)習(xí)環(huán)境。我在雙橋上班，我媳婦在中關(guān)村壹號(hào)，我現(xiàn)在看的朝陽(yáng)的珠江帝景和東城的保利薔薇。想問(wèn)問(wèn)您有沒(méi)有其他建議以及什么時(shí)候買(mǎi)合適。

A：

1、學(xué)區(qū)的選擇只能家長(zhǎng)定，外人怎么好建議啊?？春⒆拥奶旆趾透改傅钠谕蛋桑旆州^高且圖省點(diǎn)兒心的看帝景，九年制又單校。天分中等的就去東城，龍?bào)w挺好的學(xué)區(qū)，搏個(gè)大概率的話比朝陽(yáng)要強(qiáng)。

2、什么時(shí)候買(mǎi)，資金都準(zhǔn)備好了，或者著急入學(xué)就盡快買(mǎi)唄。今明兩年都是入學(xué)高峰期，今年人數(shù)最多，不買(mǎi)也沒(méi)其他辦法。需要賣(mài)房置換且增加資金不多的，或者是孩子上學(xué)很晚的就不著急唄，過(guò)兩年就進(jìn)入低谷期了，入學(xué)人數(shù)少了一半呢。

3、其他不好建議，只能家長(zhǎng)定。還是先明確在哪個(gè)學(xué)區(qū)吧，到目前為止這兩個(gè)區(qū)的教育模式還區(qū)別挺大的，一般沒(méi)這么上來(lái)就選房的。最好是先看自家的情況適合哪個(gè)區(qū)，然后再說(shuō)學(xué)區(qū)，最后才是房子。沒(méi)有最好的，就看是否合適。

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六

Q:

在北京近郊買(mǎi)了一套聯(lián)排別墅，本來(lái)想退休和家人去那里養(yǎng)老，最近又覺(jué)得離得遠(yuǎn)，因?yàn)橘I(mǎi)的毛坯房，面積大，裝修成本比較高。離退休還有幾年時(shí)間，一直擱置也無(wú)法出租，考慮到持有和裝修成本較高，所以還是決定賣(mài)了，想如果以后有機(jī)會(huì)退休去租個(gè)房也挺好，靈活方便些，不用老惦記著這個(gè)房子了。孩子在市內(nèi)上班，以后畢竟還是要和孩子住的相對(duì)近一些。

不知道這個(gè)決定是否正確？還有面積大將來(lái)要征收房產(chǎn)稅也是問(wèn)題。綜合考慮所以決定賣(mài)了，不知道這么想對(duì)不對(duì)，想請(qǐng)教一下您，謝謝。如果賣(mài)了是在城里買(mǎi)個(gè)小戶型出租還是放銀行里呢？哪個(gè)性價(jià)比更高？

A：

1、房子是用來(lái)住的，別墅更是體現(xiàn)了這一點(diǎn)，自住的功能遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資保值。那既然是不住就買(mǎi)了唄，要不留著也有點(diǎn)兒別扭，既住不上也升值慢的，還收不到租金，意義不大了。

2、這跟房產(chǎn)稅倒關(guān)系不大，或者說(shuō)換到哪兒都一樣。房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，必定以房產(chǎn)價(jià)值為主，不可能按面積算，否則郊區(qū)業(yè)主就太吃虧了。如果征收房產(chǎn)稅，那別墅或許還有占便宜的可能呢，只要不征收特別的稅，那升值慢就價(jià)格上不去，交的稅自然少了。

3、出租還是放銀行，這看自己的想法了。北京的租金收益率就是1.5%，銀行現(xiàn)在也3%左右，差一倍呢。覺(jué)得房子有升值的可能就買(mǎi)房，覺(jué)得現(xiàn)金更能保值就存銀行。不是同等的渠道，沒(méi)有哪個(gè)更好。只能說(shuō)按大多數(shù)國(guó)家發(fā)展先例來(lái)看，房子是長(zhǎng)期投資，保值的功能更穩(wěn)妥點(diǎn)兒。

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七

Q:

望京的上京新航線東南向兩居（大概100平左右），想買(mǎi)了給娃上學(xué)用同時(shí)自住，對(duì)口陳分的小學(xué)和初中。問(wèn)了中介，業(yè)主說(shuō)單價(jià)不低于11W了，您看現(xiàn)在值得入手嗎？下半年會(huì)漲價(jià)還是降價(jià)？

A：

1、值不值的怎么說(shuō)呢？沒(méi)標(biāo)準(zhǔn)啊。我只能說(shuō)從租售比來(lái)說(shuō)還屬于說(shuō)的過(guò)去的，在全北京同等學(xué)區(qū)房里算溢價(jià)低的，遠(yuǎn)低于東西海。但畢竟是學(xué)區(qū)房，多少還是有一些溢價(jià)的，這就看家長(zhǎng)是否接受吧，這現(xiàn)狀也沒(méi)什么辦法。

2、下半年，還是先看上半年吧。全國(guó)救市，春節(jié)前后大部分城市的“成交量”都上漲了，北京更是明顯。反正到現(xiàn)在為止，北京市區(qū)幾乎沒(méi)有下跌的了，也沒(méi)什么道理下跌。至于是否上漲看情況吧，概率比較大。

下半年不好說(shuō)，如果上半年漲的多了下半年就肯定出臺(tái)政策，那就會(huì)回調(diào)，也就是下跌。如果上半年不漲，那下半年就會(huì)加大刺激力度，北京也應(yīng)該出單獨(dú)政策了，那就是上漲的可能性大。

3、簡(jiǎn)單就這現(xiàn)狀，我覺(jué)得新航線還行，以學(xué)校檔次來(lái)講，和東西海的同等學(xué)區(qū)房算值的。

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八

Q:

我小孩現(xiàn)在豐臺(tái)上小學(xué)5年級(jí)，想考慮小升初換房到海淀，預(yù)算900-1000萬(wàn)。初步篩了今日家園的兩居100平和頤源居75平，這兩個(gè)地方哪個(gè)更值得入手？孩子不算牛娃，中上水平，我考慮5年后等孩子上了高中就把房子賣(mài)掉，再買(mǎi)個(gè)更合適的改善房，考慮接老人養(yǎng)老來(lái)住。所以這5年最好能保值，且未來(lái)出手更容易些。如果有其他更好推薦，那就更好了。

A：

1、更值得入手，那當(dāng)然是頤源居了。在學(xué)區(qū)差不多的情況下溢價(jià)也差不多，那當(dāng)然選擇商品房了，品質(zhì)相對(duì)更好些，否則也不會(huì)這價(jià)格。

2、5年能保值，這不是太好說(shuō)，今明兩年是入學(xué)最高峰，六年前出生的京籍孩子17萬(wàn)呢，所以溢價(jià)正是高的時(shí)候。五年后就是2028年了，對(duì)應(yīng)去年出生的孩子入學(xué)，網(wǎng)傳是7.5萬(wàn)，差著小10萬(wàn)呢。所以只能到時(shí)候看吧，如果有政策鼓勵(lì)就好說(shuō)，否則的話有可能影響一些溢價(jià)部分，基礎(chǔ)部分是肯定保值的，溢價(jià)不太好說(shuō)。

3、這兩個(gè)小區(qū)都還行，房齡相對(duì)新，貸款不受限制，選戶型好的就行，價(jià)格合適的話都不難出手。推薦得找中介，我沒(méi)房源的。

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九

Q:

坐標(biāo)北京，兩個(gè)人婚前純商貸25年，首付一家一半，買(mǎi)了房，剛還了1年貸款，后面掰了。這個(gè)房子賣(mài)出去以后，再買(mǎi)，還有首套房資格嗎？另外，是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。房子在朝陽(yáng)區(qū)小關(guān)，因?yàn)閯傎I(mǎi)1年而且都裝修完了，不滿5，現(xiàn)在出手純虧差額20%稅和裝修的部分錢(qián)，所以我想保留下來(lái)。

這種情況下有兩種方案：一是我把手里剩余的資金還對(duì)方首付，后面自己還貸款，這樣就相當(dāng)于我把房子買(mǎi)下來(lái)了；二是我把全部資金提前還款，這樣月供低一些，后面靠年薪和每個(gè)月積攢的錢(qián)，還對(duì)方首付。哪種方案更好呢？（我隱約覺(jué)得第二種方案拖的時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)，但是我真是不太會(huì)計(jì)算或者不懂方法，畢竟每個(gè)月的貸款少了，攢下來(lái)的錢(qián)也是要還對(duì)方的，而且是不是更經(jīng)濟(jì)一些？）

第二個(gè)問(wèn)題我知道可能說(shuō)的有一些簡(jiǎn)略，而且問(wèn)題很復(fù)雜，您看如果不能簡(jiǎn)單回答的話，能否給我個(gè)思路也行。

A：

1、在賣(mài)房一年內(nèi)是都沒(méi)有首套資格的。然后看貸款主體是誰(shuí)，如果不是自己名下的，那一年后恢復(fù)首貸資格。

2、看貸款利率了，常規(guī)建議是第二個(gè)方案。既然是剛還了一年，那就是還沒(méi)還什么利息呢。所以如果能提前還貸就盡量，然后可以用其他貸款，最低的利率能到3%多點(diǎn)兒，相對(duì)更劃算。時(shí)間長(zhǎng)不了多少，一個(gè)多月吧。

3、這不復(fù)雜，就是個(gè)成本的比較而已。在首付確定的情況下，那能借機(jī)換成利率低的就更合適。

哦，我明白了，你說(shuō)的時(shí)間長(zhǎng)是分期給對(duì)方的首付。那沒(méi)必要，既然是能夠提前還款，直接還貸款就行了，也就是重新貸一次，兩個(gè)問(wèn)題一次性解決。這隨便找個(gè)代理機(jī)構(gòu)問(wèn)問(wèn)費(fèi)用就行，產(chǎn)品和服務(wù)都差不多，看是否合適。

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十

Q:

海淀蘇州街的紐約客loft如何，后續(xù)還有升值空間嗎，或者下降的坑？

A：

1、問(wèn)公寓的升值空間，相當(dāng)于問(wèn)低學(xué)歷的就業(yè)發(fā)展空間，一般不太高吧，真要是很高也就不猶豫了，但也早就被別人搶走了。海淀是高知扎堆兒的地方，收入高的也有的是，但他們不瞎不傻的，也未必做慈善把發(fā)財(cái)?shù)臋C(jī)會(huì)留給別人。

2、也不是不升值，看板塊大盤(pán)了，周邊漲的多的話也會(huì)跟隨。就是每次都弱點(diǎn)兒，否則也不會(huì)比老破小都便宜，誰(shuí)都不傻的。

3、是否有下降的坑，那就看過(guò)兩年入學(xué)人數(shù)下降后的政策吧。這種公寓的價(jià)格雖然不算高，但溢價(jià)率是一致的，一般來(lái)說(shuō)更適合自住和讓孩子上學(xué)。人口趨勢(shì)是挺明確的，除非是政策鼓勵(lì)學(xué)區(qū)房，否則受影響相對(duì)會(huì)更大一些，畢竟居住性比普宅弱了點(diǎn)兒。當(dāng)然這也談不上坑，都是明擺著的。

僅供參考。

隨便買(mǎi)房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開(kāi)坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！