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文 | 掘物新消費(fèi)

在小紅書，一批年輕人正在對商住房“上頭”。

“100w+搞定北京公寓，新晉朝陽群眾”。發(fā)這篇筆記的95后男生小P，北漂5年搬了5次家，終于在今年住進(jìn)了自己家：一套位于北京朝陽雙橋的商住公寓。

公寓距離地鐵雙橋站800米，6站地鐵到國貿(mào)，車程不到20分鐘。小P給筆記配了一張在大落地窗前眺望CBD的封面圖，遠(yuǎn)處的“中國尊”（北京第一高樓）依稀可見。

這條筆記的評論區(qū)，堪稱“商住上頭現(xiàn)場”。有“實名羨慕”的，有詢問樓盤名、房屋面積、價格的，有交流商住購買資質(zhì)的。甚至有人張羅起了“看房團(tuán)”，想要和其它人結(jié)伴選房。

還有人說，自己在北京已經(jīng)入手了兩套商住公寓，住一套出租一套，“很香”。

買不起住宅又渴望在北京安家，價格親民的商住房，讓北漂年輕人有了念想。小紅書搜索“北京公寓”“北京商住”，相關(guān)筆記超過44萬條。一大批像小P這樣的年輕人，或已經(jīng)買了商住，或在準(zhǔn)備入手的路上。

當(dāng)然，這里還有大批忙著推銷的房產(chǎn)中介，和一些站在對立面、不厭其煩科普商住“天坑”的房產(chǎn)博主。和“年輕人該不該買房”一樣，“該不該買商住房”同樣是一個爭議話題。

那么，商住房到底是“天坑”，還是“真香”？

北漂的盡頭是商住

當(dāng)一個北漂年輕人意識到，自己也許奮斗一輩子都不能在這座城市買房，除了轉(zhuǎn)頭離開和繼續(xù)租房，商住提供了第三種選擇。

商住房，又稱“商改住”，就是將商業(yè)、辦公類項目改變用途，以公寓的形式銷售給個人。房屋實質(zhì)上是住宅的用途，但性質(zhì)上仍屬于商業(yè)地產(chǎn)。

不同于普通住宅，商住公寓的土地性質(zhì)決定了其不能落戶，也不帶學(xué)區(qū)，產(chǎn)權(quán)只有40年或50年，通常是商水商電沒燃?xì)?，個人購買需要全款……

種種缺點都已經(jīng)攤開在臺面上，但架不住商住便宜。同樣地段，商住單價往往比普通住宅便宜一半以上。

數(shù)據(jù)顯示，2023年2月，北京住宅新房均價約每平米4.8萬元、二手房均價約6.8萬元，而商住均價只有1.8萬元左右，連住宅的1/3都不到。

以小紅書討論度很高的“旭輝26街區(qū)”為例。其2018年交房，距離順義區(qū)南法信地鐵站不到800米，共9400多戶。某房產(chǎn)交易平臺顯示，二手房均價2.6萬元，而許多業(yè)主的掛牌單價遠(yuǎn)低于這個數(shù)。比如一套建筑面積59平米、套內(nèi)36平、4房兩衛(wèi)、南北朝向的loft，掛牌價139萬元，房屋單價不到2.4萬元。

位于雙橋地鐵站附近的“金隅可樂”，2009年建成，均價1.9萬元，其中掛牌價最低的一套房僅92萬元。僅一街之隔，作為普通住宅的“雙惠小區(qū)”，均價達(dá)到4.9萬元；同一開發(fā)商的“金隅康惠園”，均價4.3-4.8萬元。

對于想要在北京城區(qū)買房的年輕人來說，商住就是最便宜的一張“車票”。這張票關(guān)系的不僅僅是一個穩(wěn)定的住所，更是在這座城市繼續(xù)奮斗下去的信心和勇氣。

28歲的北漂女孩慧慧，2022年入手了一套位于立水橋的商住式公寓。房屋總價150萬，加上契稅、印花稅、中介服務(wù)費(fèi)，一共155萬出頭。

拿到房產(chǎn)證的那天，慧慧在小紅書曬出“紅本本”，感慨著“萬家燈火終于有我一盞”。隨后她花了三個月，把這個50平的小家裝修成想要的樣子，自己喜歡的家具和各種物件，也終于可以放心大膽的買回家了。

其實，不只是慧慧和小P這類95后年輕人會為商住房心動，年過三十的80、90后老北漂們，也可能會在買房無望后，選擇用一套商住實現(xiàn)在北京安家的夢，也算是對北漂生涯有個交代。

今年38歲的王婷北漂十幾年，期間搬了18次家。她說，自從35歲以后自己心里就一直憋著口氣，覺得奮斗這么多年不該這么窘迫，卻總是被遙不可及的房價勸退。直到一個月前的最后一次搬家，讓她產(chǎn)生了買一套商住公寓的想法。

那天是工作日，王婷一個人搬家。而且因為和房東漫長的扯皮，她不得不讓搬家?guī)煾档攘?個小時才進(jìn)門，最后還折進(jìn)去一個月房租和一個月押金。

曾經(jīng)有網(wǎng)友把孤獨分成十個等級，“一個人搬家”是第九級，僅次于最高級的“一個人做手術(shù)”。王婷調(diào)侃，自己漂著漂著就活成了孤獨界的王者。也正是這一次遭遇，讓她無法再忍耐下去。她把目光投向了商住，“已經(jīng)打聽過了，我之前住的那個小區(qū)，一百多萬就能拿下?！?/p>

“希望這是我最后一次搬家?！蓖蹑谜f。

上頭過后是真香嗎

正如“王子公主從此幸福地生活在一起”在現(xiàn)實世界里并不代表一段關(guān)系的結(jié)局，年輕人買房安家的終點，也不會定格在拿到房產(chǎn)證的那一刻。

買下之后，真正的考驗或許才剛剛開始。

刨除不能落戶、沒有學(xué)區(qū)、產(chǎn)權(quán)年限短等在購買決策階段已經(jīng)有明確共識的問題，關(guān)于商住房的居住體驗，被討論最多的有3個問題：隔音、安全和水電費(fèi)。

商住房隔音不好，這算是通病。王婷租的上一套房子就是商住。她吐槽說，樓上和左右鄰居咳嗽、打呼、講電話，自己都能聽得一清二楚?！坝刑鞓巧袭?dāng)媽的教孩子做題，教了好幾遍孩子都不會，可我會了，有一瞬間很想上去敲門說，要不這題我來教吧?！?/p>

至于安全問題，則是見仁見智。相比住宅而言，商住人多戶雜，很多辦公的、開店的，甚至還有從事非法營生的。不過，小紅書上也有商住業(yè)主表示，自己所在小區(qū)以住戶為主，而且物業(yè)管理嚴(yán)格，24小時門禁，感覺挺安全的。所以，商住的安全性個體體驗差異很大，也跟物業(yè)管理水平有關(guān)。

最后是水電費(fèi)。大多數(shù)商住都是商業(yè)用電和商業(yè)用水，成本比普通住宅高出不少。

北京居民用電，一檔每度不到0.5元。而商業(yè)用電一檔，高峰時一度電1.38元，平段也要0.85元，算下來是居民用電價格的2-3倍。

北京居民用水，第一階梯自來水每噸5元，而非居民用水達(dá)到每噸9.5元，幾乎翻倍。

假設(shè)一戶住宅每月電費(fèi)200元+水費(fèi)100元，那么平移到商住，可能電費(fèi)要500元+水費(fèi)近200元，每月相差將近400元。一年下來，水電費(fèi)就要差出近5000元。

所以才有人說，自從搬進(jìn)了商住，電熱水器不用就不開，怕耗電，洗臉時也不敢再放任水龍頭嘩嘩流了。

不過，理性地看，高出的水電費(fèi)在商住與住宅的房價差值面前，基本是可以被忽略不計的。更何況，還有人幸運(yùn)地買到了少數(shù)民水民電的商住房。

除了上面3個問題，商住房相比住宅，在實際居住體驗上還有一些其它的遺憾：比如商住房大部分沒有燃?xì)猓鲲埖每侩姶艩t；有的商住房必須接商用寬帶，價格比住宅高出幾倍；部分商住房在通風(fēng)、采光等方面不適合居住，等等。

商住與住宅的差距，是客觀存在的。

對此，已經(jīng)實際住過商住房的王婷看得很開，在她看來，忍受這些差距，是選擇了低房價“上車”必須做出的妥協(xié)。“就跟找對象一樣，你什么都想要，什么都不想將就，怎么可能？”

慧慧則在筆記當(dāng)中細(xì)數(shù)了商住的種種缺點，并表示自己在買房之前就已經(jīng)心知肚明了。在擁有一套自己的房子所獲的的那份安全感和歸屬感面前，諸如隔音之類的問題，都只是無傷大雅的小毛病。

其它準(zhǔn)備入手商住的人，不少也有類似的想法。有人說：“就算住起來不爽，但至少是自己的房子，心安定了，也再不用看別人臉色了?！?/p>

但也有人無法忍耐。在小紅書上“現(xiàn)身說法”，奉勸其他人遠(yuǎn)離商住的業(yè)主和租客有不少，其中還不乏往外出租、出售自家商住房的個人業(yè)主。

相比于出租，選擇出售無疑需要更大的勇氣和決心——

因為商住并不好出手，倒貼錢也未必有人接盤。

買完降價50萬

栗子在2017年3月入手了一套北京亦莊的商住公寓。正是這個決定，令她“一想起來就要落淚”。

據(jù)栗子講述，她在自己23歲時入手了這套公寓，總價170萬。但到了2022年底，房子的市場價跌到了110-120萬。盡管栗子反復(fù)說著“這個房子本身的居住屬性是達(dá)標(biāo)的”“安全感本身很值錢”，但她也承認(rèn)，這是一個“不堪回首”的“ 買房天坑”，甚至讓她有三年時間陷入抑郁。

栗子的悲劇與一項里程碑式的政策有關(guān)。

2017年3月26日，北京市住建委等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，對商住房執(zhí)行“限購”又“限貸”，設(shè)置了極高的交易門檻。而栗子的商住公寓，剛好買在新政出臺前兩天。

根據(jù)這項政策，新建商業(yè)、辦公項目最小分割單元不得低于500平方米，且不得面向個人銷售；存量商辦項目可以銷售給個人，但個人購買從不需要購房資質(zhì)，變成了必須在京連續(xù)五年繳納社?；蛘邆€稅，且個人名下在北京沒有住房和商辦類房產(chǎn)登記記錄；此外，個人購買商辦從前可以貸款，但新政出臺后不能再貸款。

一夜之間，北京商住房產(chǎn)交易幾乎凍結(jié)。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計，新政后的一個月里，北京商住房市場實際成交跌幅達(dá)99. 9%；新政前一年，商住房成交量為67013套，而新政后一年，成交量只有3589套，跌幅達(dá)94.6%。

商住房價格也自此一路狂跌。據(jù)媒體統(tǒng)計，新政出臺當(dāng)年，北京12個熱門小面積商辦項目中，僅有3個成交均價同比微漲，其余均為下降狀態(tài)，價格跌幅最大的達(dá)42%。

經(jīng)歷了一路的跌跌不休，北京商住均價已經(jīng)從最高點的4.4萬元，跌到了如今的1.8萬元。

應(yīng)該說，4.4萬元，反映的是在完全市場化條件下北京商住的合理價值。如果沒有政策干預(yù)，到今天北京商住的價格應(yīng)該不會低于5萬元。以這個價格作為錨點，如今1.8萬元的價格，簡直就是“白菜價”。

但這未必就是傳說中的“底”。

這項被稱為“3.26新政”的政策，影響是深遠(yuǎn)的。自此商住房的流通性變得極低，基本喪失了房產(chǎn)升值空間，而且還會隨著房屋老化、市場情緒悲觀等原因繼續(xù)下跌。這也是為什么距離政策出臺已經(jīng)過去5年之久，北京商住房價格卻依然低迷不振的原因。

即便許多人的商住房是在2017年新政頒布之后購買的，依然會面臨不漲反跌的窘境。比如小紅書博主Rae就表示，自己2019年以總金額155萬元購買了35平米商住loft，入住3年后，同戶型掛牌價僅剩105萬。由于是小兩口的婚房，Rae還砸了不少錢搞裝修。

如今，北京很多商住房買手里基本就等同于砸手里。

有意思的是，與住宅市場從來都是“空軍”“多軍”各占半壁江山、屢屢互道“S*”不同，在北京商住房市場，你很難看到“多軍”的身影。無論是商住房支持派還是反對派，在后市行情這件事情上，幾乎很少有分歧。

大家一致認(rèn)為：北京商住房沒什么升值的可能，不大跌就不錯了。

更有意思的是，明知道商住房“入股即虧”，卻依然有大把人前赴后繼地要上車。

原因主要有兩點：

第一點，中國人在買房這件事情上，并不是只算經(jīng)濟(jì)賬的。擁有一套自有房產(chǎn)帶來的安全感、歸屬感，甚至是自我認(rèn)同感，足以讓人甘愿承受一定的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險。更何況在高貴冷艷的北京住宅襯托下，濃眉大眼的商住房讓人忍不住覺得“虧也虧不到哪去”。

第二點原因在于，商住房的確具有一定的出租投資價值。

比如前文提到的“金隅可樂”，售價100萬左右的二手房，月租金4000元左右，租售比達(dá)到1:250，處于比較有投資價值的區(qū)間。相比之下，北京住宅的整體租售比約1:600。如果忽略房產(chǎn)升值因素、只看租金回報的話，商住的投資價值遠(yuǎn)高于住宅。

還有一種觀點認(rèn)為：北京的住宅漲到今天的高位，升值空間也不大了。既然住宅和商住都沒什么升值空間，為什么不選租金回報率更高的商住呢？

“反正租房住也得交房租，還不如拿來買商住。將來賣不出去也沒關(guān)系，大不了租出去?！痹S多為商住上頭的年輕，已經(jīng)做好了這樣的心理準(zhǔn)備。

很多人在“等風(fēng)來”

與Rae這類為商住房買后跌價肉疼的年輕人不同，很多人的煩惱并不是買完以后怎么樣，而是自己資質(zhì)不夠，想買也買不了。

根據(jù)“3.26新政”，想要購買二手的北京商住，必須在京連續(xù)五年繳納社?；蛘邆€稅，且名下在北京沒有住房和商辦類房產(chǎn)登記記錄，還得一次性拿出幾十萬到一兩百萬的資金。

如果個人購房資質(zhì)不夠，或者想要購買商住新房，就必須以公司名義購買。選擇這種“曲線購房”路徑，不僅要搞定相關(guān)資質(zhì)和手續(xù)，每年還需要繳納一筆房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

種種嚴(yán)苛的條件，足以將為數(shù)不少的一部分年輕人擋在門外。

這幾年來，許多買房心切的人都在期待政策出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，自己可以早日在這座偌大的城市擁有自己的一個家。一個風(fēng)吹草動，就有可能被解讀成“政策放寬”的信號。

而賣房的人，比任何人都更加迫切地期待政策松綁。

在2017年以前，商住房曾一度是北京樓市的中流砥柱。以商辦立項，隨后再“商改住”，是開發(fā)商們心照不宣的“財富密碼”。據(jù)統(tǒng)計，2014年以前，北京商住占市場成交量不足20%；2015年提升至28.5%；到2016年上半年，已經(jīng)迅速攀升至55.9%——當(dāng)時北京每賣出100套房，就有56套是商住。

當(dāng)時商住如此風(fēng)靡的原因，一方面在于北京的住宅限購門檻不斷提高，一部分人因此失去了購房資格，只能退而求其次選擇當(dāng)時不限購的商住。另一方面，許多商住項目也的確不乏賣點，比如地段不錯，房子更新，還有年輕人喜歡的大落地窗、loft戶型等等，再加上開發(fā)商的推波助瀾，商住便成了北京住房市場的當(dāng)紅炸子雞，成交量和價格一路上漲，直追普通住宅。

眼看“商改住”有遏制不住的趨勢，加上期間涌現(xiàn)出不少“鉆空子”的開發(fā)商和炒房客，2017年，北京政府針對商住出臺了史上最嚴(yán)格的管控措施。如同一道天雷，瞬間斬斷了商住的客源。

5年過去了，開發(fā)商早已坐不住了。這些年來，他們手中大量積壓的商辦已經(jīng)明顯供過于求，靠企業(yè)市場根本消化不完，而新政又讓“商改住”的去路被切斷，因此庫存不斷攀升。據(jù)北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會數(shù)據(jù)顯示，目前北京已經(jīng)積壓的商住貨值共計約8000億元，庫存處于歷史高位。

重壓下的開發(fā)商們，從來沒有放棄爭取。

今年2月26日，北京住宅房地產(chǎn)業(yè)商會和某財經(jīng)媒體，聯(lián)合主辦了一場名為“商辦類項目保交樓、保民生，化解金融風(fēng)險”的研討會。會上近20家房企代表發(fā)聲，集體呼吁放松針對北京商住房的限購限貸。在他們看來，為商住房“解封”，從而盤活庫存，不僅僅是為了讓企業(yè)能活下去，更有著諸多顯而易見的好處，比如平抑房價，增加稅收，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)，化解經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險等等。

這場原本屬于小眾的行業(yè)會議，居然在小紅書掀起了不小的波瀾。一批房產(chǎn)中介和房產(chǎn)博主紛紛發(fā)布筆記，將這場會議解讀成了針對商住松綁限購、放開貸款的利好信號。一些迫不及待想要在北京安家的年輕人，也在評論區(qū)熱烈地討論起來。

直到有人毫不留情地潑了一盆冷水：

“住宅都賣不動了還放開商住，沒可能?！?/p>

3月的北京，已經(jīng)有了春天的樣子。小紅書上很多人說，奧森公園的桃花過兩天就要開了。

商住房的春天，還有多遠(yuǎn)？