2022年9月1日，《北京市住房租賃條例》（以下簡稱《條例》）正式實(shí)施，這是全國首個規(guī)范“住房租賃”、首個規(guī)范長租公寓等新興業(yè)態(tài)的地方性法規(guī)。3月15日，北京青年報(bào)記者獲悉，作為《條例》的配套文件，《北京市住房租賃合同》等示范文本經(jīng)修訂后發(fā)布。

《北京市住房租賃條例》配套文件出爐

據(jù)介紹，2022年8月31日，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委發(fā)布了《房屋狀況說明書示范文本》《住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從業(yè)人員從業(yè)信息卡模版》。同時(shí)，按照《條例》要求，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同市市場監(jiān)管局對2019年發(fā)布的《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》《北京市房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》示范文本進(jìn)行修訂，并于2022年11月7日至11月14日對社會公開征求意見，社會各界反饋意見包括明確出租房間號、押金托管、提示租賃安全注意事項(xiàng)等。結(jié)合社會各界反饋意見情況，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同市市場監(jiān)管局對合同示范文本內(nèi)容進(jìn)行進(jìn)一步修改完善，日前對外發(fā)布。

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主要修訂的內(nèi)容包括，一是進(jìn)一步強(qiáng)化規(guī)范引導(dǎo)作用，比如在住房租賃合同文本中增加“住房出租須知”“租賃住房使用須知”，提示、強(qiáng)調(diào)租賃當(dāng)事人出租、承租住房應(yīng)當(dāng)遵守的相關(guān)規(guī)定和要求。

二是進(jìn)一步優(yōu)化文本內(nèi)容，比如刪除原合同條文中“出租人承租人郵編”等不常用信息，更便于租賃當(dāng)事人使用。

三是結(jié)合《民法典》《北京市住房租賃條例》等近年來新出臺的法律文件內(nèi)容，對合同示范文本中的法律依據(jù)等相關(guān)內(nèi)容進(jìn)一步更新、完善。

進(jìn)一步強(qiáng)化了租賃資金的安全性

北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥表示，從亮點(diǎn)上來看，首先，由于在租賃關(guān)系中，承租人一般處于相對弱勢地位。從多年來的管理實(shí)踐來看，90%以上的投訴反映的是承租人權(quán)益受到侵害。合同條款直接明確出租人不得采取停止供水、供電、供熱、供燃?xì)饣蛘卟扇”┝?、威脅等方式強(qiáng)行解除合同。

二是提高了合同的實(shí)用性，結(jié)合住房租賃合同網(wǎng)簽的做法，對需要當(dāng)事人自行約定的數(shù)額、期限等內(nèi)容，按照市場慣例提供了相應(yīng)選項(xiàng)，合同當(dāng)事人可以參考選用。

三是根據(jù)住房租賃的真實(shí)場景，對法律法規(guī)規(guī)定和有關(guān)強(qiáng)制性要求等內(nèi)容進(jìn)行了歸并，形成了獨(dú)立的住房出租須知和住房承租須知，并要求當(dāng)事人簽約前認(rèn)真閱讀，使住房租賃合同內(nèi)容邏輯更清楚、層次更分明。

四是進(jìn)一步強(qiáng)化了租賃資金的安全性。按照條例要求，新增了住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金一般不得超過一個月租金，并按照規(guī)定通過第三方專用賬戶托管；住房租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數(shù)額一般不得超過三個月租金，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管；住房租賃合同期滿，出租人和承租人續(xù)訂或者重新簽訂住房租賃合同的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得再次收取傭金等內(nèi)容，增強(qiáng)了租賃資金的安全性。

完善相關(guān)合同有助于預(yù)防和減少糾紛

趙慶祥認(rèn)為，制定和完善住房租賃合同示范文本，對進(jìn)一步減少住房租賃交易糾紛，維護(hù)租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)住房租賃市場規(guī)范發(fā)展具有重要作用。

《北京市住房租賃條例》作為全國第一個以“住房租賃條例”命名的地方性法規(guī)，既適應(yīng)“住房租賃機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；l(fā)展”的新形勢，又順應(yīng)“互聯(lián)網(wǎng)+住房租賃管理服務(wù)”的新趨勢，具有開創(chuàng)性和前瞻性，很多條款規(guī)定較為原則和宏觀，為后續(xù)的配套文件和實(shí)施細(xì)則留足了空間。其中第十四條，就規(guī)定市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同市場監(jiān)督管理部門制定和完善住房租賃合同示范文本，供租賃當(dāng)事人參考使用?！侗本┦凶》孔赓U條例》發(fā)布施行半年多來，在促進(jìn)住房租賃市場規(guī)范發(fā)展方面的重要作用不斷顯現(xiàn)，條例相關(guān)配套文件也陸續(xù)制定和發(fā)布。

住房租賃合同關(guān)系千萬人的切實(shí)利益，完善相關(guān)合同示范文本對于引導(dǎo)老百姓明確租賃過程中的權(quán)利義務(wù)關(guān)系、規(guī)范租賃行為、預(yù)防和減少矛盾糾紛至關(guān)重要。市住建委一直高度重視該工作，早在2008年就制定和發(fā)布了合同示范文本，2019年修訂完善一次，本次是在《北京市住房租賃條例》發(fā)布施行后的再次修訂。新發(fā)布的示范文本是在2019年版合同示范文本的基礎(chǔ)上，按照《民法典》《北京市住房租賃條例》等的新規(guī)定、新要求，結(jié)合市場上出現(xiàn)的新情況、新問題修改完善而成。

對于保護(hù)相對弱勢的承租人非常有益

北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波表示：三個合同示范文本的修訂發(fā)布進(jìn)一步推進(jìn)《北京市住房租賃條例》的落地實(shí)施，是落實(shí)“租購并舉”、規(guī)范住房租賃的又一項(xiàng)具體舉措，對穩(wěn)定租賃關(guān)系具有重要意義。

此次市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門會同市場監(jiān)管部門在2019年發(fā)布的《北京市住房租賃合同》《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》《北京市房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》三個合同示范文本基礎(chǔ)上，修訂印發(fā)了三個合同示范文本，一方面是落實(shí)《北京市住房租賃條例》相關(guān)規(guī)定的要求，另一方面也體現(xiàn)了政府部門便民服務(wù)的進(jìn)一步提升。

樓建波認(rèn)為，此次合同文本修訂結(jié)合北京市住房租賃市場發(fā)展變化實(shí)際，充分考慮了近年來法律、法規(guī)的新規(guī)定、新要求，也充分吸收了2019年三個合同示范文本的主要內(nèi)容，對合同示范文本進(jìn)行更新完善。通過合同示范文本的相關(guān)條款約定，可以有效地引導(dǎo)當(dāng)事人公平合理地締約，引導(dǎo)當(dāng)事人穩(wěn)定租金和租期，引導(dǎo)當(dāng)事人遵守住房租賃相關(guān)法律文件規(guī)定，尤其是對于保障在大多數(shù)情況下處于相對弱勢一方的承租人非常有益。

文/北京青年報(bào)記者 宋霞

編輯/樊宏偉