北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

(資料圖片僅供參考)

一

Q:

我兒子面臨是否進(jìn)入體制內(nèi)的選擇，想咨詢房子的問題。因?yàn)槲覀冞@里還存在著福利分房，集資房的形式低價(jià)購(gòu)買，但聽說是北京早就沒有了。但也有說的是還有，只是排隊(duì)時(shí)間長(zhǎng)而已。

目前兒子的目標(biāo)單位是****，您熟悉這單位嗎？因?yàn)槲覀儧]有能力拿出幾百萬(wàn)的首付在北京買房，也承擔(dān)不起高額的按揭，所以很是糾結(jié)。

A：

1、我理解這糾結(jié)，很多家庭都是這情況。體制內(nèi)的優(yōu)勢(shì)就是穩(wěn)定，但房子的問題不好解決

前些年還行，也是以各種保障房的形式提供了幾批，這些年越來越少。單位性質(zhì)的企業(yè)還有可能，機(jī)關(guān)性質(zhì)的都是統(tǒng)一安排，僧多粥少。前幾天聽一個(gè)體制內(nèi)年輕人說來著，現(xiàn)在入職的基本上都是提供公租房，買的話也是內(nèi)部產(chǎn)權(quán)的，而且年頭估計(jì)要十多年。

2、這單位我當(dāng)然知道，但是不是能分房不懂。北京市的單位，或許在通州能提供宿舍或公租房吧，福利房也可能有，但不太可能幾年時(shí)間就能輪上。這我說不清楚，不敢有建議。

3、總之我建議是如果圖工作穩(wěn)定，那公務(wù)員是首選。但如果圖收入和房子，體制內(nèi)不占優(yōu)勢(shì)，還不如央國(guó)企呢。能說目標(biāo)是這種單位，學(xué)歷都得是博士了吧？快30歲的年紀(jì)，就算有希望估計(jì)也得快40了。很多單位都是這種情況，退休前肯定有房，就是40歲之前夠嗆。

考慮好吧，我也不敢給什么建議，北京無(wú)論什么單位，想福利性質(zhì)的房子都非常難，還是以其他優(yōu)勢(shì)為主來考慮吧。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問如果孩子今年上學(xué)，現(xiàn)在買房還來得及嗎？目前昌平，目標(biāo)朝陽(yáng)的好學(xué)校，大寶五年級(jí)，二寶2023年入學(xué)。如果預(yù)算在500+，能有什么學(xué)校可上？不要求太好，中等以上的就行，因?yàn)槔洗蟮膶W(xué)習(xí)不太好，老師說以昌平的高中率有可能得去職高，所以希望到朝陽(yáng)得到個(gè)保障。

A：

1、得到保障，朝陽(yáng)的普高率也不是很高吧。表面上說是80%多90%了，但這其實(shí)就相當(dāng)于把初中往后延長(zhǎng)，到了高考就不是那么回事兒了，未必能進(jìn)入預(yù)期的大學(xué)，意義不是很大。所以這只能說是盡量努力，不敢談保障，也沒人能保證。

2、今天是2月8號(hào)，5月份信息采集，如果是錢已經(jīng)準(zhǔn)備好的話就來得及，全款的話一兩個(gè)月完事兒，貸款的有三個(gè)多月也夠了。但如果是置換的話就說不好了，得看現(xiàn)有房子是否好賣。所以如果要先賣房就讓當(dāng)?shù)刂薪榻o估個(gè)時(shí)間吧，買房不太難，雖然是高峰期，朝陽(yáng)也沒那么緊張。

3、500+，不少學(xué)校都行，除了帝景和嘉銘東區(qū)的都能買到占坑兒房。就是自住不太好說，得看+多少了。如果是接近600，那在清朝和陳分學(xué)區(qū)都能買到小兩居。其他的一居室居多，老房還凈是不好貸款的。

4、總之還是先做個(gè)時(shí)間的方案吧，確定時(shí)間是否來得及，然后再說房子。

僅供參考。

三

Q:

我是一名外地人，但從兒時(shí)初中起（除高三外），就一直在北京借讀上學(xué)，現(xiàn)在是研三的準(zhǔn)畢業(yè)生。偶然不記得從什么地方讀到您的一篇文章，覺得您太靠譜了，昨晚果斷關(guān)注，又今早多讀了幾篇，比如關(guān)于學(xué)區(qū)房的分析長(zhǎng)文，大感震撼，甚至我兒時(shí)向父母抱怨，但沒得到任何有效信息的一些困惑，如今都得到了解答。您的文章不僅對(duì)大環(huán)境政策的解讀判斷頗為獨(dú)到深刻，還有對(duì)教育生活的態(tài)度成熟豁達(dá)，文風(fēng)自然親切易讀，以上都讓我收獲很大。

接著我不禁聯(lián)想，再斗膽多絮叨幾句，跟您分享一下我的中學(xué)經(jīng)歷。我出生于山西太原的一個(gè)市屬小縣城，該縣靠煤礦致富，地理被大山包圍，交通閉塞，去太原需要翻山越嶺（前幾年剛打通隧道通車）。父母實(shí)際上屬于政府系統(tǒng)相關(guān)工作人員，因的確囊中羞澀，后父親下海做小本生意。

回過頭來看，其實(shí)感覺是趕上享受了一波房地產(chǎn)時(shí)代紅利。母親生性要強(qiáng)，未接受優(yōu)秀高等教育算是人生遺憾（50歲終于考取了成人本科學(xué)歷）。屬于“雞娃”家長(zhǎng)，于2007年搬家北京，我也純屬幸運(yùn)，考入北京十一學(xué)校（當(dāng)時(shí)實(shí)際借讀生不少，但學(xué)校允許的少）。

父母算異地生活，節(jié)假日父親自駕來北京看望母女倆，依稀記得那時(shí)他還要拿紙質(zhì)大地圖識(shí)路，高速路口不熟悉曾失誤開到河北其他城市。

初三我開始面臨尷尬選擇，2010年正好政策原因，本部開始不接受借讀生，班上的大多數(shù)類似我的同學(xué)只能a.打道回府b.為了將來出國(guó)去國(guó)際部c.去分部建華學(xué)校（享有本部校園設(shè)施但師資不同）。想來好似一步錯(cuò)步步錯(cuò)，此時(shí)父母的分岐矛盾也開始埋下伏筆，之后一直各種事宜爭(zhēng)吵爆發(fā)不斷，互相指責(zé)彼此決策。

中考狀態(tài)不佳，平常年級(jí)800人年級(jí)前20的我，本可以按理“保送”高中甚至實(shí)驗(yàn)班，但無(wú)戶口，只能參加統(tǒng)考，結(jié)果雖然夠分兒，但著實(shí)不算出彩，導(dǎo)致1.其他學(xué)校很勉強(qiáng)，2.回鄉(xiāng)理想學(xué)校不認(rèn)可，3. 出國(guó)（母親夙愿）但父親事業(yè)如前文所言房地產(chǎn)相關(guān)開始連鎖衰落難以維系高昂開支，最終選擇暫時(shí)借讀去分部。高三又折騰返鄉(xiāng)高考，純屬幸運(yùn)也憋著一肚子氣，考至一所北京211高校，繼續(xù)在京就讀本科讀研。

啊抱歉以上啰嗦了這么多，回到房產(chǎn)話題。2008年父母機(jī)緣巧合，在學(xué)校周邊貸款買了一70平左右新房子，本意是讓我也許能拿上北京戶口，將來生活奔波不至于心累租房，但父親欠債使得家庭生活逐漸拮據(jù)，不得已只能2017年房子賣掉，倒是賺了一筆。

綜上，我真是感慨萬(wàn)千，一個(gè)小家的發(fā)展與所處時(shí)代（政策）的節(jié)奏，個(gè)人命運(yùn)與歷史進(jìn)程，就是如此這般緊密相連。感謝您愿意分享您的所思所悟，十分有幸于茫茫自媒體中遇到您。我十分好奇，到底是什么樣的原因使得您投身于房產(chǎn)研究中呢？您是如何達(dá)到今天的認(rèn)知狀態(tài)的呢？

A：

1、謝謝抬愛。我進(jìn)入房地產(chǎn)是偶然，畢業(yè)時(shí)先去機(jī)關(guān)實(shí)習(xí)，為了多掙錢去的國(guó)企，后來又是為了多賺錢去商管公司。再之后是因?yàn)檎猩毯唾u商鋪，又轉(zhuǎn)入了開發(fā)型房企。

2、但我不算研究過房地產(chǎn)，只是在某改制國(guó)企上班時(shí)接觸過一些。因?yàn)槔习迨菑挠?jì)委下海的，所以對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)有偏好，我們作為員工那就是投其所好了，利益性的逢迎老板而已，談不上研究。

人類是經(jīng)濟(jì)動(dòng)物，投入能得到回報(bào)的才會(huì)持續(xù)。雖然所謂的研究是誤打誤撞，但之后是持續(xù)得到了利好，也就是邊際產(chǎn)出沒有減弱。在侃侃而談的發(fā)表觀點(diǎn)之后，無(wú)論是公司內(nèi)部得到些尊重，還是去參加各種研討會(huì)掙出場(chǎng)費(fèi)，都算是超值回報(bào)。形成正反饋之后就順理成章了，進(jìn)入了自己的舒適區(qū)，也就把愛好當(dāng)成了部分工作內(nèi)容。

現(xiàn)在我是半退休，一個(gè)月也去不了幾天公司，那就更有時(shí)間多看書和信息了。天下文章一大抄，借鑒之后也就有了自己的觀點(diǎn)，雖然還是談不上研究，但也能自圓其說。更重要的是能靠發(fā)文章刷到存在感，還能多少的掙到稿費(fèi)，同樣是正反饋的循環(huán)，也就堅(jiān)持了下來。

3、認(rèn)知的形成當(dāng)然得多積累了，吸納得越多才能取其精華。我不認(rèn)為現(xiàn)在是信息爆炸的年代，而認(rèn)為是有效信息難以獲得的環(huán)境。網(wǎng)絡(luò)上大部分的信息都價(jià)值不大，而任何時(shí)代的受眾又需要有效信息，那只要是稍微下點(diǎn)兒工夫，給網(wǎng)友提供超出平均值一點(diǎn)兒的資源就能得到些關(guān)注。

獲得有效信息的前提就是時(shí)刻提醒自己無(wú)知，簡(jiǎn)單說就是蘇格拉底那句話：認(rèn)識(shí)到自己的無(wú)知才算是智慧。再有就是芝諾的大小圓理論，知道的越多越無(wú)知，這才有欲望去探求更多的認(rèn)知。

4、總之我不認(rèn)為自己有什么研究，也不覺得有多少認(rèn)知，不高看自己才能抄襲或借鑒別人的認(rèn)知。從動(dòng)力來說是兩點(diǎn)：其一是讓自己得到經(jīng)濟(jì)回報(bào)，形成正反饋；其二是在某個(gè)環(huán)境里，只要稍微付出些努力，提供出略超平均值的產(chǎn)品就能得到收益。

另外一點(diǎn)是手段，在獲取知識(shí)時(shí)盡量不追求自律，畢竟太耗費(fèi)意志力，尋找及創(chuàng)造出他律才更好使。比如我手機(jī)上沒有安裝游戲和娛樂類App，想用的時(shí)候臨時(shí)下載，給自己創(chuàng)造障礙就是他律。

僅供參考。

四

Q:

我是外地人，女兒博士畢業(yè)，在北京工作，30歲單身未婚，在海淀慈壽寺附近上班，京戶。想給女兒買套房子，首房首貸，總價(jià)400-450萬(wàn)，樓齡新點(diǎn)的，小兩居或一居能改小兩居的。想著我們老兩口去了也有住的地方，剛需但也希望能保值，首付能到250+，少貸點(diǎn)，女兒還貸能力有限。

想找沿十號(hào)線和六號(hào)線地鐵附近的房子，通勤一小時(shí)內(nèi)，豐臺(tái)和石景山，哪邊更好呢？費(fèi)心推薦幾個(gè)合適的小區(qū)，可以嗎？網(wǎng)上看了首經(jīng)貿(mào)萬(wàn)年花城的房子，小區(qū)環(huán)境不錯(cuò)，感覺價(jià)格挺高的，一居室戶型都是北向，這個(gè)能買嗎？石景山那邊房子價(jià)格低點(diǎn)，但房子偏老，有合適的小區(qū)嗎？您有什么好的建議呢？

A：

1、這我不好建議吧，中介對(duì)匹配房源才專業(yè)，我也沒房源的。而且通勤我也不熟，很少出門。

2、萬(wàn)年花城的小區(qū)挺好，地段兒保值都不錯(cuò)，但盡量不買北向的，算硬傷。房子是用來住的，越宜居的支撐越強(qiáng)。帶硬傷的未必在保值上吃虧，但置換時(shí)肯定流動(dòng)性弱，也就是賣的慢，著急出手的話至少不占便宜。比如像現(xiàn)在這種時(shí)期吧，想快出手就得降點(diǎn)兒，可想換的房子未必降，那就不劃算了。

3、看看旁邊的草橋吧，京開路以東，板塊和首經(jīng)貿(mào)差不多，都挺好的。房齡新的小區(qū)相對(duì)多，選擇也就多一些，包括馬家堡和到南邊的公益西橋。

4、其他沒什么建議，通勤和自住還是先看自己的喜好吧。

僅供參考。

五

Q:

我們是孩子27年幼升小。有一套潘家園華威西里60平的小兩居16層的電梯房，我們是2層，南北通透格局大概賣400，再添50，加上公積金貸總預(yù)算大概550吧。我們是二套，想置換一套東城的學(xué)區(qū)房，有合適的推薦嗎？龍?bào)w學(xué)區(qū)如何，有夠得上的房子嗎？或者別的合適的學(xué)區(qū)？需求是學(xué)區(qū)+自住+保值。老人自己住，離學(xué)校近幫忙接送個(gè)孩子。

如果有更合適的推薦，既能學(xué)區(qū)又能升值，也可以把我們住的這套也賣了，預(yù)算提高到650，等入學(xué)以后再出手然后置換兩套小的滿足兩邊的居住，同時(shí)照顧孩子。不知道是現(xiàn)在一兩年入手合適，還是25.26年再說，不知道現(xiàn)在溢價(jià)率是否太高兩年后那會(huì)是否會(huì)降價(jià)。嗯，還有是不是就算不置換學(xué)區(qū)，潘家園華威西里那個(gè)房子也最好出掉，感覺比前兩年降了點(diǎn)，什么時(shí)候出手好呀？

A：

1、龍?bào)w學(xué)區(qū)挺好的，550能買到小兩居了，但老房居多，不太好說是否影響貸款。房齡新的就是典型的左安浦園，在龍?zhí)逗瑢?duì)口普小體小，中學(xué)派位是一樣的，看是否合適吧。

2、不過這要求高點(diǎn)兒了，學(xué)區(qū)+自住+保值，在想要升值，十全十美了，不容易。這兩年的溢價(jià)哪兒都高，談不上自住的性價(jià)比，都不算高。常規(guī)建議是買房后增加的預(yù)算多就換，房子大概率比現(xiàn)金保值。過了高峰期也未必降價(jià)，漲的慢點(diǎn)兒的可能性更大，用完了學(xué)區(qū)看情況吧，我也不敢預(yù)測(cè)。

3、潘家園這地段兒更適合自住，朝陽(yáng)南部一直不算多強(qiáng)，比北邊兒弱。想出手就看行情唄，不少地段兒都成交量上漲，價(jià)格也漲，估計(jì)快傳導(dǎo)到南邊兒了，做好準(zhǔn)備吧。

僅供參考。

六

Q:

我們?nèi)昙?jí)轉(zhuǎn)學(xué)，首付420萬(wàn)，預(yù)算在700萬(wàn)左右。因?yàn)橛型饶_不好的老人，所以想買個(gè)低樓層的小三居或者大兩居?，F(xiàn)在糾結(jié)海淀中關(guān)村和西城展覽路，這倆學(xué)區(qū)價(jià)格基本持平，看了一圈，各方面都合適的房子都是稍微吃點(diǎn)力才能買的上的。展覽路現(xiàn)在溢價(jià)太大，中關(guān)村又覺得太雞娃。

孩子很普通，就是希望能上高中就成，別去職高。買中關(guān)村要離單位近一些，西城北面展覽路新街口距離稍遠(yuǎn)點(diǎn)但也還成，南面就有點(diǎn)折騰了。另外中介給推薦了一些商水商電沒燃?xì)獾倪@種住宅性質(zhì)的商用房，有必要看看嗎？還有看了您的一些文章，又覺得東城也還行。所以又陷入糾結(jié)了。我們換房，所以麻煩章哥給推薦一下，到底買哪個(gè)地方的合適？

A：

1、展覽路的溢價(jià)大，中關(guān)村也不低啊。全北京最早的公立校學(xué)區(qū)房，從來都是標(biāo)桿，不會(huì)比西城低的。這讓中介算算租售比就知道了，溢價(jià)率肯定超過平均值。

另外去海淀買的就是雞娃的氛圍啊，如果不出區(qū)，那中關(guān)村的競(jìng)爭(zhēng)氛圍是最濃的，牛娃云集，虎媽群的各種信息也最多，這才能相互促進(jìn)。

2、真要是普娃那就西城唄，海淀太卷了，而且小升初還是點(diǎn)招為主，中關(guān)村的派位不占優(yōu)。西城只是轉(zhuǎn)學(xué)生不能直升而已，其他的派位不吃虧，反正也沒點(diǎn)招。

3、通勤這看自己了，如果確定海淀的話那就是離得近最好，年級(jí)越高的課程越多，時(shí)間越緊張。

4、中介推薦商用房，算了吧，就算有學(xué)位的也可能隨時(shí)取消。西城海淀都有過先例，溢價(jià)瞬間出現(xiàn)消失，太刺激了犯不上。

5、東城也行啊，那就更公平了，而且東城還沒有禁止轉(zhuǎn)學(xué)生小升初直升，前提是只要能進(jìn)入直升校就行。東城就是常規(guī)的三個(gè)學(xué)區(qū)，和平里安交和龍?bào)w，只要不出區(qū)就都挺好。

6、這我不好建議，選擇學(xué)區(qū)只能家長(zhǎng)定，我只是列出這些因素而已。

僅供參考。

七

Q:

現(xiàn)有房山一套房，老大四年級(jí)，老二2026年幼升小。想再買一套西城或海淀的學(xué)區(qū)房，預(yù)算400全款，今年八九月份才能出手，是小學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)合適還是小升初再移民合適？西城好像只能買榮豐，海淀又怕掉坑里，推薦哪個(gè)片區(qū)？有合適的性價(jià)比高且教育資源優(yōu)質(zhì)的房子嗎？

A：

1、今年八九月才能出手，那就干脆小升初再轉(zhuǎn)學(xué)唄，和二寶入學(xué)前后腳，也錯(cuò)過入學(xué)高峰期了。西城明年是五年級(jí)不準(zhǔn)轉(zhuǎn)學(xué)了，但今年四年級(jí)又來不及了，索性小升初。海淀如果想拼點(diǎn)招，那如果現(xiàn)在還沒準(zhǔn)備好的話也晚了，肯定是派位普小，和小升初一樣都是派位，不如等西城的一起考慮好再說。

2、400萬(wàn)的話也沒有性價(jià)比高的，無(wú)論哪個(gè)區(qū)都是占坑兒房，現(xiàn)在的溢價(jià)率都不低。而且榮豐春節(jié)后又漲了，400萬(wàn)都未必好買到了，只能說是試試。海淀小升初沒有太多的學(xué)區(qū)房概念，牛娃拼點(diǎn)招，普娃拼了派位也意義不大，進(jìn)了牛中也進(jìn)不去牛班。

去年在東城龍?bào)w學(xué)區(qū)還能買到占坑兒房，算是相對(duì)性價(jià)比高的，今年夠嗆了，幾乎沒有。可能只剩平房了，但這我不太懂，也不太建議。

3、所以要不就等等看吧，估計(jì)到下半年也就更不好買到合適的了，索性等到小升初之前再看。

僅供參考。

八

Q:

剛需改善群體，投資?自住，想買樓齡新品質(zhì)小區(qū)三居室，漲幅最好能超過大盤。二手房總價(jià)1300萬(wàn)以內(nèi)，新房因?yàn)槎愘M(fèi)低精裝修預(yù)算可提升到1400萬(wàn)。這個(gè)總價(jià)的二手房有點(diǎn)尷尬，望京東第一梯隊(duì)夠不上，朝青不是很喜歡，雙井的房子也不新了。挑下來核心區(qū)位各方面都合適的小區(qū)非常少，看了很久只能舍棄位置重點(diǎn)考慮新北苑和奶西，新北苑單價(jià)9w，奶西單價(jià)8.5w。從投資角度您覺得新北苑和奶西未來哪個(gè)漲幅更好？

新房我最近在看亞林西板塊的某熱門樓盤，但因?yàn)樾路筷P(guān)注的比較晚，好樓棟好樓層已經(jīng)沒有了，只有帶硬傷的房子可選：要么是2層，樓間距不到60米，要么是臨街并且觀鐵路的房子。我自己考慮：2層可能一年四季都沒有光照（距前面一棟17層樓不到60米），并且有反水的可能。但臨街的會(huì)有噪音，并且視野非常不好，這倆選哪個(gè)都很糾結(jié)，也擔(dān)心后面再出手掛不上價(jià)。您覺得2層和臨街臨鐵選哪個(gè)好點(diǎn)，還是都不選去買新北苑或者奶西？

A：

1、到目前為止還是新北苑唄。所有新房?jī)r(jià)格體現(xiàn)的都是規(guī)劃完成之后的價(jià)值，也就是未來的價(jià)值已經(jīng)被土地方和開發(fā)商透支了。要想將來升值好就得增加產(chǎn)業(yè)配套或提前完成規(guī)劃，這不敢預(yù)測(cè)，看自己的判斷吧。常規(guī)建議是注重自住買新的，尤其是新區(qū)的新房，注重保值再看成熟板塊的二手房。

2、某熱門樓盤，這還有什么隱情嗎？我水平不行，猜不著，也不太懂，還是問賣房的中介或電商吧。

3、2層和臨街哪個(gè)好？都是硬傷就選臨街的好唄，熱鬧。二層是不可能改變的，這輩子都改不了了。而臨街是有可能改變的，不熱鬧也就無(wú)所謂了。其他的沒建議。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^去了，只有選對(duì)房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！