3月31日，北京正式啟動存量住房交易“帶押過戶”模式。居民出售在京住房時不再需要提前結(jié)清房屋現(xiàn)有按揭貸款，可在原抵押權(quán)不解除的情況下直接辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，且買賣雙方可在不同銀行貸款，極大便利居民住房交易，降低交易成本。

業(yè)內(nèi)人士認為，從去年9月推行二手房交易“連環(huán)單”并行辦理，到此次推出“帶押過戶”業(yè)務，可以看出，北京在保持房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)定的前提下，著重對二手房交易環(huán)節(jié)的堵點、痛點進行流程優(yōu)化、再造，優(yōu)化營商環(huán)境、簡化交易流程、方便群眾住房交易。從這個層面上支持剛需和改善性住房需求。

可以跨行使用“帶押過戶”業(yè)務

(資料圖)

3月31日，北京銀保監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部、北京市規(guī)劃和自然資源委員會、北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進個人存量住房交易“帶押過戶”有關(guān)工作的通知》（簡稱“《通知》”）?！锻ㄖ访鞔_，住房交易雙方可以在原抵押權(quán)不解除的情況下辦理住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，有效克服了傳統(tǒng)方式下交易成本高、時間長、流程復雜等問題，切實提升北京市居民住房交易、登記和金融服務水平。

根據(jù)《通知》，北京在全市推行的二手住房交易“帶押過戶”業(yè)務的使用，需要同時滿足四方面條件：一、北京市個人存量住房交易；二、交易住房在轄內(nèi)商業(yè)銀行設立且僅存一次有效抵押；三、交易賣方未結(jié)清貸款為個人住房商業(yè)貸款，或已還清公積金貸款且無相應抵押登記的組合貸款；四、交易買方全款或辦理個人住房商業(yè)貸款購房。

此前，不少城市對于“帶押過戶”，采取的是公證后解抵押、設置專門代還款機構(gòu)等方式，買賣雙方仍然有一定的成本，而且也要履行公證等手續(xù)。此次北京則運用已經(jīng)成熟的二手房交易資金監(jiān)管政策，以及抵押登記網(wǎng)上辦理模式，創(chuàng)新地推出了由新貸款銀行直接向賣方和原貸款銀行支付資金的模式。

《通知》明確，申請“帶押過戶”，買賣雙方的貸款可以是同一家銀行，也可以是不同銀行，或者買方為全款購房時也可以使用“帶押過戶”業(yè)務。對于買賣雙方均為貸款的，如果買方首付款和貸款金額之和不足以結(jié)清賣方貸款、賣方需向貸款銀行補齊差額部分。如果買方為全款購房的，賣方貸款銀行則將用購房款結(jié)清貸款，解除抵押，將剩余資金轉(zhuǎn)入賣方本人收款賬戶。

業(yè)內(nèi)人士表示，這意味著被交易的房子之前沒有還清的貸款必須是商貸。如果沒還清的貸款是組合貸，需要將其中的公積金貸款部分還清。而買家新申請的貸款也必須是商貸，全款購房也沒問題。換句話說，即公積金貸款并不參與“帶押過戶”業(yè)務。另外，這套房子之前只能有一次貸款抵押，除了房貸，不能再有其他的抵押貸。

此外，上述四部門要求，各房地產(chǎn)中介機構(gòu)在提供經(jīng)紀服務時，要主動向買賣雙方介紹“帶押過戶”交易模式，不得強制使用“過橋貸”等增加客戶交易成本。同時，各商業(yè)銀行要積極回應符合條件客戶的“帶押過戶”需求，不得因辦理“帶押過戶”向客戶收取額外擔保費或服務費。各區(qū)不動產(chǎn)登記大廳在辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)變更登記及抵押權(quán)設立等登記業(yè)務時，要做到共性材料不再重復提交，實現(xiàn)“帶押過戶”一站式辦理。各區(qū)房屋交易窗口及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)在提供二手房網(wǎng)簽服務時，針對交易房屋已設定抵押權(quán)且買方知情的，可繼續(xù)辦理網(wǎng)簽業(yè)務。

提升二手房交易效率，降低交易成本

什么是“帶押過戶”？對此，北京鏈家研究院院長高原解釋稱，“帶押過戶”指的是，對于上市交易、存在抵押的房產(chǎn)，無需提前還清貸款、無需墊付資金以解除抵押，即可實現(xiàn)抵押變更、轉(zhuǎn)移登記、新抵押設立及房屋過戶。在傳統(tǒng)的二手房交易過程中，若二手房貸款尚未結(jié)清，需要賣方提前籌集資金還清貸款，才能辦理過戶手續(xù)，進而買方將房產(chǎn)再次抵押，獲得銀行貸款。

相較傳統(tǒng)模式，“帶押過戶”具有兩方面優(yōu)勢。高原指出，由于“帶押過戶”省去了有房貸的賣方解抵押手續(xù)，先進行房屋過戶，銀行再為賣方做解抵押以及為買家新設抵押，減少了二手房的交易流程，有利于縮短交易周期，提升二手房交易效率。從目前其他各城市“帶押過戶”政策的執(zhí)行情況以及北京市試點情況來看，辦理時限能夠由原來的十幾天壓縮至1-3個工作日辦結(jié)。

除此之外，高原表示，二手房“帶押過戶”模式，不僅簡化了二手房買賣雙方解抵押和新設質(zhì)押的手續(xù)，還為賣家?guī)怼罢娼鸢足y”的節(jié)省。在傳統(tǒng)模式下，賣方需要先籌資為有貸款的房屋做解抵押手續(xù)，一般稱為“贖樓”，所涉及過橋資金或擔保資金一般稱為贖樓費。在“帶押過戶”新模式下，這筆錢就可省下來。

首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授、北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長趙秀池認為，從去年9月推行二手房交易“連環(huán)單”并行辦理、到此次推出“帶押過戶”業(yè)務，可以看出，北京在保持房地產(chǎn)調(diào)控政策穩(wěn)定的前提下，著重對二手房交易環(huán)節(jié)的堵點、痛點進行流程優(yōu)化、再造。優(yōu)化營商環(huán)境、簡化交易流程、方便群眾住房交易。從這個層面上支持剛需和改善性住房需求。

那么，“帶押過戶”將給樓市帶來哪些影響呢？對此，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示，“帶押過戶”的交易方式，可以一定程度降低交易成本、減輕交易風險，簡化二手房交易流程，縮短交易周期，活躍二手房交易市場，促進換房需求加快釋放，從而進一步對新房市場形成一定支撐。

高原亦表示，近期北京推出二手房“帶押過戶”試點，疊加“連環(huán)單”并行辦理，有助于提升二手房流通率，從而激發(fā)市場交易活力，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展起到一定作用。

不過，在高原看來，“帶押過戶”仍有幾點需要關(guān)注，一是跨行“帶押過戶”是否能夠有效落實。在北京市政策設計中，跨行“帶押過戶”具有實現(xiàn)可能。在跨行“帶押過戶”過程中，不同銀行內(nèi)控流程與信息傳遞機制仍需進一步完善，需要一定時間的磨合。除此之外，對于銀行而言，“帶押過戶”近似于“攜號轉(zhuǎn)網(wǎng)”對于移動運營商的影響，可能影響房屋按揭貸款市場格局，因此，各行對于跨行“帶押過戶”態(tài)度或存在差異。

我國將全面推進房產(chǎn)“帶押過戶”

值得一提的是，除北京之外，為進一步優(yōu)化營商環(huán)境，滿足人民群眾迫切需求，我國將依《民法典》明確要求，全面推進房產(chǎn)“帶押過戶”。

近日，自然資源部、中國銀行保險監(jiān)督管理委員會印發(fā)《關(guān)于協(xié)同做好不動產(chǎn)“帶押過戶”便民利企服務的通知》，兩部門明確，各地要在已有工作的基礎上，深入探索，以點帶面，以“三個拓展”全面推進“帶押過戶”：推動省會城市、計劃單列市率先實現(xiàn)，并逐步向其他市縣拓展；推動同一銀行業(yè)金融機構(gòu)率先實現(xiàn)，并逐步向跨銀行業(yè)金融機構(gòu)拓展；推動住宅類不動產(chǎn)率先實現(xiàn)，并逐步向工業(yè)、商業(yè)等類型不動產(chǎn)拓展，最終實現(xiàn)地域范圍、金融機構(gòu)和不動產(chǎn)類型“帶押過戶”全覆蓋。

根據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年以來，全國已有超百城出臺二手房“帶押過戶”政策，多個省會城市和計劃單列市在列，如深圳、濟南、大連等。目前，各地“帶押過戶”主要分為個人業(yè)務和企業(yè)業(yè)務，個人業(yè)務居多，主要針對二手住宅交易。部分地區(qū)如東臺、平頂山，將“帶押過戶”業(yè)務擴展至工業(yè)項目、商業(yè)地產(chǎn)等領域，進一步簡化企業(yè)間交易流程，有效解決了在押的不動產(chǎn)交易過戶中“轉(zhuǎn)貸”辦理時間長、交易風險高、資金負擔重等問題。

各地在實踐探索中，主要形成抵押權(quán)組合、新舊抵押權(quán)分段、抵押權(quán)變更三種“帶押過戶”模式。58安居客研究院院長張波表示，地方探索形成的三種“帶押過戶”模式，本次新政在實際推進中并未明確限定落地模式，而是給到地方更多自主權(quán)。在實際推進過程中，預計采取“新舊抵押權(quán)組合模式”的方式會更多一些，這種方式對于風險控制力會更強，尤其在不變更貸款金融機構(gòu)的情況下，更有利于銀行前置性控制風險。

在此背景下，張波指出，推動全國層面的“帶押過戶”，有利于提升房地產(chǎn)交易便利化服務水平，同時對于降低制度性交易成本也會起到積極作用。

張波進一步表示，由于房貸是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，房產(chǎn)原貸款銀行本身是更愿意下家的房貸銀行不變更，因此當下推進這一政策的銀行側(cè)阻力較小。甚至不少銀行愿意提供更多便利以推動房產(chǎn)交易雙方主動選擇“帶押過戶”，以保證此類資產(chǎn)份額不減。當然，在實際推進過程中，依然要關(guān)注相應風險，尤其是要加強預告登記制度，重點防范出現(xiàn)“一房二賣”，以及抵押權(quán)懸空等風險，維護各方當事人合法權(quán)益，有效保障金融安全。

新京報記者 張曉蘭

編輯 武新 校對 張彥君