導讀

(資料圖片僅供參考)

“問北京”此前曾多次報道過業(yè)主與開發(fā)商針對期房建成后與銷售時的宣傳是否一致，施工時更換材料是“難以避免”還是“貨不對板”各執(zhí)一詞。近日，又有北京市豐臺區(qū)首創(chuàng)天閱山河的多位業(yè)主向“問北京”反映，小區(qū)樓體已經封頂，但是開發(fā)商在售房時宣傳的外立面“金屬質感”完全沒有體現(xiàn)，還更換了外立面防火保溫材料，不過開發(fā)商對此有另一種解釋。對此，您怎么看？

期房建成效果引業(yè)主不滿

北京市民崔先生向“問北京”（北京新聞廣播新聞熱線65159063）反映，自己2021年花費1000多萬元購入了一套位于豐臺區(qū)西南四環(huán)外首創(chuàng)天閱山河的面積為135平方米的期房，小區(qū)2024年交房，目前樓體已經建成完工，不過有部分業(yè)主對于樓體外立面使用的材料和呈現(xiàn)出的效果表示不滿。

業(yè)主崔先生：每套房子都是1,000萬左右，大家覺得它現(xiàn)在呈現(xiàn)的效果質量和價格相差太大。

4月2號，記者跟隨業(yè)主來到小區(qū)探訪，看到小區(qū)內8棟樓的樓體南側都貼有鋁板幕墻，并且用鋁條進行外立面裝飾，樓體東西兩側和北側則涂有灰色涂料，并用淡黃色的板材裝飾條進行裝飾。業(yè)主華先生（化姓）指著這些裝飾條告訴記者：

業(yè)主華先生：這種地方應該都是金屬的，用鋁支架的，就跟南面應該一樣，后邊是應該是有金屬漆的，就是有金屬質感的?，F(xiàn)在用的是仿石漆，很便宜又難看的仿石漆，我們覺著這怎么能接受？所謂的金屬質感在哪？

小區(qū)遠景，南側為鋁板幕墻/王小孟攝

業(yè)主不滿的北、東、西側仿石漆的裝飾條與涂料/王小孟攝

業(yè)主：沒有任何“金屬質感”

華先生不斷強調的“金屬質感”，是指開發(fā)商在提交給區(qū)規(guī)自委的報規(guī)圖中明確標注，樓體外側為“金屬質感飾面”，而業(yè)主們則認為，已建成樓體的東、西、北側無論是涂料，還是裝飾物都體現(xiàn)不出任何“金屬質感”。業(yè)主劉女士告訴記者：

業(yè)主劉女士：一點鋁板都沒有，泡沫塑料加涂料。他們跟政府約定（報規(guī)圖）里面說它是一個四面都是金屬質感飾面，我們都有它的第一版的宣傳圖。

業(yè)主認為北立面和側立面裝飾條為泡沫塑料加涂料/受訪者供

業(yè)主：設計變更毫不知情

業(yè)主們對樓體外立面呈現(xiàn)出的樣態(tài)感到不滿后，向相關部門申請信息公開，由此還發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在樓體東、西、北側將合同中約定的外墻“棉巖保溫板”更換成了“AEPS聚合聚苯板”。業(yè)主華先生說：

業(yè)主華先生：從巖棉板給更換成了聚苯板，巖棉板的價格肯定要貴。關鍵是防火等級，一個是A1（巖棉板）一個是A2（聚苯板），我們合同上寫的就是巖棉板，我們從來沒有寫過聚苯板。

合同中約定的外墻“棉巖保溫板”/受訪者供

業(yè)主劉女士等人對記者表示，開發(fā)商向業(yè)主解釋說，他們向相關部門備案過《設計變更通知單》，所有的施工都是按照設計變更單進行。但這一過程，業(yè)主毫不知情。另外，在業(yè)主劉女士等人看來，目前業(yè)主與開發(fā)商對“金屬質感”各執(zhí)一詞，根源之一在于一個感性的描述詞為何能作為文字說明出現(xiàn)在政府報規(guī)圖里。

業(yè)主劉女士等人：我們覺得這事住建委和規(guī)自委應該都需要介入，因為這個報規(guī)圖最開始是在規(guī)自委那報備的，那你怎么能夠通過這么一個模糊不清的東西？

業(yè)主認為“金屬質感”為一種感性描述/百度詞條

開發(fā)商：未接受采訪

為核實了解情況，記者首先聯(lián)系到開發(fā)商——北京創(chuàng)閱新科置業(yè)有限公司項目經理李女士，對方表示：

開發(fā)商：我得跟公司說一下，看看有沒有同事對接咱們媒體的，然后他們跟您聯(lián)系好嗎？

開發(fā)商此前第一版宣傳畫/受訪者供

銷售人員：符合合同

截至發(fā)稿，記者沒有收到回復。隨后，記者以客戶的身份來到項目售樓處，銷售人員郝先生表示，在售房合同中有明確表述“外墻裝修為鋁板外墻、涂料”，沒有約定外立面裝飾物用什么材質，這方面開發(fā)商沒有違背合同的行為；而目前更換的聚苯板要比棉巖板更好，不存在“減配”一說。

銷售人員郝先生：我們是把所有的鋁板全用在了一面，這樣整體好看。我們（合同）寫的是鋁板、涂料，是鋁板和涂料兩種。他要是真是專業(yè)做這個工程的，一看就知道現(xiàn)在用的東西比棉巖好，它平整度跟工藝工法，這樣會更好看、更平整。

售房合同中約定“外墻裝修為鋁板外墻、涂料”

業(yè)主向記者提供的一份開發(fā)商此前出具的情況說明也提到：項目北立面、側立面在陽光下可形成金屬質感光澤，樓體整體呈現(xiàn)出金屬質感；而更換的聚合聚苯板滿足消防節(jié)能規(guī)范，不影響使用功能，根據(jù)合同無需向業(yè)主公示。

住建委：主要監(jiān)督施工質量

針對業(yè)主與開發(fā)商之間的分歧，記者首先聯(lián)系到豐臺區(qū)住建委 工程質量管理科 工作人員張女士，張女士表示，住建委主要對工程施工質量進行監(jiān)督：

區(qū)住建委：我們建委主要是施工質量這一塊，但是如果說違約，沒有按照合同約定，就是您找一下房管局市場科。我個人理解就是業(yè)主方面能夠制約（開發(fā)商）的就是合同。

變更單無需相關部門審批

對于業(yè)主們質疑的開發(fā)商更換棉巖板為聚合聚苯板的《設計變更通知單》，但業(yè)主不知情一事，張女士表示，按照目前相關規(guī)定，設計變更單確實不需要相關部門審批或是告知業(yè)主。

區(qū)住建委：四方要簽字，建設單位、施工單位、設計單位、監(jiān)理單位，我們這也不備案，比如說咱們反映他這個東西變更了，我們就要查他有沒有設計變更單，如果沒有設計變更單，就是違規(guī)的。

記者：那他們這個設計變更單就是規(guī)委去審批是嗎？

區(qū)住建委：誰也不審批，除非它涉及到了規(guī)劃方面的，就是規(guī)委把控，涉及到規(guī)劃方面比較大的那種變更。你要小的這種，他有個變更單就行，人家規(guī)委也不會管這么多，建委這一塊是管不了這些東西。

區(qū)房管局：以合同為準

記者隨后查詢了業(yè)主的購房合同，其中提到“在不影響買受人所購商品房質量或使用功能的前提下，出賣人對原規(guī)劃設計方案作出局部調整，可不通知售買人”，不過業(yè)主認為這一改動已經影響了商品房質量。針對這種改動到底是否需要告知業(yè)主，記者又以業(yè)主身份聯(lián)系到豐臺區(qū)房管局，市場科的工作人員表示：

區(qū)房管局市場科：這得看您合同里約定，有沒有約定可以更換材質，或者是更換材質之后需不需要通知您。

合同約定，局部調整可不通知售買人/受訪者供

房管局：樣板間為展示樣板間

針對開發(fā)商樣板間北側外墻用鋁條裝飾，而現(xiàn)房則更改為聚苯板裝飾，業(yè)主認為根據(jù)京建發(fā)258號文件，現(xiàn)房應與樣板間一致，但房管局工作人員表示，由于這一處樣板間建設時間在258號文出臺之前，為展示樣板間，所以只作為展示宣傳使用。

區(qū)房管局市場科：258號文出臺以后是要求開發(fā)企業(yè)如果要建宣傳樣板間，必須得建交付樣板間，以前是沒有規(guī)定的。

樣板間北側外墻用鋁條裝飾/受訪者供

規(guī)自委：模糊描述近年常見

對于業(yè)主們質疑的“金屬質感”這種模糊描述為何會出現(xiàn)在報規(guī)圖里，誰來判定是否呈現(xiàn)出“金屬質感”一事，北京市規(guī)劃和自然資源委員會豐臺分局審批科工作人員表示：

豐臺區(qū)規(guī)自委審批科：現(xiàn)在外立面很多文字標注這種。再早的項目他都不寫，就這兩年他才寫這種的。

記者：應該是由哪個部門去最終判定，來認定一下它到底是有沒有符合這個金屬質感。

豐臺區(qū)規(guī)自委審批科：因為我們是審批部門，你要不要問問驗收，我們是這樓沒建之前，我們是看著方案給他批的。

記者又聯(lián)系到豐臺區(qū)規(guī)自委核驗科，工作人員表示：

豐臺區(qū)規(guī)自委核驗科：我因為不是經辦人，我跟他（經辦人）也說一下您的訴求，到時候看他這邊給您回個電話。

發(fā)稿前記者沒有收到相關回復。記者又聯(lián)系到屬地——盧溝橋街道辦事處，城鄉(xiāng)管理辦公室的工作人員表示，他們此前已經召開過吹哨會，不過規(guī)自委和房管局相關科室因故沒有參加，之后還會繼續(xù)吹哨，搭建業(yè)主、開發(fā)商與各部門溝通的平臺。

業(yè)主：籠統(tǒng)表達存“灰色地帶”

根據(jù)相關部門的答復，期房交付要以合同為準，但業(yè)主們則認為，購房合同中有大量的籠統(tǒng)表述和“灰色地帶”最后都變成了開發(fā)商發(fā)揮的空間。

業(yè)主劉女士：開發(fā)商跟業(yè)主之間的約定其實非常的少，那一本合同大部分都是免責條款，然后真正能規(guī)定這個材料的就那么幾頁，你怎么可能通過這么幾頁，就把這個一個樓怎么蓋給說清楚了，就不可能的。

南側與側立面外墻裝飾顏色有所區(qū)別/王小孟攝

建議提前進行專業(yè)審查

對此，北京大學法學院教授、房地產法研究中心主任樓建波建議，相關部門可以針對房屋預售合同以及相關附件提前進行專業(yè)審查，以更好地維護購房者的利益。

樓建波：現(xiàn)在各地政府都在推示范合同文本，實際上我覺得政府和消費者保護協(xié)會可以做的更多的一個事情是房子要預售的話，你把預售合同文本拿來我看一看，我甚至都覺得這個看，不應該只是形式上面的看。如果預售制度還要存在一段時間，在發(fā)預售許可的時候，能不能對預售合同和它的附件幫我們購房人去做一個審查，比如那些含含糊糊的這個東西，你要不改明確，就要求你向購房者說明。

法律部門需綜合各方意見判斷

在長期關注房產領域的北京海潤天睿律師事務所律師包華看來，房屋本身是非常復雜的產品，涉及到很多專業(yè)問題，所以消費者應該更多地對房屋的整體交付與保修進行約定。

包華：房屋本身是一個非常復雜的產品，它里邊涉及到大量的專業(yè)性問題，而且它是一個整體交付的產品，所以大家在約定的時候，更多的是約定這個產品整體交付以及保修，而不會設定其中某一些具體的條件。就好像我們在買一個電器產品，我們很難說我們把電路圖里面每一件事情，都跟我們的消費者都說清楚。

至于業(yè)主關注的建材的更改是否會影響使用，外立面是否呈現(xiàn)金屬質感由誰判定，包華認為，雙方都可以進行舉證，法律部門需要綜合各方意見進行判斷。

包華：因為我們國家現(xiàn)在是期房，從設計圖到施工效果、現(xiàn)場效果，兩者之間肯定會有差異，而這個差異是不是一種實質性的差異？是不是會對于我們的購房人的購買意愿產生根本影響？這個法官也要判斷，我們既不能以開發(fā)商的角度去審這件事，也不能以購房人的角度去審視這件事，而是以一個跟這事可能沒有利害關系的一個普通公眾的角度去審視這件事。

事件后續(xù)進展，“問北京”也將持續(xù)關注。

小 問 說

1000多萬購買期房

建成效果不接受

設計變更不知情

業(yè)主開發(fā)商各執(zhí)一詞

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記者丨王小孟

編輯丨王小孟 劉若萌

值班主編丨獨伊