本報記者 李凱旋 李貝貝 北京報道

(資料圖)

隨著春天的到來及疫情政策得到調(diào)整，各行各業(yè)均開啟復(fù)蘇行情。具體到北京的商業(yè)地產(chǎn)上，《華夏時報》記者發(fā)現(xiàn)，各個市場之間的表現(xiàn)有明顯差異。其中，寫字樓市場問詢量有所恢復(fù)，但全市季度凈吸納量仍為負(fù)值，望京等成熟商區(qū)的空置率有所增加。

不過，倉儲物流和物業(yè)投資兩大板塊復(fù)蘇明顯，熱度上升較快。其中，順義空港、大興京南等倉儲物流市場凈吸納量和租金均出現(xiàn)增長。至于物業(yè)投資市場，資本持續(xù)收購不動產(chǎn)，REITs的火熱使得一季度北京物業(yè)投資出現(xiàn)多筆交易。

新租交易以搬遷為主

疫情3年對于寫字樓市場帶來的創(chuàng)傷尚未完全得到修復(fù)。世邦魏理仕方面表示，在疫情政策優(yōu)化之后，北京寫字樓市場租戶問詢量以及帶看量均呈現(xiàn)顯著回升的態(tài)勢，但企業(yè)在不確定的經(jīng)營環(huán)境和租賃市場環(huán)境下，推遲租賃決策，整體需求和市場信心仍在緩慢恢復(fù)。

受到上述因素的影響，2023年一季度，北京寫字樓全市新租面積環(huán)比下降21%。值得關(guān)注的是，世邦魏理仕方面對《華夏時報》記者表示，在新租交易中，近7成交易數(shù)量來自搬遷，且搬遷路線以同區(qū)或者鄰近區(qū)域的遷移為主。此外，租戶擴租仍然較為謹(jǐn)慎，交易數(shù)量環(huán)比下降6%，且平均擴租面積環(huán)比從1700平米下降至1400平米。

《華夏時報》記者注意到，在新租需求中，金融占比最高，達到了29%。目前，金融企業(yè)仍是將CBD、金融街、東二環(huán)作為主要的選址地。TMT行業(yè)的需求則緊隨其后，其中，軟件開發(fā)和平臺互聯(lián)網(wǎng)等細(xì)分領(lǐng)域的租戶在市場下行周期中抓住此輪機會進行品質(zhì)升級。

除了上述兩大行業(yè)之外，世邦魏理仕表示，醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)寫字樓升級的需求也在增加。而能源化工、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)及水電類國有企業(yè)擴租和搬遷活動也較為活躍，新租占比明顯提升。

“本季度。北京市政府發(fā)布了《重點任務(wù)清單》，強化了金融業(yè)穩(wěn)健發(fā)展目標(biāo)。同時，新一代信息技術(shù)、人工智能、醫(yī)藥健康、節(jié)能環(huán)保等領(lǐng)域構(gòu)建的新增長引擎也將進一步支撐和提振寫字樓市場的需求。”世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)、辦公樓部負(fù)責(zé)人袁慧分析未來北京寫字樓市場發(fā)展態(tài)勢時表示。

倉儲物流市場逐漸升溫

與寫字樓市場不同，在消費回暖及產(chǎn)能增加的同步影響下，北京倉儲物流市場租賃活力則是穩(wěn)步增強。

世邦魏理仕發(fā)布的報告顯示，2023年一季度，密云第一個高標(biāo)倉儲項目交付，為整個倉儲物流市場帶來了6.9萬平米的新增面積。此外，倉儲物流出現(xiàn)了多筆與產(chǎn)業(yè)相關(guān)的面積成交，涉及到汽配、醫(yī)藥以及其他制造業(yè)等，季度內(nèi)凈吸納量達到8.7萬平米，使得空置率環(huán)比回落了0.8個百分點，下降至15.6%。

“2023年一季度，倉儲物流市場租金漲幅環(huán)比保持平穩(wěn)，平均租金環(huán)比上漲0.5%達到56.9元/平米/月。目前，順義空港、大興京南及通州等傳統(tǒng)核心子市場漲幅依舊保持領(lǐng)先，順義空港、亦莊經(jīng)開區(qū)及馬駒橋是主要的活躍區(qū)域?！笔腊钗豪硎朔矫嫒绱吮硎?。

數(shù)據(jù)顯示，未來6個月，北京順義及大興京南等子市場將合計迎來18.8萬平米的新增供應(yīng)。此外，2023年一季度，北京物流用地的總出讓量已經(jīng)遠遠超過2022年全年，且全部落地在平谷馬坊區(qū)域。世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人李虹認(rèn)為，后續(xù)倉儲物流充沛的新增供應(yīng)量將會有效緩解北京市長期供應(yīng)不足的市場狀態(tài)。

REITs擴容利好物業(yè)投資

《華夏時報》記者注意到，受益于REITs的不斷擴容，2023年一季度，北京大宗交易市場出現(xiàn)了多筆成交，且集中在物業(yè)投資領(lǐng)域。數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，北京物業(yè)投資市場一共有7筆交易，金額達到51.9億元。盡管交易額環(huán)比下降67.1%，但仍然較2022年同期上漲168.1%。

不過，目前僅有2筆交易進賬，且地產(chǎn)基金貢獻了57%的交易額。其中，鐘情于北京商業(yè)地產(chǎn)的凱德投資旗下的單一人民幣基金CCOP以28.1億元的價格將東四環(huán)CBD商圈的綜合體項目蘇寧生活廣場納入囊中，該筆項目也是季度內(nèi)單筆金額最高的成交。

此外，險資也在持續(xù)加碼不動產(chǎn)。2023年一季度，平安人壽收購弘毅投資位于北京和上海的產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)包，其包含北京海淀的一棟寫字樓和一個園區(qū)辦公項目。而REITs的不斷擴容也使得以長租公寓為代表的新基建資產(chǎn)交易數(shù)量明顯增加，豐臺區(qū)域則是連續(xù)兩個季度錄得以長租公寓為目的項目交易。

世邦魏理仕華北區(qū)投資及資本市場部負(fù)責(zé)人李浩認(rèn)為，北京各類大宗資產(chǎn)的稀缺性和對投資者的吸引力支撐資本化率保持平穩(wěn)。本季度國家發(fā)布REITs底層資產(chǎn)擴容、擴募、下調(diào)申請門檻等多項政策，有助于吸引更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)選擇REITs作為退出通道，推升相關(guān)類別不動產(chǎn)的投資熱度并加速交易落地。

值得關(guān)注的是，據(jù)證券日報消息，4月13日，全國發(fā)放了6家不動產(chǎn)私募基金管理人牌照，相關(guān)不動產(chǎn)私募基金產(chǎn)品的投放重點將會是住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等，不動產(chǎn)私募基金業(yè)務(wù)則也開始逐步進入實質(zhì)性發(fā)展階段。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張豫寧