北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門(mén)道，我不做所謂的“專(zhuān)家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

(相關(guān)資料圖)

Q:

我家第一套房子是自住型商品房，在順義，還有3年吧能賣(mài)。我和愛(ài)人一個(gè)西二環(huán)一個(gè)南二環(huán)上班，六七年了一直租房子。孩子今年上學(xué)大概率也是跟著我們兩個(gè)單位附近，因此不考慮學(xué)區(qū)?，F(xiàn)在手里能湊夠子彈430-450的樣子，想直接買(mǎi)個(gè)自己能住的，因?yàn)橄胭I(mǎi)大一點(diǎn)的。

目前看中的草橋欣園三區(qū)的99年公房以及近一點(diǎn)的2004年首座綠洲能夠上，但是這兩很多人貌似都不推薦。一是不推薦豐臺(tái)，二是草橋已經(jīng)漲起來(lái)我選公房也挺老的！首座綠洲不知道是不是附近醫(yī)院的原因說(shuō)病人多，不保值！目前我都不奢望升值，我想咨詢(xún)一下這兩個(gè)哪一個(gè)更保值，或者有沒(méi)有更好點(diǎn)的小區(qū)推薦！

A：

1、草橋算不錯(cuò)的板塊了，在豐臺(tái)算中上，在北京也算中等，說(shuō)不推薦的都是因?yàn)榭贪逵∠螅局f(shuō)話不腰疼。這就看自己信不信吧，我只能說(shuō)從價(jià)格走勢(shì)來(lái)說(shuō)大多數(shù)小區(qū)不落后，超出的也不少呢。

2、首座綠洲跟醫(yī)院的關(guān)系不大，博愛(ài)醫(yī)院是康復(fù)為主的，不是絕癥和傳染病，沒(méi)那么大的影響力。主要是這種老塔樓不受追捧了，商品價(jià)格是供需關(guān)系決定的，感興趣的人少，所以略輸大盤(pán)。

欣園三區(qū)還行，普通的公房小區(qū)，氛圍也不錯(cuò)。居住看自己的喜好，保值來(lái)說(shuō)不落后，板塊和小區(qū)都挺好的，我建議是選這里。但漲起來(lái)了能怎樣啊？這就看自己的判斷了。

3、其他就在附近看唄，以房齡相對(duì)新的板樓小區(qū)為主。預(yù)算到底是多少啊？二套資格能買(mǎi)到600多的，北京中位數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)，不難選，讓當(dāng)?shù)刂薪槠ヅ浞吭窗伞?/p>

僅供參考。

二

Q:

非京戶(hù)，外地有房子，在京貸款購(gòu)買(mǎi)房子屬于二套，社保7年，無(wú)工作居住證。娃一歲，生活工作都是東四環(huán)附近。需求：手上有200個(gè)，想入手300左右的老破小，附近有幼兒園和小學(xué)就可以。想著娃上完小學(xué)就回老家上學(xué)，到時(shí)候能出租出去，不再置換。目前看的小區(qū)：紅廟北里、延靜里中街、八里莊西里、十里堡北里。

咨詢(xún)您的問(wèn)題：1、想問(wèn)下這幾個(gè)小區(qū)值得入手嗎，后期流動(dòng)性怎么樣，未來(lái)賣(mài)的話會(huì)不會(huì)貶值下降砸手里。2、或者買(mǎi)哪個(gè)板塊更合適。

A：

1、老房的保值都差不多，只要沒(méi)硬傷就是跟隨大盤(pán)漲跌，不吃虧不占便宜。劣勢(shì)是行情期間傳導(dǎo)的排序靠后，得等房齡新品質(zhì)高的漲完了才被輪到。流動(dòng)性看房齡了，只要不影響貸款就都還行，畢竟總價(jià)不太高。不過(guò)也好不到哪兒去，不少想貸款的也就不考慮這總價(jià)低的了，貸不出多少來(lái)。

2、沒(méi)有單獨(dú)貶值的可能，這些老房從基礎(chǔ)價(jià)值來(lái)說(shuō)有的都?xì)w零了，也就是本身分文不值，價(jià)格中體現(xiàn)的基本都是地段兒的價(jià)值。所以只要是板塊配套的價(jià)值不降低，那這些房子就不會(huì)自己貶值，貶無(wú)可貶。這就跟人似的，年輕人有可能找不到工作或者被降薪，但退休老頭反倒沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)，憑什么降人家的退休金??？

3、這談不上什么板塊了，都是成熟地段兒，就看哪兒有價(jià)格合適的吧。注意規(guī)避帶硬傷的就行，其他的沒(méi)什么特殊的。

僅供參考。

三

Q:

我和愛(ài)人在北京事業(yè)單位工作，北京戶(hù)口收入穩(wěn)定，年齡四十五歲。我們家庭現(xiàn)在名下兩套房，我愛(ài)人名下是板廠南里50平的小兩居，還有130萬(wàn)房貸。本人名下通州一套次新小三居，剩余較多房貸。

目前考慮：

第一，關(guān)于置換時(shí)間：孩子上小學(xué)四年級(jí)，如果現(xiàn)在把板廠南里置換到朝陽(yáng)的話，擔(dān)心孩子只有學(xué)籍沒(méi)有戶(hù)籍，影響到孩子小升初。但現(xiàn)在國(guó)家有稅收優(yōu)惠，感覺(jué)還是置換的比較好的時(shí)機(jī)，所以猶豫是現(xiàn)在置換還是等孩子上初中再換。

第二，關(guān)于貸款問(wèn)題：因?yàn)槲颐掠休^多貸款，如果置換的話，想單獨(dú)以我愛(ài)人的名義貸款，希望盡量多貸些款，不知道這個(gè)應(yīng)該怎么操作？目前家庭積蓄80萬(wàn)，兩三年之后差不多能有130萬(wàn)左右。

第三，關(guān)于置換后的小區(qū)：以純投資為目的，板廠南里目前市值600萬(wàn)左右，置換后想購(gòu)置總價(jià)750萬(wàn)的房子，請(qǐng)教章哥購(gòu)買(mǎi)哪些小區(qū)合適？

A：

1、到目前為止東城只要有學(xué)籍就行，沒(méi)有戶(hù)籍和房籍都不影響小升初。是否置換，學(xué)區(qū)房過(guò)了入學(xué)高峰期也未必直接降價(jià)。參考韓國(guó)和臺(tái)灣省的先例都是相對(duì)于非學(xué)區(qū)房漲的慢點(diǎn)兒而已，東北一些人口凈流出城市也是如此，鶴崗為典型，好幾年才逐步降低溢價(jià)率。參照其他功能性房產(chǎn)也這樣兒，比如寫(xiě)字樓和商務(wù)公寓等等，所以沒(méi)必要太著急。但如果是我會(huì)在高峰期過(guò)去之前換掉的，沒(méi)必要承擔(dān)高溢價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。

2、貸款是以家庭為單位申請(qǐng)的，只不過(guò)是以誰(shuí)做貸款人的區(qū)別，但不會(huì)增加額度。如果用商貸的話就是最高187萬(wàn)，到目前還沒(méi)放開(kāi)。用其他貸款有可能最高到70%，但這屬于違規(guī)，有一定的風(fēng)險(xiǎn)。具體操作隨便找個(gè)機(jī)構(gòu)問(wèn)問(wèn)就行，各銀行都有不同的產(chǎn)品。

3、750，那就先看朝陽(yáng)北部吧，這價(jià)位在亞運(yùn)村望京新北苑等板塊不算高，流動(dòng)性更好。沒(méi)合適的再看東部朝青四惠，屬于中等的總價(jià)，流動(dòng)性也挺好。這不用說(shuō)具體的小區(qū)，有的是，找當(dāng)?shù)刂薪榫托?，好選。

僅供參考。

四

Q:

我們孩子在東城區(qū)上二年級(jí)，目前和姥姥住在一起。出于過(guò)幾年孩子大了上初中想分開(kāi)住的目的，我們想賣(mài)掉常營(yíng)的一套小兩居，加上手里的存款，大概一共600多萬(wàn)的預(yù)算，在東城姥姥家附近再買(mǎi)個(gè)小兩居。但是幾次看房下來(lái)覺(jué)得東城能夠得上的基本也就是老破小的頂層?？吹叫侣劺锒颊f(shuō)過(guò)幾年孩子入學(xué)人數(shù)斷崖下跌，我們這種其實(shí)不需要學(xué)區(qū)房，也沒(méi)有強(qiáng)烈愿望在近幾年分開(kāi)住的情況，是不是不太合適現(xiàn)在在東城花大幾百萬(wàn)買(mǎi)房？

還有一個(gè)問(wèn)題，是我們覺(jué)得常營(yíng)的房子一直房?jī)r(jià)就沒(méi)怎么漲，如果不換到東城也想置換一套更能保值增值、居住條件好一些的小區(qū)。我看了您之前解答過(guò)石景山遠(yuǎn)洋山水和京漢旭城的房子保值不錯(cuò)。我們之前也看過(guò)遠(yuǎn)洋山水，雖然對(duì)口的景山學(xué)校目前不好進(jìn)，但后面孩子少了可能有學(xué)區(qū)房的加持是不是保值增值會(huì)更好一點(diǎn)？或者出于投資和宜居的考慮還有什么小區(qū)推薦嗎？不要太遠(yuǎn)太偏就行。

A：

1、不需要學(xué)區(qū)房，那就看自己是否愿意承擔(dān)溢價(jià)了，基本都30%，有可能更高點(diǎn)兒。這就看自己的喜好了，房子是用來(lái)住的，自己覺(jué)得舒服就好。

2、常營(yíng)大多數(shù)商品房的升值都沒(méi)落后，跟學(xué)區(qū)房相差的就是溢價(jià)部分。換到東城就是賭一把唄，相當(dāng)于炒學(xué)區(qū)房。不過(guò)考慮好，專(zhuān)業(yè)的炒房客可基本都撤了，這會(huì)兒最高峰的時(shí)候往里沖，風(fēng)險(xiǎn)有點(diǎn)兒大。

3、景遠(yuǎn)和京源的學(xué)區(qū)房，也不太好再漲溢價(jià)，既然好入學(xué)了誰(shuí)愿意還多掏錢(qián)啊？清北985如果是個(gè)孩子就讓進(jìn)，那還有人雞娃嗎？資源越少才越搶呢，東西多了就不值錢(qián)了。

而且這倆學(xué)校的成績(jī)是在石景山算最強(qiáng)，到了東西海算中上，而海淀豐臺(tái)和朝陽(yáng)同級(jí)別的學(xué)校的也沒(méi)多高溢價(jià)，所以石景山的不是太好漲上去。寄希望于成績(jī)提升了，成績(jī)?cè)胶?，學(xué)區(qū)房的價(jià)值才越高。不是太容易吧，豐臺(tái)溢價(jià)高的是因?yàn)槭?，朝?yáng)的則是朝外80這種級(jí)別的，都強(qiáng)不少呢。

4、我不好推薦，學(xué)區(qū)房的這種就是賭，還是自己決定吧。我只是列出這些情況。

僅供參考。

五

Q:

現(xiàn)在糾結(jié)2個(gè)學(xué)校：匯文南校區(qū)vs育才中學(xué)：

1、東城區(qū)永外片區(qū)，李村北里，一師附小，為了初中上匯文南校區(qū)。

2、西城區(qū)大椿天，虎坊路小區(qū)，育才學(xué)校，九年一貫。

目的：

1、要學(xué)區(qū)：都是為了上好的初中，然后上好高中，為了能上好大學(xué)。

2、自住：預(yù)算550萬(wàn)，戶(hù)型小兩居，滿(mǎn)足三口之家自住，至少住18年，孩子2028年上小學(xué)。

顧慮：

1、東城，一師附小，周邊都是天壇府小區(qū)，戶(hù)數(shù)多，承諾都能去一師附小，怕是搶占了學(xué)區(qū)資源，等到2028年不一定能上一師附小了，只能上景泰，對(duì)口的初中不好了。但是房齡新，83年。

2、西城，育才，周邊都是老破小，育才也學(xué)位充足，但聽(tīng)說(shuō)學(xué)校的學(xué)風(fēng)不好，怕影響到小孩，初中九年一貫，不好不壞。但是房子老，50年代的。

A：

1、承諾去一師附小，東城誰(shuí)敢承諾啊，他爸是李剛嗎，到時(shí)候哪兒找他們?nèi)グ。?983年的還房齡新，看來(lái)這是對(duì)房齡有誤解啊。一般是90年代之后的算不太老，2000年后的才在東西城算比較新。80年代的基本都貸款受限了，流動(dòng)性受影響，賭原址重建的才合適。但真要是一住18年倒也無(wú)所謂了，到時(shí)候就都老了，或許真能等到重建呢，那就算贏了。

2、西城育才的樓房院兒，小區(qū)號(hào)稱(chēng)是用天安門(mén)廣場(chǎng)剩余材料蓋的，質(zhì)量好。但這就沒(méi)的賭了，之前賭拆遷的都輸慘了，改成保護(hù)社區(qū)了，沒(méi)拆遷也不會(huì)翻建，只能是維護(hù)。

3、這就買(mǎi)東城的唄，好歹有個(gè)希望。但考慮好，永外的溢價(jià)可高，這兩年最高的時(shí)候。另外這學(xué)區(qū)整體的質(zhì)量普通，只能寄希望于提升。還有就是南城房子的保值相對(duì)普通，南三北五也包括永外板塊?？紤]好再買(mǎi)。

僅供參考。

六

Q:

我和老婆剛結(jié)婚，還沒(méi)有孩子，現(xiàn)金400W，另外有兩套加起來(lái)800W左右的房子可以賣(mài)（其中一套正在?。?。我和愛(ài)人都不是首套了，我在金融街附近工作，我愛(ài)人在豐臺(tái)大紅門(mén)，我們計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)西城區(qū)的學(xué)區(qū)房。

1、請(qǐng)問(wèn)這種情況下，我們有沒(méi)有必要現(xiàn)在就買(mǎi)西城區(qū)的學(xué)區(qū)房。

2、請(qǐng)問(wèn)如果我們就用現(xiàn)金＋貸款購(gòu)買(mǎi)西城的學(xué)區(qū)房，不住，就是用來(lái)孩子上學(xué)用的，買(mǎi)哪里的比較好？

3、如果我們把房子都賣(mài)了再換西城學(xué)區(qū)的話，在哪里買(mǎi)比較好？

A：

1、既然還沒(méi)孩子，一般不建議太早準(zhǔn)備學(xué)區(qū)房。這兩年是入學(xué)最高峰期，溢價(jià)正高的時(shí)候。過(guò)兩年就進(jìn)入低谷期了，有可能會(huì)影響到溢價(jià)部分。但這看自己吧，真愿意提前準(zhǔn)備也無(wú)所謂，省的到時(shí)候再置換了。

2、現(xiàn)金+二套資格，買(mǎi)500多萬(wàn)的，那就是占坑兒房唄，也不適合家庭居住。德勝跟金融街是不好買(mǎi)到的，看看月壇吧，雖然溢價(jià)高但畢竟學(xué)區(qū)好，或許受影響能小點(diǎn)兒。但考慮好，總價(jià)越低的越受家長(zhǎng)們追捧，溢價(jià)也就越高，但租金也就越低了，風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)大。

3、都賣(mài)了換學(xué)區(qū)房，孤注一擲啊，自住嗎？1200買(mǎi)金德月都行，也看月壇唄，溢價(jià)相對(duì)倒低點(diǎn)兒了。以三里河那幾個(gè)區(qū)為主吧，發(fā)改委的宿舍區(qū)就挺好，能買(mǎi)到70平的一居室。房齡相對(duì)新，有的還不到20年呢。

4、我建議還是再想想吧，溢價(jià)率至少30%，高了40%，1200萬(wàn)的話相當(dāng)于有300多萬(wàn)閑置，至少要等七八年后才用得上，就算溢價(jià)不受影響也不太劃算，租金損失都好幾十萬(wàn)?？紤]好再買(mǎi)吧。

僅供參考。

七

Q:

北苑&立水橋和西壩河&光熙門(mén)如何取舍。首套首貸，預(yù)算650w左右。孩子學(xué)區(qū)在地壇附近（姥姥家），所以考慮到未來(lái)的孩子接送，目前選定在這兩個(gè)區(qū)域。但是目前糾結(jié)不知道買(mǎi)哪里合適。

北苑的話，可以買(mǎi)房子大一點(diǎn)的大兩居，感覺(jué)生活上能舒服些，但是離市區(qū)距離遠(yuǎn)。選西壩河的話，離市區(qū)更近，但是西壩河目前溢價(jià)很多，感覺(jué)現(xiàn)在去買(mǎi)的話就是高價(jià)接盤(pán)的冤大頭。且西壩河都是老公房，未來(lái)能不能升值我也不清楚。夫妻倆未來(lái)上班地點(diǎn)，分別在國(guó)貿(mào)和未來(lái)科學(xué)城。

A：

1、西壩河的溢價(jià)很多，不是太多吧，我沒(méi)算，應(yīng)該也就15%?？隙ǖ陀跂|西海，也低于芍藥居的。未來(lái)就看教育政策了，孩子是肯定減少的，如果政策鼓勵(lì)的話才能保住溢價(jià)部分。

單獨(dú)指望小區(qū)升值是不可能了，相當(dāng)于退休老頭兒，就是拿個(gè)跟隨經(jīng)濟(jì)上漲的退休金，不可能走出獨(dú)立行情。老房都這樣兒，基礎(chǔ)房?jī)r(jià)部分不吃虧不占便宜。

2、北苑選小區(qū)好的唄，比如筑華年，這在北苑算保值不錯(cuò)的，小區(qū)相對(duì)宜居。還有望春園也不錯(cuò)，戶(hù)型好的至少不落后，比其他幾個(gè)園強(qiáng)。山水藍(lán)維也還行，雖然是安置房改的但維護(hù)的不錯(cuò)，到目前為止還不錯(cuò)。

3、既然沒(méi)有上學(xué)需求就以北苑為主吧，沒(méi)有溢價(jià)就居住的性?xún)r(jià)比更高。

僅供參考。

八

Q:

北京的中介費(fèi)是不是該管管了，一套500萬(wàn)的剛需房，鏈家竟然收2.7，躺著不動(dòng)就賺13萬(wàn)多啊，砍了半天也就是抹個(gè)零頭，這是不是也太貴了？買(mǎi)房人本來(lái)就壓力很大，首付月供都?jí)旱拇贿^(guò)氣來(lái)，這筆錢(qián)是不是應(yīng)該降一降？

A：

1、這問(wèn)我是什么意思??？我既不是中介，也管不了這事兒，能怎么著?。坑X(jué)得貴就換家中介唄，小中介便宜，幾萬(wàn)塊錢(qián)就行。

這就跟去商場(chǎng)買(mǎi)東西一樣，有的大店貨品多服務(wù)好，自然利潤(rùn)就高。有的貨品少，導(dǎo)購(gòu)的經(jīng)驗(yàn)也少，薄利多銷(xiāo)的賺個(gè)辛苦錢(qián)兒。這就看自己的能力和需求吧，非得讓臥鋪和硬座一個(gè)價(jià)兒沒(méi)意思，也不可能的事兒。

2、我沒(méi)什么說(shuō)的，降不降的也管不了。貴的東西多了，不行就抵制唄，不過(guò)我都抵制LV什么的40多年了，效果不大，他們丫死活不降。就這樣兒吧。

3、多說(shuō)一句，中介是不是躺著賺錢(qián)的其實(shí)誰(shuí)心里都明白，真要是能躺贏的話就都去搶著干了。結(jié)果到現(xiàn)在還沒(méi)送外賣(mài)的熱門(mén)呢，有可能哪行兒賺錢(qián)都不容易吧，但都看著別人賺錢(qián)容易。

其實(shí)躺著都能收錢(qián)的是稅務(wù)局和銀行，但你有膽量去怎樣嗎？互相理解吧，都知道剛需壓力大，所以只好拿中介吐槽撒耙子，沒(méi)人敢去罵土地太貴。最真正躺著的是特殊行業(yè)，一個(gè)塑料袋兒加上服務(wù)就幾百幾千，但一個(gè)個(gè)的都樂(lè)意掏錢(qián)著呢，寧可喘著粗氣都去送錢(qián)。建議還是吐槽她們吧，既能省錢(qián)還能省體力，連飯都省了。

僅供參考。

隨便買(mǎi)房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開(kāi)坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！