通勤距離和價(jià)格,是吸引IT從業(yè)者的兩大殺器。
售樓處,圖文無關(guān)
(資料圖)
文|周遐觀 編輯|劉狄
最近兩年,昌平區(qū)回龍觀板塊上新不斷,北清橡樹灣、北清云際、奧森春曉、建發(fā)·珺和府等都在北清路沿線上??拷按a農(nóng)”聚集的海淀、新盤眾多,也使回龍觀著實(shí)吸納了不少互聯(lián)網(wǎng)大廠的從業(yè)者在此定居。
地理位置
最近,財(cái)經(jīng)新產(chǎn)走訪了該區(qū)域建發(fā)城建·文源府、北清云際等幾個(gè)項(xiàng)目。售樓處現(xiàn)場(chǎng)人頭攢動(dòng),沙盤前擠滿了看房人群。
產(chǎn)品定位首置 交通存在短板
“周邊在售的奧森春曉、北清云際得房率低,還配建保障房,想買商品房的客戶會(huì)擔(dān)心;而珺和府售罄了,這也是文源府賣得好的原因?!苯òl(fā)城建·文源府銷售人員表示。
據(jù)北京住建委數(shù)據(jù),該項(xiàng)目于去年12月底開盤,截至4月21日,已網(wǎng)簽397套,均價(jià)61706元/㎡。公開資料顯示,文源府位于五環(huán)外,地處昌平區(qū)回龍觀邊緣的二撥子村,整個(gè)社區(qū)規(guī)劃11棟住宅樓,共計(jì)897套房源,產(chǎn)品為洋房和高層。
住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)
項(xiàng)目主打57㎡-130㎡的剛需產(chǎn)品,銷售指導(dǎo)價(jià)6.2w/㎡,總價(jià)350萬-800萬元。最小戶型為57㎡的小一居,銷售介紹說該戶型十分受歡迎;主力戶型為75㎡、103㎡、115㎡、130㎡的二至四居。
產(chǎn)品層面,文源府得房率介于76%-80%之間,相比于奧森春曉和北清云際兩個(gè)項(xiàng)目要高。樓面價(jià)文源府只有3.6w/㎡,比珺和府的4.06萬/㎡要低,利潤(rùn)空間更大,因此開發(fā)商也在產(chǎn)品上做了提升。比如“100㎡的三居,大面寬短進(jìn)深,南北通透,南向三面寬三通透?!变N售人員介紹。
不過從財(cái)經(jīng)新產(chǎn)的實(shí)際體驗(yàn)看,該戶型的總面積偏小,因此各空間的尺度還是顯得有些局促??傮w來看,文源府各戶型都中規(guī)中矩,亮點(diǎn)不多,但也沒有大的硬傷。
文源府最大的問題在公路交通。首先,文源府離最近的昌平線“生命科學(xué)園”站,直線距離1.4公里,高德地圖顯示步行需29分鐘;距離13號(hào)線的“新龍澤”站更遠(yuǎn)一點(diǎn),直線距離有2公里左右。這對(duì)于依靠地鐵出行的上班族來說,有些尷尬。
其次,項(xiàng)目西側(cè)300米是京新高速,噪音會(huì)有一定影響。此外,文源府雖然距離海淀很近,但因?yàn)榫堣F路、昌平線、京新高速三條路阻擋,去海淀只能繞道走北清路從小牛坊橋,穿過京新高速進(jìn)入海淀后,再南下;或者往南走后廠村路。這兩條路都非常堵。
區(qū)域存不確定因素 價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯
在踩盤當(dāng)天,很看房客圍在公告欄前,討論著項(xiàng)目旁可能會(huì)新建“東北環(huán)線”的事情。財(cái)經(jīng)新產(chǎn)了解到,有業(yè)主在購(gòu)房后才發(fā)現(xiàn),項(xiàng)目西側(cè)還有市郊鐵路東北環(huán)線經(jīng)過,距小區(qū)直線不足百米,而件事開發(fā)商沒有提前公示,所以很多業(yè)主開始維權(quán)。
財(cái)經(jīng)新產(chǎn)踩盤當(dāng)天,項(xiàng)目公示欄已經(jīng)增加了這一條。據(jù)銷售人員介紹:“這段鐵路線應(yīng)該會(huì)往西移200米左右?!彼硎?,這條市郊鐵路東北環(huán)線還處于規(guī)劃階段,后續(xù)會(huì)有環(huán)境影響評(píng)價(jià)工作跟進(jìn),業(yè)主可在環(huán)評(píng)階段提出需求。
不過,該地段問題也不只影響文源府,周圍北清云際、奧森春曉和2022年9月開盤的北清橡樹灣都被波及。
據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù),截至4月21日,北清云際已網(wǎng)簽771套,開盤一年7個(gè)月去化率為80.15%;奧森春曉已網(wǎng)簽361套,開盤一年5個(gè)月去化率為58.23%;北清橡樹灣已網(wǎng)簽684套,開盤7個(gè)月去化率為52.17%,去化都不算太快。
住建委網(wǎng)簽數(shù)據(jù)
從定位上看,回龍觀區(qū)域的文源府、珺和府、北清云際、奧森春曉、北清橡樹灣都瞄準(zhǔn)在海淀工作的互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者。該板塊距離海淀核心產(chǎn)業(yè)區(qū)最近,到中關(guān)村軟件園的直線距離3.8公里。銷售人員也表示,前來看房選房的客戶,大都是在互聯(lián)網(wǎng)大廠工作的高收入人群,他們對(duì)未來收入預(yù)期較好。
5個(gè)項(xiàng)目的地理位置
此外,據(jù)房天下購(gòu)房人群畫像顯示,該區(qū)域最受單身的非本地人歡迎,是很多互聯(lián)網(wǎng)從業(yè)者置業(yè)上車的首選。從這里也能看出,這幾個(gè)盤特別是建發(fā)連開2盤,都是落地昌平,但瞄準(zhǔn)海淀,準(zhǔn)確說是瞄準(zhǔn)海淀的“碼農(nóng)”。
置業(yè)者人群畫像
從價(jià)格上看,回龍觀全區(qū)二手房均價(jià)51601元/㎡,如此來看,文源府等項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯。
但對(duì)比周邊的次新房,則形成比較明顯的倒掛。據(jù)貝殼找房數(shù)據(jù),同屬于回龍觀的領(lǐng)秀慧谷D區(qū)二手房均價(jià)71326元/㎡、融澤嘉園二手房均價(jià)65165元/㎡、金域華府一期均價(jià)71634元/㎡,都高于6.2萬。如果算上新房稅費(fèi)低、無中介費(fèi),這幾個(gè)盤的價(jià)格優(yōu)勢(shì)就更明顯了。文源府銷售也表示:“價(jià)格倒掛是不少客戶果斷出手的原因之一?!?/p>
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