10多天前，北京大興區(qū)悄悄地上線了“存量房信息發(fā)布平臺(tái)”。直到這兩天，官方媒體開(kāi)始宣傳，市場(chǎng)才關(guān)注到這件大事兒。

之所說(shuō)是“大事兒”，因?yàn)檫@事關(guān)普通老百姓的二手房買(mǎi)賣。而如今的北京作為成熟市場(chǎng)，二手房年成交規(guī)模已超半壁江山。

那么，北京大興上線的這個(gè)存量房信息發(fā)布平臺(tái)，是不是意味著北京二手房交易即將實(shí)現(xiàn)“去中介化”呢？

(資料圖片僅供參考)

「地產(chǎn)銳觀察」認(rèn)為，房產(chǎn)作為大宗低頻消費(fèi)品，不是“一手交錢(qián)、一手交貨”這么簡(jiǎn)單，過(guò)程中離不開(kāi)中介和經(jīng)紀(jì)人的服務(wù)。官方上線平臺(tái)并不是要替代中介，也替代不了中介，大家不要想多了。

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其一，二手房交易過(guò)程復(fù)雜，不僅僅是發(fā)布信息、獲取房源，還包括線下帶看、評(píng)估、買(mǎi)賣雙方議價(jià)、貸款過(guò)戶等一系列復(fù)雜的過(guò)程，需要豐富的處置經(jīng)驗(yàn)和對(duì)流程的熟悉。

而進(jìn)入北京大興區(qū)上線的“存量房信息發(fā)布平臺(tái)”界面會(huì)發(fā)現(xiàn)，如其名字所示，目前還只是個(gè)二手房源信息展示的平臺(tái)，后期的交易事項(xiàng)需要買(mǎi)賣雙方自行完成。

其二，市場(chǎng)化的二手房交易平臺(tái)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了數(shù)字化、智能化服務(wù)，不僅能節(jié)省買(mǎi)賣雙方的時(shí)間成本，也能增加交易的安全性與效率。

而大興的存量房信息發(fā)布平臺(tái)，目前還只是提供房源信息靜態(tài)發(fā)布，買(mǎi)賣雙方在平臺(tái)上只能通過(guò)“寫(xiě)留言”實(shí)現(xiàn)溝通，這與市場(chǎng)化的平臺(tái)提供的服務(wù)相差甚遠(yuǎn)。

在專業(yè)中介服務(wù)平臺(tái)，買(mǎi)家可以根據(jù)自己需求輸入不同的“關(guān)鍵詞”進(jìn)行房源分類查詢，比如區(qū)域、價(jià)格、房型、建筑面積、朝向、樓齡、樓層等等，可快速找到匹配的房源。

而在大興的政府官方平臺(tái)上，目前買(mǎi)家只能按照小區(qū)名稱和房源名稱查詢，耗時(shí)耗力體驗(yàn)差。且也沒(méi)有AR帶看功能，沒(méi)有一鍵呼叫功能。

雖然說(shuō)官方平臺(tái)還只是剛剛啟用，日后可以對(duì)平臺(tái)的數(shù)字化能力及功能進(jìn)行完善，但是必須要正視的是，這不僅需要時(shí)間與經(jīng)驗(yàn)的積累，更需要研發(fā)資金的高額投入。

可以查詢到的數(shù)據(jù)是，如某知名房產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)，2019年至2021年的研發(fā)費(fèi)用分別約為15.71億元、24.78億、32億元，2022年上半年約為15億元。這樣高投入是政府官方平臺(tái)較難做到的。

其三，政府官方平臺(tái)房源信息少，賣方缺乏動(dòng)力上傳，買(mǎi)方獲取房源信息有限。

目前，大興的政府官方平臺(tái)還處于房源征集階段，展示的房源信息量較少，買(mǎi)方選擇有限。后續(xù)能夠上線多少房源還需要繼續(xù)觀察。

但我們都知道，專業(yè)的中介服務(wù)平臺(tái)會(huì)幫助賣方拍攝房源信息并上傳至平臺(tái)，不需要賣方親力親為，占用其時(shí)間。而且，對(duì)于賣方來(lái)說(shuō)，如果真的想賣房，肯定更希望自己的房源在一個(gè)流量大的平臺(tái)上被更多買(mǎi)房人發(fā)現(xiàn)。

進(jìn)一步講，即便政府官方平臺(tái)有潛在的“去中介化”功能，但目前二手房交易的中介費(fèi)用基本都是由買(mǎi)方支付的，因此對(duì)賣方來(lái)說(shuō)并沒(méi)有主動(dòng)在官方平臺(tái)發(fā)布房源的驅(qū)動(dòng)力，最多算是一個(gè)增加房源曝光面的輔助渠道。

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綜上，「地產(chǎn)銳觀察」認(rèn)為，政府建設(shè)的官方存量房發(fā)布或服務(wù)平臺(tái)不可能代替中介。

其實(shí)，在北京大興之前，全國(guó)已有多地上線了涉及二手房交易的官方服務(wù)平臺(tái)，比如山東、上海、深圳、杭州、西安等。

雖然買(mǎi)賣雙方理論上可以繞開(kāi)中介實(shí)現(xiàn)自主交易，但實(shí)操有限。交易過(guò)程中存在的資金風(fēng)險(xiǎn)、潛在糾紛等，也讓更多的人愿意選擇中介來(lái)提供交易服務(wù)，并愿意為有價(jià)值的服務(wù)買(mǎi)單。

但不管怎么說(shuō)，北京大興區(qū)推出的存量房信息發(fā)布平臺(tái)，為買(mǎi)賣雙方搭建了可實(shí)現(xiàn)直接交流的平臺(tái)，能進(jìn)一步引導(dǎo)二手房市場(chǎng)提升房源的真實(shí)性，真實(shí)房源是客戶需要的，也是值得行業(yè)倡導(dǎo)的，有利于督促行業(yè)走向更加規(guī)范。

北京大興區(qū)住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，存量房信息發(fā)布平臺(tái)是從房源真實(shí)性角度予以保障，與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的服務(wù)是并行的，并非否定房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的積極作用，根本目的在于服務(wù)存量房交易。

而在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來(lái)，目前二手房買(mǎi)賣交易的核心痛點(diǎn)，其實(shí)不在于房源真實(shí)性或者中介服務(wù)水平差、信息不透明，影響交易的核心痛點(diǎn)在于首付比例過(guò)高等問(wèn)題。

期待相關(guān)政府部門(mén)不僅在要注重完善二手房交易服務(wù)，也要看到政策層面阻礙交易需求的掣肘因素，推進(jìn)二手2房交易走向健康可持續(xù)。