北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

北京在今典花園之前并不是沒有小戶型，160萬套公房絕大部分都算。但這不是商品房啊，所以談不上迎合市場，也沒什么創(chuàng)新的設(shè)計。

今典花園是個挺特殊的項目，不能多聊。簡單說吧，張寶全真正接手的時候已經(jīng)不是第三手就是第四手了，之前的幾撥開發(fā)商都沒真正實施。為什么？拆遷難度大，不賺錢。

(相關(guān)資料圖)

因為那會兒的房子分兩個極端，一邊是真正的商品房豪宅，針對富人階層，利潤高但難度大；另一邊是“集團(tuán)消費”，也就是被各單位團(tuán)購的公房，利潤不太高。而今典花園所在的地段兒在當(dāng)時看來很一般，不可能開發(fā)成高檔社區(qū)，那就僅剩公房團(tuán)購這一條路了。但張寶全當(dāng)時也沒什么辦法，沒別的合適項目了，那就硬著頭皮也得干。

而且就在他拿下項目之后，又發(fā)生了規(guī)劃上的一些調(diào)整，導(dǎo)致他這項目停滯了兩年。這下子就更為難了，1998年福利房取消，今典花園只趕上了一個尾巴。那也就是說，只有一期還能接到些團(tuán)購，而二期就幾乎不可能了。

于是張寶全就得尋求突破，否則注定要賠錢。他當(dāng)時除了今典花園之外還有一個項目，今日家園的經(jīng)適房。今日家園也不能多聊，簡單說吧，不僅為張寶全迅速回籠了資金，而且還讓他找到了方向，那就是小戶型才暢銷。更重要的是，哪怕是戶型朝向都差的戶型，只要是面積小總價低，也照樣好賣。

再結(jié)合今典花園一期的“珍藏小戶”同樣暢銷，于是張寶全斷定，在集團(tuán)購房停止之后，必須面向個人家庭購房者，而這些客戶的資金不多，買不起大面積的。對他們來說，有房住比住的舒服要重要的多。

本來今典的二期是叫“今典公寓”，是當(dāng)時流行的大戶型定位，兩居室都得120平左右的。但張寶全下令重新做設(shè)計，要改成小戶型。

但當(dāng)時遇到了技術(shù)上的難題，就是如果改成小戶型，那承重墻和框架梁的問題不好解決。這沒必要多聊，我也不太懂，反正最后是用當(dāng)時剛推廣不久的“短肢剪力墻”和“預(yù)應(yīng)力”相結(jié)合，突破了技術(shù)壁壘。最終結(jié)果就是今典公寓可以基本沒有承重墻，空間自由分割。

這在現(xiàn)在看來沒什么，但在當(dāng)年確實是大膽的嘗試。所以說什么東西才能讓商人創(chuàng)新？就是競爭壓力。而近幾年之所以開發(fā)商不愿意創(chuàng)新了，就是因為價格利潤乃至戶型都被鎖死，誰也犯不上去費勁了。

那既然今典公寓改成了當(dāng)時還沒有的小戶型形式，名字自然就得改了。開始是張寶全提出了個什么“模糊空間”的理念，但誰聽著都模糊。然后廣告公司提出了“空間蒙太奇”，正好對上了搞電影藝術(shù)出身的張氏夫婦的胃口，一錘定音，管他蒙不蒙人的，就這么叫了。

如果按張寶全的說法，這是第二代小戶型，第一代是今典花園一期的。但那畢竟是住宅為主，所以也不太能算。而這所謂的第二代，才是北京真正的以小戶型為主的產(chǎn)品。

我沒用“公寓”這個詞來稱呼蒙太奇，主要是當(dāng)時的張寶全不喜歡，盡量回避。因為在他看來這小戶型也是住宅，畢竟大多數(shù)都符合“95建筑規(guī)范”的，也就是面積在40平以上。而像榮豐、綠景苑那種20多平的才是公寓呢，都不配叫做“成套住宅”。

這就不管了，大佬們的觀念之爭。但在我看來，蒙太奇在當(dāng)年是無法擺脫商住公寓的形式的，張寶全自己也很無奈。讓人家隨便改戶型吧，和一期的住宅定位相沖突；不讓隨便改吧，那你這之所以減少承重墻不就是準(zhǔn)備讓拆的嗎？

所以這就是時代的產(chǎn)物，是1999-2003年之間開發(fā)商的無奈選擇。集團(tuán)購買消失之后，市場上沒那么多的有錢人，大戶型不好賣，所以只能往小戶型的賽道里擠?？墒怯终l都知道小戶型的各種弊端，畢竟都是住過老破小的，明白這東西年頭兒長了都不可能維持品質(zhì)。

但好在這些小戶型的地段兒都不錯，當(dāng)然這也是廢話，破地段兒也不敢開發(fā)小戶型，在當(dāng)年就更不好賣了。像今典花園、榮豐、綠景苑、蜂鳥、興隆都市馨園等等也都成學(xué)區(qū)房了，就算是炫特也是年輕人多的地段兒，所以保值還都行。

但說實話，這些小戶型公寓頭上的陰影一直存在。以榮豐2008來說吧，如果不是成為學(xué)區(qū)房，那大概率還是會延續(xù)升值最慢商品房的趨勢。而一旦學(xué)區(qū)功能隨著人口減少而減弱，這些公寓都有些風(fēng)險……

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！