剛剛過去的五一假期，雖然北京的各大景點擠滿了游客，售樓處和二手房交易市場卻十分冷清。

界面新聞了解到，五一假期期間，北京新房市場僅有位于石景山蘋果園板塊的越秀天玥新入市，處于排卡蓄客階段，未正式簽約選房，而其他新房項目以傳統(tǒng)的特價房、一口價房源營銷為主，同時開展砸金蛋、來訪禮等營銷活動。

如通州的碧桂園和世界項目推出8套特價房，優(yōu)惠力度從21萬元-70萬元不等，中建壹品為慶祝進京2周年，在大興御璟星城項目放出7套特惠房源，優(yōu)惠20萬元-40萬元，位于昌平的中海匯智里也推出5套秒殺房，總價優(yōu)惠力度在6-30萬區(qū)間。

(相關(guān)資料圖)

還有些項目的營銷活動比較獨特。位于房山區(qū)的中駿云景臺項目，活動的主題為“一區(qū)一策”落地前的終極狂歡，推出50套特價房源總價169萬元起，現(xiàn)場成交砸金蛋、抽茅臺等大獎，還有當季限定鳳梨禮盒贈送。

另一位于房山的項目北京建工攬星辰，推出了一個桃花文化節(jié)，有漢服拍攝、甜品屋、祈愿桃花樹等市集，同這種市集、露營等旅游概念一致地，還有位于順義的金茂北京國際社區(qū)，推出了露營+燒烤、免費星空觀影等活動。

“五一的營銷活動比較普遍，但力度并不是非常大。其實每個周末北京的項目都會推出幾套特價房，雖然不是特別好的樓層，或者有些是清退房，還是比較受歡迎的。”一位資深新房經(jīng)紀人對界面新聞表示。

在各樓盤熱鬧的營銷活動下，成交去化并不理想。

據(jù)中指研究院監(jiān)測，北京是假期內(nèi)一線城市中樓市最為冷淡的城市，雖然新房售樓處人流量尚可，但認購成交較為一般，五一期間，北京商品住宅網(wǎng)簽僅114套，成交面積為1.40萬平，較去年五一假期降幅超六成。

但北京并不是假期唯一樓市表現(xiàn)疲軟的城市，據(jù)安居客研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2023年五一假日期間新房和二手房需求熱度相比2022年同期都出現(xiàn)了 20%以上的回落，并且為近4年五一假期以來的最低點。

“今年五一假日出游人數(shù)是近幾年相對最高，從而會影響整體購房需求熱度的明顯回落。不過，從百城一二手房需求熱度變化來看，熱點出游目的地城市的新房市場會相對好于其他城市，尤其是以杭州為代表的二線城市，淄博為代表的三四線城市，不過要把這部分需求轉(zhuǎn)化為真正的成交有待觀察?！?8安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟對界面新聞表示。

“五一哪哪都火爆，北京各大售樓處卻有點冷清，望京二手房也沒怎么成交?！丙溙锓慨a(chǎn)一位區(qū)域經(jīng)理認為，除旅游、中介放假這一因素外，影響成交的還有房價相較于年初略漲、年輕人在一線城市的購買力被削弱、以及部分剛需依然持觀望態(tài)度等。

據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，五一期間，北京二手房成交360套，同比下降11.98％，成交動力不足。

實際上，自3月下旬以來，北京二手房市場的成交走勢就開始放緩，4月份這種“小陽春”后的倒春寒更加明顯。

根據(jù)北京住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，4月北京二手房成交13928套，同比去年4月下降2.2%，環(huán)比上月下降37.2%。

價格方面，根據(jù)麥田房產(chǎn)數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，4月份北京二手房掛牌均價維持平穩(wěn)，整體來看業(yè)主對市場的預期比較穩(wěn)定。但另一方面，4月份二手房議價空間和3月相比擴大0.23個百分點，對于一些著急成交的業(yè)主來說，在4月份愿意用更多的價格讓步來換取成交。

與此同時，4月份北京二手房掛牌量環(huán)比上月增加4.5%。雖然新增掛牌房源量和上月相比有所減少，但因為成交放緩，導致在售房源總量增速依然維持高位。

與二手房的冷淡相比，4月底北京新房市場表現(xiàn)尚可，項目入市時間加快且出現(xiàn)了多個熱銷樓盤，驗資排卡交認籌金成了常態(tài)，甚至出現(xiàn)了久違的“首期售罄”的搶手項目。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅對界面新聞表示，現(xiàn)在很多新房項目都會在這個開盤之前做鎖客的動作，比如說了解購房資格，首付能力等，這就使得開盤認購到簽約的周期能比較短，一些剛需剛改的項目，基本上一個月就能落到網(wǎng)簽上。

比如位于朝陽區(qū)的保利和光煦境項目，在排卡階段要求驗資200萬元，認籌金為20萬元，上不封頂，一般來說是交的多的先選房，隨后認籌金的比例升到20%首付款，而有不少購房者表示自己最后所交的認籌金為首付款的40%，但也沒搶到心儀的房源。

4月20日晚間，和光煦境正式開盤，310套房源認購288套，官宣銷售額為28.5億。4月22日，位于西三環(huán)的豪宅項目首開君禮著開盤8分鐘成交即達29.7億，354套房售出202套，去化率約為57%。

4月26日，越秀·星樾正式開盤，當日468套期房房源全部售罄，另有486套現(xiàn)房待售。有市場消息稱，越秀星樾首期售罄共實現(xiàn)了27億的成交額，而項目開盤前吸引了超過2500組意向登記，平均約5個家庭搶一套房。

越秀星樾選房現(xiàn)場

不過同過去一樣，雖然也有一些剛需盤也在熱銷之中，但冷熱分化依然是北京新房市場的主要節(jié)奏。

一位中介人士對界面新聞表示，通州、大興以及石景山等區(qū)的一些樓盤，因為賣的不好，4月開始下調(diào)價格的情況出現(xiàn)，總體單價浮動2千/平方米-4千/平方米之間。

這種冷熱分化也同樣表現(xiàn)在土地市場方面。今年改成“少量多頻”的北京土拍，連續(xù)兩個月底共拍出了4宗地塊，兩宗底價成交，兩宗遭開發(fā)商哄搶，分別為42家房企“激戰(zhàn)”的朱辛莊地塊，以及8家房企搶奪的通州梨園東小馬地塊。

北京近期土拍匯總 界面新聞整理

由此可見，區(qū)位有一定的優(yōu)勢，銷售指導價與成交樓面價相差較多，能有充足的操盤空間及回報得地塊，更受開發(fā)商歡迎。

“3月下旬開始北京樓市的轉(zhuǎn)冷趨勢，核心是留空出盡之后市場出現(xiàn)踏空的現(xiàn)象，降低購房門檻、減少購房成本的政策還沒有出臺，所以如果真的有政策落地，市場還有可能拉起來?！惫銓缑嫘侣劚硎?。