編者按：時(shí)間進(jìn)入5月份，在北京做開發(fā)的房企都在忙一件事：準(zhǔn)備拿地。從各家房企的存貨來看，如今是“地主家也沒余糧”，更準(zhǔn)確地說是“地主家也沒多少好賣的房子存貨了”。因此，各家房企都做足了掛牌地塊的調(diào)研，準(zhǔn)備大展拳腳。由于拿地對房企具有至關(guān)重要的戰(zhàn)略意義，我們聯(lián)合有關(guān)專家，并結(jié)合對市場一線資深操盤人士的訪談，對北京土地市場出讓的熱點(diǎn)地塊進(jìn)行詳細(xì)剖析，以饗讀者。

5月6日，北京市豐臺(tái)區(qū)青塔街道青塔村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地塊R2二類居住用地（以下簡稱：青塔地塊）最終被建工+城鄉(xiāng)房屋“搖中”，成交地價(jià)27.485億元。

(資料圖片僅供參考)

此次共有17家開發(fā)商參加線下競爭，最終競得率只有5.88%。

值得關(guān)注的是，青塔地塊雖然地理位置好，但是自身?xiàng)l件一般，尤其北側(cè)緊鄰京廣鐵路干線，列車進(jìn)出頻繁，噪音比較大，產(chǎn)品規(guī)劃和排布有難度。

與《北京的開發(fā)商很著急》文中“西紅門6005地塊”一樣，青塔地塊也是比較雞肋的地塊。但是，依然吸引了17家開發(fā)商參與線下競爭，土地出讓條件也被拉滿，最后只能靠搖號(hào)確定歸屬。

雖然青塔地塊的爭奪已經(jīng)落下帷幕，但是這場土拍帶給我們需要思考的問題卻剛開始：

01

中海拿到“通行證”

估計(jì)很多人沒想到，青塔地塊競爭的最大贏家其實(shí)應(yīng)該是中海，因?yàn)檫@塊地是北京市土拍新規(guī)（4月14日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布青塔地塊出讓補(bǔ)充公告：“同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司不得參加同一宗地的競買”調(diào)整為“同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競買同一宗地；聯(lián)合競買的，同一集團(tuán)成員企業(yè)僅可組成一個(gè)聯(lián)合體參與同一宗地競買。同一集團(tuán)成員企業(yè)包括但不限于：與集團(tuán)公司存在關(guān)聯(lián)關(guān)系的公司，含全資公司、控股公司”）執(zhí)行后的首次土拍。

這個(gè)規(guī)定對中建系、首開系、城建系影響很大，最令人關(guān)注的是中海。

中海北京的項(xiàng)目多，產(chǎn)品設(shè)計(jì)比較創(chuàng)新，如果因?yàn)樾乱?guī)被限制發(fā)展，對市場和購房者都是損失。

①中海在北京樓市銷售規(guī)模最大，北京市場對公司業(yè)績貢獻(xiàn)也很大。2022年中海地產(chǎn)北京區(qū)域銷售額493億元，占集團(tuán)銷售比例16.72%。與招商蛇口、保利將拿地重心放在上海不同，中海一直將拿地重心放在北京，也為市場發(fā)展做出巨大貢獻(xiàn)。

②中海地產(chǎn)（中海企業(yè)發(fā)展集團(tuán)有限公司）隸屬于中國建筑集團(tuán)有限公司。中建集團(tuán)旗下部分建設(shè)局近幾年也在北京大舉拿地，很多建設(shè)局還為政府做過貢獻(xiàn)，例如：中建智地（中建一局）在房山區(qū)土地遇冷的時(shí)候甚至為政府托底。也就是說，中海和中建系幾個(gè)建設(shè)局都為北京房地產(chǎn)市場和土地市場做出了貢獻(xiàn)，如果將它們視為一家，排除在外，有些不公。而且，中海為單獨(dú)上市公司，歷史發(fā)展悠久，與中建其他建設(shè)局的重點(diǎn)業(yè)務(wù)方向不同。

這次青塔地塊最終入圍參加線下競拍的企業(yè)里面有中海，也有中建玖合（中建二局），說明最終官方?jīng)]有將中海和中建系幾個(gè)建設(shè)局認(rèn)定為一家。但是，中建系幾個(gè)建設(shè)局需要認(rèn)定為一家，即以后熱點(diǎn)地塊中建幾個(gè)建設(shè)局可能只能選一個(gè)代表參加拿地。

這是一個(gè)較為公允的結(jié)果。

02

地方國資進(jìn)京幕后

青塔地塊最終報(bào)名參與現(xiàn)場競拍企業(yè)名單為：1.金隅2.華潤 3.江蘇師山置業(yè) 4.天恒 5.中鐵 6.北京城建 7.中海 8.建工+城鄉(xiāng)房屋 9.廈門國貿(mào) 10.電建+京能 11.龍湖 12. 金茂 13.中建玖合 14.揚(yáng)州華景置地 15.建發(fā) 16. 華發(fā) 17.萬科+南通海門海泰。

這其中，師山置業(yè)、海門海泰、華景置地等均來自江蘇，其中師山置業(yè)、海門海泰由江蘇南通市海門區(qū)國資委控股；華景置地則屬揚(yáng)州國資委企。

估計(jì)很多讀者朋友對這些奇怪的地方國資公司名字一帶而過，但是他們將對北京房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

隨著土地市場分化，優(yōu)質(zhì)地塊要靠搖號(hào)方式?jīng)Q定，“馬甲”越多，“中獎(jiǎng)”概率越大。而各城市相繼出臺(tái)針對使用“馬甲”圍標(biāo)的處罰，在此情況下，某些房企又想出了“代理人”方式。

如今在某些城市“馬甲”已經(jīng)被代理人方式所取代：拿地時(shí)，真正想拿地的企業(yè)不出面，而是多找?guī)准掖砣斯境雒妫孟潞笤侔训貕K權(quán)益想辦法轉(zhuǎn)給背后真正想拿地的企業(yè)。這些代理人公司不再是莫名其妙名字的“馬甲”，而是一眾各地城市的區(qū)屬國企，甚至是大型品牌民營房企。

據(jù)說，在某些城市“馬甲”已經(jīng)被代理人方式所取代：拿地時(shí)，真正想拿地的企業(yè)不出面，而是多找?guī)准掖砣斯境雒婺玫?，拿下后再把地塊權(quán)益想辦法轉(zhuǎn)給背后真正想拿地的企業(yè)。

例如，某央企投資某城市，跟這個(gè)城市商議，由這個(gè)城市的國資企業(yè)作為這個(gè)央企的代理人，去北京、上海等核心城市參與拿地。拿地后央企出錢開發(fā)，以此換來對城市的持續(xù)投資。

這是影響北京樓市新格局的一股力量，同樣也是未來土拍市場規(guī)則需要進(jìn)一步觀察和完善的地方，個(gè)中蹊蹺在《抽獎(jiǎng)行情下的代理人戰(zhàn)爭》中已有解釋，感興趣的朋友可以打開鏈接，延伸閱讀。

03

對周邊項(xiàng)目是利好嗎？

在青塔板塊內(nèi)，相鄰的大瓦窯、大井片區(qū)仍然有4個(gè)項(xiàng)目在售，如：北京城建·龍樾天元，網(wǎng)簽成交價(jià)約8.2萬元/平米，在售房源約200套；北京城建·宸知筑，網(wǎng)簽成交價(jià)約7.3萬元/平米，在售房源約450套；首創(chuàng)·天閱山河，網(wǎng)簽成交價(jià)約8萬元/平米，在售房源約30套；國譽(yù)·萬和城，網(wǎng)簽成交價(jià)約8萬元/平米，在售房源約50套；

青塔地塊剛出來的時(shí)候，周邊項(xiàng)目將其視為利好，認(rèn)為青塔地塊8.5萬元/平米的指導(dǎo)價(jià)對于大瓦窯、大井片區(qū)項(xiàng)目7.3-8.2萬元/平米的售價(jià)是個(gè)利好。

首先，青塔地塊8.5萬元/平米的指導(dǎo)價(jià)有“站崗”效應(yīng)，售價(jià)低的項(xiàng)目可以先跑。

其次，四個(gè)在售項(xiàng)目都認(rèn)為周邊環(huán)境比青塔地塊好很多，客戶沒有理由在同樣總價(jià)條件下不選自己。

但實(shí)際上青塔地塊對于大瓦窯、大井片區(qū)的影響還可能有以下方面：

①青塔地塊對大瓦窯、大井片區(qū)可能會(huì)形成虹吸效應(yīng)。青塔地塊大概率會(huì)被做成小戶型產(chǎn)品，面積段在70-110平米，總價(jià)在600-900萬元，主打海淀南、豐臺(tái)北及西城區(qū)部分的剛需、剛改人群，賣的就是地段。

青塔屬于成熟城區(qū)，以本地原住民、具有北京戶籍的機(jī)關(guān)事業(yè)單位工作人員為主，居住年限較長，區(qū)域內(nèi)既有大量的本地改善需求，也有孩子結(jié)婚的剛需。

青塔地塊未入市前，本地新增購房需求只能選相鄰片區(qū)。如今青塔地塊會(huì)分流本地剛需、剛改兩類需求，對大瓦窯、大井片區(qū)是利空。

②對海淀南的客戶有“攔截”作用。因?yàn)榍嗨貕K緊鄰蓮石路，是玉泉路、永定路向南首個(gè)新盤，對于孩子就讀十一學(xué)校、海淀建華學(xué)校的家庭來說，這是距離學(xué)校最近的新房。

同時(shí)，地鐵11號(hào)線2期規(guī)劃，也讓區(qū)域有了地鐵配套預(yù)期，更符合剛需客戶需求。加上此前華曦府的熱賣，很多客戶對區(qū)域的認(rèn)知和發(fā)展?jié)摿ε袛喑^了大瓦窯、大井片區(qū)。

對于剛需客戶而言，《絕對便宜就是好》，在總價(jià)可控范圍內(nèi)，距離地鐵站近，遠(yuǎn)比距離公園近更重要。

③青塔地塊會(huì)對周邊項(xiàng)目形成一次產(chǎn)品沖擊。大瓦窯、大井片區(qū)在售項(xiàng)目是北京城建、首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋（與北京城建合作）開發(fā)的，產(chǎn)品風(fēng)格相近。未來青塔地塊會(huì)出現(xiàn)更為豐富的產(chǎn)品，對區(qū)域購房需求形成一次沖擊。而且青塔地塊項(xiàng)目會(huì)追求快流速，地價(jià)和房價(jià)之間“縫差”也較為寬裕，開發(fā)商會(huì)采取高周轉(zhuǎn)的打法，對區(qū)域市場是一次“榨取”。

既然開發(fā)商現(xiàn)在都最看重流速，比拼“跑得快”，青塔地塊就會(huì)快進(jìn)快出，大概半年到一年的時(shí)間，可能項(xiàng)目就售罄了，屆時(shí)除了給青塔區(qū)域留下一個(gè)“彈坑”外，并不能帶來什么長久的利好。

因此，青塔地塊來了，大瓦窯和大井片區(qū)的項(xiàng)目更應(yīng)該快跑！