在建的紫金書院。 董紅艷/攝

紫金書院，一個頗具戲劇性的樓盤項目，雖然因爭議而“名聲在外”，但是銷售上始終“香”得很。記者了解到，紫金書院一、二期尚未交房即遭到業(yè)主公開維權(quán)，三期即將開售，排卡數(shù)量已達房源數(shù)量的兩倍之多。

而值得注意的是，紫金書院所在地塊已經(jīng)被斷斷續(xù)續(xù)地開發(fā)了近20年的時間，期間開發(fā)商多次被質(zhì)疑捂盤，陷入輿論風波。

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尚未交付即遭維權(quán)

“交房即維權(quán)”似乎已經(jīng)成了很多新樓盤必經(jīng)的“劫”。而最近紫金書院所售一、二期的房源目前尚處于在建階段，尚未交房，業(yè)主就開始了公開維權(quán)，有業(yè)內(nèi)人士將其戲稱為“前瞻性維權(quán)”。4月26日，距離交房還有兩年多的時間，微信公眾號“紫金書院業(yè)主”發(fā)布了“500位業(yè)主致紫金書院的公開信”，準業(yè)主抱團進行維權(quán)。

公開信表示，紫金書院500位準業(yè)主被迫只能以公開信的方式尋求與開發(fā)商北京新領(lǐng)域房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“新領(lǐng)域地產(chǎn)”）對話。并稱“好的項目落地、小公司更重人治”，將維權(quán)的矛頭直指新領(lǐng)域地產(chǎn)紫金書院項目的領(lǐng)導團隊，質(zhì)疑團隊人事變動情況下的交付能力。

紫金書院業(yè)主張恩（化名）在接受記者采訪時表示，現(xiàn)有的合同中房屋裝修、交付的相關(guān)標準并沒有列得很細，有些選材連品牌都沒有標明。后來，相關(guān)負責人對我們有所承諾。而該項目最近更換了負責人，我們發(fā)現(xiàn)新上任負責人的專業(yè)能力和態(tài)度都不夠讓人滿意，對之前負責人口頭承諾的裝修標準也都不再認賬。希望開發(fā)商能將交付的標準進行細化，落實到合同里面，并修改部分霸王條款。

“之前開發(fā)的樓盤質(zhì)量不敢恭維。”張恩稱，雖然購房前也對該項目的諸多風險有過疑慮，但還是因為他們在宣傳等方面的動作，而打消了顧慮?！靶骂I(lǐng)域地產(chǎn)這個小開發(fā)商，現(xiàn)在團隊管理混亂，我們十分擔心紫金書院的交付質(zhì)量”。

不過，雖然張恩聲稱目前維權(quán)業(yè)主手里已經(jīng)有開發(fā)商承諾的證據(jù)，并申請了公證，但是房產(chǎn)律師王玉臣告訴《華夏時報》記者，如果沒有簽署書面的約定，而開發(fā)商不認可之前的承諾，維權(quán)其實很難進行。

“據(jù)說是業(yè)主認為電梯等方面的配置承諾沒有兌現(xiàn)，不知道承諾更換的說法是從什么地方傳出來的?！毙路恐薪楣_向記者表示，這屬于“人紅是非多”，樓盤賣得好一些，都會有些負面消息傳出來。

紫金書院樓盤銷售人員張瑞（化名）告訴記者，都沒交房呢，何來質(zhì)量不達標？那些業(yè)主只不過是自行猜測罷了，而且合同里已經(jīng)寫得很清楚。而另一位銷售人員則辯稱，任何項目在網(wǎng)上都會有差評，眾口難調(diào)，人無完人，更何況是房子呢。

拿地近二十載后熱賣

雖遭遇維權(quán)，具有爭議，但一直以來紫金書院的銷售狀況都很不錯。公開消息顯示，2023年2月20日，昌平“紫金書院”二期開售，開盤僅18分鐘，銷售額就已經(jīng)突破了22億元。據(jù)房天下樓盤動態(tài)顯示，4月20日，紫金書院三期進入排卡階段。張瑞告訴記者，紫金書院三期共計劃推出12棟、13棟、16棟共計約140套房源，現(xiàn)在已經(jīng)排卡近300張了。不過現(xiàn)在還沒有申請下來預售證，具體開盤時間得拿到預售證后才能確認，預計開盤時間為5月底。

“光我這里已經(jīng)接待排卡客戶四個了。有位客戶對比中海富華里后，還是認為這邊性價比比較高，果斷加入了排卡?！惫_對記者表示。對于開盤的方式，張瑞表示具體的情況還沒確定，參照此前情況，可能還是使用手機小程序選房，不會采用搖號的方式。而針對較為火爆的排卡，后期可能會采取驗資的方式篩選掉部分客戶，也可能對客戶全款和非全款的付款方式加以區(qū)分。

對比北京昌平南的其他新房樓盤，紫金書院的價格和大多數(shù)樓盤價格處在6.3萬元/平米左右的同等水平。不過記者注意到，紫金書院雖然價格與同區(qū)域的其他樓盤接近，但是其定位更偏向改善，定位為一梯兩戶的低密度洋房，容積率僅為1.84，距離地鐵2公里以內(nèi)，配有幼兒園，緊鄰人大附中昌平學校和昌平區(qū)中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院。也就是說，相比昌平南部的其他項目，紫金書院的性價比是較高的。

那為什么性價比很高的紫金書院賣得這么便宜？新房中介周啟明（化名）告訴記者，紫金書院唯一的缺陷就是項目拿地的時間比較早。這個項目是2004年拿的地，距離現(xiàn)在已經(jīng)過去了近19年時間，到2025年底交房時，紫金書院的土地使用年限僅剩下49年。

對于土地使用年限的問題，周啟明表示，商品住房就是70年土地使用年限到期了，也還是可以續(xù)期的。而且現(xiàn)在大家可能并不會永久居住在一套房子里面，再過5—10年有可能更換新的房子了。記者注意到，根據(jù)《民法典》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。不過，目前我國住房市場化發(fā)展的時間尚短，還沒普遍出現(xiàn)70年住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期的情況。

捂盤惜售坐享紅利？

那為什么紫金書院拿地近20年了才開盤呢？事實上，新領(lǐng)域地產(chǎn)在霍營地塊的開發(fā)一直是慢吞吞的。據(jù)悉，新領(lǐng)域地產(chǎn)在2004年已經(jīng)獲批拿地，但是一期開盤時間為近4年后的2008年，二期開盤時間為再隔3個年頭的2011年，再到11年后的2022年8月5日紫金新干線三期，也就是紫金書院才首次開盤。

業(yè)內(nèi)人士石虎（化名）告訴記者，一般開發(fā)商從拿地到開盤需要2年左右的時間，高周轉(zhuǎn)的房企可能不到一年時間就能開盤。例如，越秀地產(chǎn)今年2月份在北京所拿的朱辛莊地塊，僅1個多月后就公布了案名，之后迅速進行開盤銷售。

在此情況之下，新領(lǐng)域地產(chǎn)幾度陷入“捂盤”風波。公開消息顯示，2012年12月19日，紫金新干線二期涉嫌構(gòu)成捂盤惜售，被住建委點名通報；2022年4月，有市民再次質(zhì)疑三期的紫金書院捂盤。不過，據(jù)北京昌平區(qū)住建委回復稱，因為2018年紫金書院項目地塊內(nèi)一構(gòu)筑物被鑒定為文物，所以紫金書院才調(diào)整了開發(fā)進程。

捂盤與否撲朔迷離，但是“明晃晃”的是從2008年首次開盤到現(xiàn)在，該地塊上大幅上漲的房價。據(jù)悉，2008年紫金新干線首次開盤價為8800元/平米，而如今即將開盤的紫金書院三期的指導價為63860元/平米，相比首次開盤價格上漲了近5.5萬元/平米。從房價上來看，20年后才開盤，紫金書院可謂狠狠地享受到了房地產(chǎn)發(fā)展的紅利。

馬路對面的紫金新干線。 董紅艷/攝

對于這種情況，張恩告訴記者，紫金書院的土地使用年限少了近20年，又不能實現(xiàn)交房即交證，所以我們希望能夠?qū)崿F(xiàn)品質(zhì)交付。

過去已成定局，而未來紫金書院的走勢也仍然被看好。其中，周啟明指出，這個項目均價約6.3萬元/平米，相比周邊的二手房價格都低。例如，和紫金新干線相比，紫金書院的樓齡要新十幾年，但是均價還倒掛約3000元/平米。而且以后紫金書院的房子進入二手房市場的話，10多年的房齡差，單價多賣1萬元/平米是絕對沒有問題的。

不過，不同于眾人的癡迷，也有網(wǎng)友表示，之前一直關(guān)注紫金書院這個樓盤，就像等了一個女孩子很久，累了，已經(jīng)不再愛了。

對于紫金書院項目的相關(guān)問題，記者擬對新領(lǐng)域地產(chǎn)進行采訪并向其發(fā)送了采訪提綱，但是截至發(fā)稿并未收到相關(guān)回復。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧