真·王炸地塊駕到！新玩法＋超稀缺，海淀四季青“雙子星”究竟好在哪？

真正的「王炸」地塊，它來了！

45家房企圍獵順義新城地塊的硝煙尚未散去，北京主城區(qū)迎來超重磅級地塊——四季青雙新村003-1、004-1地塊，神仙打架的戲碼將在6月14日炸裂上演。

四季青雙新村003-1、004-1地塊掛牌公示

(資料圖片僅供參考)

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相關消息顯示，截至目前，這兩宗「肥地」已各有30余家房企報名，熱度直逼順義新城地塊。

老規(guī)矩，先來看下兩宗地塊的基本信息：

四季青雙新村003-1地塊，建筑規(guī)模接近9萬㎡，交易起始價69億元，上限價格為79.35億元，競報超低能耗建筑面積上限為4.5萬㎡；

四季青雙新村003-1地塊實拍圖

四季青雙新村004-1地塊，建筑規(guī)模2.18萬㎡，交易起始價17億元，上限價格為19.55億元。

四季青雙新村004-1地塊實拍圖

兩宗地塊部分數據相同：容積率為1.05，綠地率為30%，控高為12米，銷售指導均價為12.1萬元/㎡。

四季青雙新村雙子星地塊基礎信息

透過地塊數據可以判斷，兩宗地定位為超低密產品——疊拼或大平層。003-1地塊建筑規(guī)模接近9萬㎡，可操作性更強；004-1地塊面積較小，但所處位置私密性更好。

據悉，大部分房企的強排方案，選擇了當下更為流行的大平層。

根據掛牌信息顯示，本次掛牌出讓競買申請起始時間為2023年5月11日9：00時起，競買申請截止時間為2023年6月13日17：00時止；掛牌競價起始時間為2023年5月31日9：00時起，掛牌競價截止時間為2023年6月14日15：00時止。

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值得注意的是，四季青雙新村003-1地塊增加了一項土拍新玩法：

土地合理上限價格793500萬元，達土地合理上限價格時，轉現場競報地上實施超低能耗建筑面積程序，競報面積上限45000平方米，當達到設定的上限面積時，轉為現場搖號方式確定競得人，參與現場搖號的競買人須提交《高標準住宅建設承諾書》。

截至發(fā)稿（6月9日），兩宗地塊各獲一次報價，報價金額均為交易起始價。

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從地理位置來看，四季青雙新村兩宗地塊距離很近，共享同樣的配套設施和交通條件。

四季青雙新村兩宗地塊位置圖

兩宗地塊位于海淀區(qū)四季青鎮(zhèn)（西五環(huán)邊），東至香山南路，南至現狀綠地，北至香山南路，西側為北京的城市「綠肺」——西山國家森林公園。

香山南路實景圖

西五環(huán)實景圖

鳳凰網房產實地考察發(fā)現，四季青板塊五環(huán)內為低密豪宅區(qū)，優(yōu)質生活配套比較完善；五環(huán)外的城市面貌以生態(tài)環(huán)境見長，但日常生活配套設施略有不足。

地塊周邊城市面貌

鳳凰網房產認為，四季青板塊優(yōu)勢在于自然生態(tài)環(huán)境，居住環(huán)境以舒適、寧靜為主，周邊地產項目也以高端改善產品為主，生活配套不足不會成為短板，居民驅車20分鐘，可達世紀金源、中關村，五棵松三大商圈，開車半小時到西二旗，日常生活并不會受到太大影響。

地塊周邊別墅社區(qū)實拍圖

作為連接北京城區(qū)到西山景區(qū)的核心位置，四季青板塊一直是北京城內最具價值潛力的板塊之一。

正所謂「物以稀為貴」。

四季青雙子星地塊位于西山別墅區(qū)的正源所在，西山美廬、香山清琴等豪宅標桿均誕生于此。

西山美廬實拍圖

近十年來，該區(qū)域除了2020年供出兩宗住宅用地——頤和金茂府和融創(chuàng)香山壹號院，便再無新增住宅用地供應。

頤和金茂府實拍圖

融創(chuàng)香山壹號院實拍圖

與此同時，板塊內已經形成了價格倒掛之勢。003-1、004-1地塊銷售指導均價為12.1萬元/㎡，南側的獨棟別墅小區(qū)西山美廬掛牌均價超過18萬/平，近期交房的頤和金茂府二手房掛牌價最高到15萬。

如此行情，讓本身就稀缺的003-1、004-1地塊再添一把火！

最后，我們再來總結一下四季青兩宗地的優(yōu)缺點：

優(yōu)點：

①地處海淀區(qū)西山別墅區(qū)，超低容積率加持，自帶低密豪宅屬性；

②緊鄰西山國家森林公園，生態(tài)自然環(huán)境優(yōu)勢明顯；

③緊鄰西五環(huán)，開車出行上五環(huán)非常便捷；

④板塊內已經形成房價倒掛，資產升值空間明顯。

缺點：

①周邊配套較少，優(yōu)質生活配套需要依賴五環(huán)內；

②003-1地塊達到上限價格后，將競報超低能耗建筑面積，競報面積上限達到4.5萬㎡，占總建面的一半，開發(fā)成本也會隨之增加。

四季青雙子星地塊起始總價達到86億，合理上限價格高達98.9億元，加上超低容積率的加持，對開發(fā)企業(yè)而言，是資金實力和產品能力的雙重考驗。

可以預判，土拍當天的拍賣大廳，又是房企滿座、龍爭虎斗的大場面！究竟誰能拿下這兩宗明星地塊？我們拭目以待。