北京共有產(chǎn)權(quán)房細(xì)則來了！滿五年可按市場價買賣

本報記者董紅艷李貝貝北京報道

6月7日，北京住建委官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于加強已購共有產(chǎn)權(quán)住房管理有關(guān)工作的通知（征求意見稿）》（下稱《通知》）公開征集意見的公告，以加強北京已購共有產(chǎn)權(quán)住房回購、再上市等相關(guān)管理工作。對已購共有產(chǎn)權(quán)住房定義、回購條件及方式、上市交易細(xì)則、變更簽約主體的路徑、變更不動產(chǎn)權(quán)證等多個方面進行了明確。

明確回購、上市細(xì)則

(資料圖)

具體看來，回購方面，《通知》明確已購共有產(chǎn)權(quán)住房家庭取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額。不過，對于購房家庭因家庭成員患大病導(dǎo)致家庭生活困難確需轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額的，可以申請代持機構(gòu)回購。其他原因申請回購的，需要經(jīng)過區(qū)住房行政管理部門會同區(qū)發(fā)展改革委、區(qū)財政、規(guī)劃和自然資源委區(qū)分局、區(qū)民政等部門召開聯(lián)席會審議通過。

值得注意的是，對于回購的價格，《通知》也作出了清晰的規(guī)定。回購價格按照購買價格并考慮折舊和物價水平等因素確定，計算公式為：回購房屋總價=房屋原購買價格×（1-折舊率×t1+物價水平指數(shù)×t2）。并確定年折舊率為2%，物價水平指數(shù)暫取定回購時點中國人民銀行公布的一年至三年定期存款利率（目前一年期為1.65%，二年期為2.15%，三年期為2.60%）。t1為折舊計算周期，自房屋交用之日起至回購協(xié)議簽訂之日止，單位為年，保留4位小數(shù)；t2為資金支付計算周期，為合同簽訂之日起至回購協(xié)議簽訂之日止，單位為年，保留4位小數(shù)。

也就是說，如果購房者在2019年6月8日簽訂購房合同購置了總價250萬元的70%產(chǎn)權(quán)的共有產(chǎn)權(quán)房，于2020年6月8日交付，且在2021年6月8日，取得了不動產(chǎn)權(quán)證，但是后來因為家人重病，向代持機構(gòu)申請了回購，并于2023年6月8日簽訂了回購協(xié)議。那么購房者的回購總價則為250×（1-2%×3+2.6%×4）=261萬元，相對買入價格，總價上漲了約11萬元。

郭毅認(rèn)為，回購考慮到折現(xiàn)率和物價水平，在“一減一增”之間，能夠?qū)ψ》康膬r格進行更加合理的判定，既考慮到客觀上房子的損耗，同時也考慮到這個物價上漲對于房屋價值的提升的意義，還是非?？茖W(xué)的。

上市交易方面，《通知》指出，已購共有產(chǎn)權(quán)住房家庭取得不動產(chǎn)權(quán)證滿5年的，可按市場價格轉(zhuǎn)讓所購房屋產(chǎn)權(quán)份額。新購房人獲得房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)仍為“共有產(chǎn)權(quán)住房”，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。除此以外，《通知》還對多種特殊情況之下，不動產(chǎn)權(quán)證的變更和共有產(chǎn)權(quán)房的流通作出了較為明確的指示，并且對違規(guī)出租等情形提出了懲治措施。

對于本次政策的意義，合碩機構(gòu)首席分析師郭毅在接受《華夏時報》記者采訪時表示，共有產(chǎn)權(quán)住房是一種全新的住房保障，在設(shè)計初期并沒有完全做到完備和成熟的狀態(tài)。此次政策，是對共同共有產(chǎn)權(quán)住房退出機制的整體修訂，讓共有產(chǎn)權(quán)住房體系購買、流通、退出機制形成一個完整的閉環(huán)。該政策給相關(guān)家庭一個合理的資產(chǎn)變現(xiàn)的通道，購房者可以根據(jù)自己的不同的情況去選擇對應(yīng)的資產(chǎn)處理方式。

市場走勢將會怎樣？

公開消息顯示，2017年9月30日，北京推出的第一個共有產(chǎn)權(quán)房朝陽區(qū)錦都家園便吸引了12萬人搖號搶購427套房源。并且自此之后，多個共有產(chǎn)權(quán)項目均遭到購房者搶購。

2022年4月，北京大興區(qū)中建鄂旅投的星海星光里推出1095套共有產(chǎn)權(quán)房，銷售均價為29000元/平米，價格不及合生me悅的一半，全裝修交房，購房人產(chǎn)權(quán)比例70%，很快售賣一空。其中，在北京生活多年的張露（化名）是成功買入者之一。

張露告訴《華夏時報》記者，以前就聽說共有產(chǎn)權(quán)房可以交易，但是并沒有出細(xì)則，現(xiàn)在和限競房一樣，也能在拿證5年以后進行市場交易了。不過，對于拿證5年的年限要求，張露表示，我們買房子是為了住，并不是投資，也沒有那么多閑錢去考慮其他的房子，所以對這個并不是很在乎。

記者從星海星光里的銷售人員處了解到，該樓盤本來計劃明年年底交房，不過現(xiàn)在工程進度挺快，所以有可能今年提前交房。近期我們將加推二期1330套房源，預(yù)計到時候來購買的人肯定也還是會不少。

關(guān)注該樓盤的購房者周云（化名）告訴《華夏時報》記者，共有產(chǎn)權(quán)房的購房的門檻還是比較高的，外地戶口需要滿足連續(xù)五年社保的要求，而且還有優(yōu)先等級。買這個樓盤，如果不是大興區(qū)的社保的話，只能排隊在第五組，也就是最后一組?！拔掖蛩闳ヅ雠鲞\氣，不過感覺應(yīng)該排不到”。

郭毅認(rèn)為，當(dāng)前，北京樓市剛需購房家庭是市場的主力，市場上還是會有剛需購房家庭愿意為共有產(chǎn)權(quán)房買單，畢竟共有產(chǎn)權(quán)房也是帶有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的住房，也能夠捆綁學(xué)區(qū)等公共福利。

對于未來共有產(chǎn)權(quán)住房的價格走勢，郭毅認(rèn)為，共有產(chǎn)權(quán)房在持有五年以上的時間后才能上市進行交易，在這段較長的時間內(nèi)，北京的整體房價水平可能已經(jīng)有了一定程度的提升。而且共有產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量跟商品房處在較為齊平的水準(zhǔn)，定價遠(yuǎn)低于市場價格，所以在多年后交易，共有產(chǎn)權(quán)房還是具有一些升值空間。不過，共有產(chǎn)權(quán)房在流通中，還是要保持特有的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，這也會相對應(yīng)影響共有產(chǎn)權(quán)房升值空間。所以共有產(chǎn)權(quán)房的升值幅度肯定是遠(yuǎn)低于周邊商品房的，同時，共有產(chǎn)權(quán)房的增值空間也和商品房一樣受到區(qū)位、交通以及配套等多方面因素的影響。