如果說在過去五年，北京最值得投資的“爆款板塊”是哪個，那么亦莊經(jīng)開區(qū)絕對是北京房價的“扛鼎之作”。

2017年-2018年的亦莊經(jīng)開區(qū)，是房價僅有4萬出臺的“郊區(qū)”。

【資料圖】

而到了2022年亦莊經(jīng)開區(qū)的房價已經(jīng)暴漲到了7-8萬每平米，部分品質(zhì)項目甚至已經(jīng)報價達(dá)到了10萬/平米。

這是北京過去5年，全市范圍唯一房價翻倍的“爆款板塊”。

包括海淀、東西城、望京等北京傳統(tǒng)“城區(qū)板塊”在內(nèi)的片區(qū)，過去五年的房價漲幅，都幾乎被亦莊經(jīng)開區(qū)“狠狠碾壓”。

為什么亦莊經(jīng)開區(qū)這個“北京郊區(qū)”，能夠把北京眾多主城區(qū)的房價打的“毫無還手之力”呢？

很多人認(rèn)為亦莊經(jīng)開區(qū)房價的取勝之道是“產(chǎn)業(yè)”。

其實這種認(rèn)知是“膚淺的”，是對亦莊經(jīng)開區(qū)房價的“不了解”。

2017年以后，亦莊經(jīng)開區(qū)的房價上漲其實分成了兩個階段：分別是2019年和2021年，尤其是2021年以后亦莊經(jīng)開區(qū)房價上漲幅度至少在30%以上。

造成這種房價上漲的“突發(fā)因素”，顯然不是“產(chǎn)業(yè)”。

真正的原因其實是“亦莊托管”。

亦莊屬于“北京經(jīng)開區(qū)”，是真正的“國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)”，但是經(jīng)開區(qū)管委會長期以來并沒有完成對經(jīng)開區(qū)的“全面托管”。

“全面托管”分成兩個部分：一個是“經(jīng)濟(jì)事務(wù)托管”，一個是“社會事務(wù)托管”。

在2019年以前，經(jīng)開區(qū)管委會的托管權(quán)限是非常有限的，僅僅只是擁有60平方公里范圍的核心區(qū)擁有“經(jīng)濟(jì)托管權(quán)”。

這也就意味著在2019年以前，經(jīng)開區(qū)管委會的經(jīng)濟(jì)建設(shè)重點主要集中在60平方公里的“經(jīng)開區(qū)核心地區(qū)”。

包括舊宮、瀛海、臺湖、馬駒橋等其他片區(qū)，跟經(jīng)開區(qū)管委會其實關(guān)系并不大，畢竟在2019年之前還沒有實施托管。

2019年北京市為了加快推進(jìn)亦莊經(jīng)開區(qū)的發(fā)展，決定對亦莊管委會進(jìn)行“賦權(quán)”，亦莊經(jīng)開區(qū)正式“擴(kuò)區(qū)”。

正是北京2019年出臺的《加快推進(jìn)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和亦莊新城高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》，才把亦莊新城剩余的165平方公里的范圍納入亦莊管委會的“經(jīng)濟(jì)托管范圍”。

舊宮、瀛海、臺湖、馬駒橋等亦莊新城片區(qū)才開始崛起，房價出現(xiàn)抬升勢頭，畢竟這些片區(qū)在大興、通州都屬于“邊角料板塊”，長期以來發(fā)展得不到重視。

如果能夠納入亦莊經(jīng)開區(qū)的“托管范圍”，那就不一樣了。

包括2022年下半年臺湖、馬駒橋的購房政策“雙限松綁”，也都是亦莊經(jīng)開區(qū)管委會大力推動的結(jié)果。

由此可見，“國家級經(jīng)開區(qū)”的能量還是比較猛的，“托管”是改變區(qū)域基本面的關(guān)鍵要素。

可以說，舊宮、瀛海、臺湖、馬駒橋等亦莊新城片區(qū)房價的崛起，其實都是2019年以后亦莊經(jīng)開區(qū)“經(jīng)濟(jì)托管擴(kuò)區(qū)”的直接結(jié)果。

一個片區(qū)一旦進(jìn)入“經(jīng)濟(jì)托管范圍”，就意味著亦莊將會對這個片區(qū)實施大規(guī)模的投資，會徹底改變片區(qū)的“落后面目”，迎來房價利好。

2019年以后的舊宮、瀛海、臺湖、馬駒橋等片區(qū)，就是依靠“亦莊經(jīng)開區(qū)”這個金字招牌，房價得到了騰飛。

但其實亦莊房價真正的“飆升期”，是在2021年以后。

2021年3月北京市教委印發(fā)了《關(guān)于同意北京經(jīng)開區(qū)社會事業(yè)局行使經(jīng)開區(qū)教育職權(quán)的通知》，這個通知的下發(fā)，意味著亦莊管委會實現(xiàn)了從“經(jīng)濟(jì)托管”擴(kuò)大了“教育托管”。

亦莊管委會“擴(kuò)權(quán)”了，“亦莊獨立學(xué)籍區(qū)”出現(xiàn)了。

亦莊獨立學(xué)籍區(qū)的出現(xiàn)，讓亦莊核心區(qū)的房價直接暴漲30%以上。

很多人不太理解“學(xué)籍的重要性”，學(xué)籍的背后其實就是“普高率”，不同區(qū)域的學(xué)籍，意味著孩子未來考上高中和好高中的“概率”。

在中國，高考是“戶籍制度”，中考是“學(xué)籍制度”，不同城市的戶籍決定了考上好大學(xué)的概率，不同片區(qū)的學(xué)籍決定了考上好高中的概率。

在中考越來越重要的今天，“好學(xué)籍”就意味著高房價。

比如北京的“海淀學(xué)籍”，“東西城學(xué)籍”都是比較值錢的，所以這些片區(qū)的房價常年“居高不下”，因為只有買房才能獲得學(xué)籍。

非?？上У氖牵詮?021年“亦莊獨立學(xué)籍區(qū)”出現(xiàn)以后，一直以來，只有60平方公里的“核心地區(qū)”才能享受。

包括舊宮、瀛海、臺湖、馬駒橋等亦莊新城片區(qū)都沒有亦莊學(xué)籍。

一直到2022年11月，通州臺馬地區(qū)在通州區(qū)教委的大力推動下，才進(jìn)入“亦莊獨立學(xué)籍區(qū)”的范圍，而且還是“新老劃線”。

也就是說，臺馬地區(qū)引入教育資源、規(guī)劃選址、投資建設(shè)、教育主體引入等事宜由經(jīng)開區(qū)統(tǒng)籌實施，但只有“新建校的人事、財務(wù)、資產(chǎn)、教學(xué)、入學(xué)等職能劃入經(jīng)開區(qū)統(tǒng)一管理”。

也就是說，臺馬的“老學(xué)校”，經(jīng)開區(qū)暫時還不管。

而對于大興的舊宮、瀛海地區(qū)來說，目前還很難拿到“亦莊學(xué)籍區(qū)待遇”，在教育資源上短期內(nèi)很難改觀。

對于舊宮和瀛海的教育問題，亦莊管委會有過類似的說法：新建學(xué)校由經(jīng)開區(qū)出資，但引進(jìn)什么學(xué)校和具體管理由大興教委負(fù)責(zé)。

也就是說，亦莊經(jīng)開區(qū)對舊宮和瀛海，只有“經(jīng)濟(jì)托管權(quán)”，但沒有“教育托管權(quán)”，只出錢蓋學(xué)校，但引進(jìn)學(xué)校資源和學(xué)籍管理，依然是由大興教委來決定。

這也就意味著，舊宮和瀛海后期要真正進(jìn)入“亦莊全面托管”，還需要一段漫長的談判過程。

尤其是通州臺馬購房政策“雙限取消”后，一旦加上“亦莊學(xué)籍”的加持，S6號線的通車，房價超過舊宮和瀛海，幾乎沒有懸念。

綜上所述，我們認(rèn)為“托管”是新區(qū)房價的“暴擊利器”，托管的本質(zhì)其實就是創(chuàng)造“政策優(yōu)勢”，從而改變了板塊的基本面。

比如通州臺馬地區(qū)，原本只是通州的“邊角料板塊”，長期得不到發(fā)展重視，房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北京平均水平。

但是一旦通州臺馬地區(qū)進(jìn)入“亦莊全面托管”后，整個板塊的基本面得到全面逆轉(zhuǎn)，從原來的“邊角料”變成了“香餑餑”。

隨著亦莊核心地區(qū)的逐漸飽和，亦莊臺馬未來的崛起幾乎不可避免，這也是亦莊東擴(kuò)的必然結(jié)果。

亦莊臺馬地區(qū)的全面托管，將是其房價騰飛的關(guān)鍵。