6月15日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會、北京市規(guī)劃和自然資源委員會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范國有土地上非住宅房屋征收評估與補償工作的通知（試行）》，自2023年7月1日起正式實施。

一、《通知》出臺的背景、目的是什么？

(資料圖片僅供參考)

答：隨著本市城市更新的加快推進(jìn)，一些老舊廠房、低效產(chǎn)業(yè)園逐漸退出，在征收非住宅房屋過程中，逐漸顯現(xiàn)出評估補償政策依據(jù)不足、評估結(jié)果差異大、評估可比實例選擇少、評估對象特殊情況多、劃撥用地非住宅評估難、產(chǎn)權(quán)調(diào)換政策不能具體實施等問題。為解決以上問題，依據(jù)相關(guān)政策規(guī)定，借鑒其他省市做法，結(jié)合本市實際，制定出臺了本《通知》?！锻ㄖ分饕峭ㄟ^規(guī)范非住宅房屋用途認(rèn)定、評估方法選用、技術(shù)路線確定、技術(shù)參數(shù)細(xì)化、產(chǎn)權(quán)調(diào)換要求等，給予被征收人公平合理的補償；通過規(guī)范評估技術(shù)思路及補償工作實施路徑等合理化措施，完善國有土地上非住宅房屋征收相關(guān)政策，以更好更規(guī)范地推動非住宅房屋征收評估與補償工作。

二、《通知》的主要制度創(chuàng)新是什么？

答：一是明確非住宅房屋用途與基準(zhǔn)地價土地用途分類對應(yīng)。堅持房地一體，非住宅房屋用途統(tǒng)一與市基準(zhǔn)地價土地用途分類相對應(yīng)，確保房地用途一級、二級分類相統(tǒng)一。二是明確已經(jīng)登記的非住宅房屋用途調(diào)整、未經(jīng)登記的非住宅房屋認(rèn)定處理后的價值評估補償。重點規(guī)范原用途為工業(yè)類用途調(diào)整的，考慮法理和補償政策等綜合因素，明確具體評估補償辦法，做到權(quán)責(zé)相當(dāng)、公平補償。三是明確以劃撥方式取得土地使用權(quán)的非住宅房屋的價值評估技術(shù)路線?？紤]以劃撥和出讓方式取得土地使用權(quán)的成本不同，按照國有土地上房屋征收評估的總體思路與原則，依據(jù)劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)地價評估相關(guān)意見，綜合確定其評估技術(shù)路線，解決劃撥用地非住宅評估難題。四是明確采用比較法評估非住宅房屋價值時對可比實例成交價格的修正或調(diào)整幅度。對可比實例成交價格的修正或調(diào)整幅度從單項不宜超過20%降為一般不宜超過10%、綜合不宜超過30%降為一般不宜超過15%，提高可比實例選取的準(zhǔn)確度。五是明確非住宅房屋土地重置成本采用比較法評估時選用土地一級市場招牌掛成交實例作為可比實例。土地一級市場招牌掛成交實例具有市場、公開、客觀等特征，可選可比可操作。六是明確土地重置成本評估選用可比實例時可比實例屬同一土地級別和跨土地級別的修正和調(diào)整系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)。2022年更新實施的北京市基準(zhǔn)地價具有現(xiàn)實性和權(quán)威性，滿足國有土地上非住宅房屋征收評估特殊情況下的客觀需要。七是明確非住宅依據(jù)價值對等原則可進(jìn)行不同用途產(chǎn)權(quán)調(diào)換。非住宅房屋的實物補償安置，不是用途與規(guī)模的實物對應(yīng)，而是價值的對等，在符合相關(guān)區(qū)域規(guī)劃的前提下，可以選擇不同用途的房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，尤其是經(jīng)協(xié)商可以用存量安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，是對“被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”政策的具體落地，賦予被征收人更多的選擇。

三、本通知與《關(guān)于印發(fā)

答：本通知是京建法〔2016〕19號文的進(jìn)一步補充和細(xì)化，二者并存，如有不一致，按本通知的規(guī)定執(zhí)行。

四、非住宅房屋用途與市基準(zhǔn)地價土地用途分類對應(yīng)如何理解？實際評估如何操作？

答：根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T21010-2017),基準(zhǔn)地價將非住宅房屋用地按一級分類為商業(yè)、辦公、工業(yè)和公共服務(wù)四類，并按照二級分類建立修正系數(shù)。《通知》明確，非住宅房屋用途分類與基準(zhǔn)地價用地分類相對應(yīng)，不僅一級分類要對應(yīng)，二級分類也要對應(yīng)，確保房地用途標(biāo)準(zhǔn)劃分統(tǒng)一。實際評估時，結(jié)合用途劃分，嚴(yán)格依據(jù)房屋權(quán)屬登記、土地規(guī)劃用途或認(rèn)定情況進(jìn)行。尤其在選擇比較案例時，應(yīng)依據(jù)《北京市基準(zhǔn)地價土地用途二級分類用地修正系數(shù)表》中明確的用地分類及含義對應(yīng)房屋，如商業(yè)類土地用途二級類零售商業(yè)、批發(fā)市場、餐飲、旅館、娛樂、其他商服用地對應(yīng)的非住宅房屋用途為零售商業(yè)房屋、批發(fā)市場房屋、餐飲房屋、旅館房屋、娛樂房屋、其他商服房屋，確保比較案例與被征收非住宅房屋的相同或者相似。

五、如何理解各區(qū)人民政府、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會應(yīng)組織有關(guān)部門對已經(jīng)登記的非住宅房屋用途調(diào)整及未經(jīng)登記的非住宅房屋進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理？

答：對已經(jīng)登記的非住宅房屋用途調(diào)整及未經(jīng)登記的非住宅房屋進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理，應(yīng)由區(qū)級人民政府組織或授權(quán)有關(guān)部門組織，作出認(rèn)定處理結(jié)果，并在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

六、對已經(jīng)登記的非住宅房屋，改變原用途未補繳土地出讓金的，依法按原用途評估。補償時，可結(jié)合政策支持等情況認(rèn)定用途調(diào)整，原用途為工業(yè)類用途的，在原有補助獎勵的基礎(chǔ)上，再給予不超過原用途非住宅房屋價值的特別補助。如何理解，評估時怎么處理？

答：已經(jīng)登記的非住宅房屋，用途調(diào)整補繳土地出讓金的按現(xiàn)狀評估，未補繳土地出讓金的按原用途評估補償，這是基本原則。但因特殊情況（如符合產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整，并有相關(guān)政府部門支持）認(rèn)定用途調(diào)整的，客觀存在應(yīng)補繳未補繳土地出讓金的問題。明確認(rèn)定用途調(diào)整的，在原有補助獎勵的基礎(chǔ)上，再給予不超過原用途非住宅房屋價值的特別補助，適用范圍僅限原用途為工業(yè)類用途調(diào)整為其他高效用地的，其他用途調(diào)整因價值差異不大，未作具體規(guī)定。這樣規(guī)定，符合實際，方便操作，權(quán)責(zé)相當(dāng)，公平補償。

七、對未經(jīng)登記的非住宅房屋，認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，給予適當(dāng)補償，依法按土地權(quán)屬來源文件或房屋權(quán)屬來源文件載明的用途評估。如何理解，評估時怎么處理？

答：征收未登記的非住宅房屋，因特殊情況認(rèn)定其合理合法，但因沒有原始登記，其房屋價值只能依法按土地權(quán)屬來源文件或房屋權(quán)屬來源文件載明的用途評估，而不能按現(xiàn)狀用途評估補償。

八、當(dāng)僅選用比較法、成本法、收益法其中一種方法進(jìn)行評估時，應(yīng)當(dāng)充分說明理由，并向估價委托方報告。如何理解和落實？

答：選用兩種方法進(jìn)行評估，合理確定評估結(jié)果，是通常做法。僅能選用一種方法評估，是特殊情況。此時，估價機(jī)構(gòu)要向委托方書面報告說明理由，不能用口頭報告代替，不能僅在評估報告里注明。

九、土地重置成本可采用比較法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法等方法，其中成本法的權(quán)重一般不高于30%，基準(zhǔn)地價修正法的權(quán)重一般不低于50%，怎么理解？

答：土地重置成本采用比較法或成本法，案例選取困難?；鶞?zhǔn)地價修正法與市場接軌，數(shù)據(jù)來源獲取相對規(guī)范。限定不同評估方法的權(quán)重，是為了規(guī)范統(tǒng)一評估技術(shù)路徑，更好權(quán)衡各種評估方法結(jié)果，確保評估結(jié)果更科學(xué)更接近市場。具體權(quán)重，由評估機(jī)構(gòu)在評估時根據(jù)規(guī)則具體確定。

十、土地重置成本評估選用可比實例時，選用可比實例在同一土地級別的，修正幅度應(yīng)當(dāng)參照北京市區(qū)片基準(zhǔn)地價因素總修正幅度進(jìn)行。選用可比實例跨土地級別的，應(yīng)當(dāng)參照北京市級別基準(zhǔn)地價進(jìn)行調(diào)整。如何理解？

答：采用成本法評估非住宅房屋價值時，其中土地重置成本采用比較法、成本法選用土地市場招拍掛成交實例、土地開發(fā)類項目等成本數(shù)據(jù)進(jìn)行系素修正時，在同一土地級別的，經(jīng)各類系素修正后，修正幅度應(yīng)當(dāng)參照北京市區(qū)片基準(zhǔn)地價因素總修正幅度進(jìn)行；跨土地級別的，應(yīng)當(dāng)參照北京市級別基準(zhǔn)地價進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整系數(shù)為級別基準(zhǔn)地價相除得出，不再對其他因素進(jìn)行修正或調(diào)整。

十一、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的非住宅房屋的價值評估，優(yōu)先選用房地分估路徑，分別評估土地重置成本和房屋重置成本。如何理解？

答：強(qiáng)調(diào)優(yōu)先選用房地分估路徑，是因為以劃撥方式取得土地使用權(quán)的土地成本費用基礎(chǔ)不同，應(yīng)該單獨評估其土地重置成本，相應(yīng)房屋重置成本也必須單獨測算。優(yōu)先選用房地分估路徑，并不排除房地合估路徑，具體方法要結(jié)合項目作適用性分析。整體評估依據(jù)，土地重置成本評估要依據(jù)《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)

十二、如何理解征收非住宅房屋時，經(jīng)協(xié)商，也可按產(chǎn)權(quán)調(diào)換方案給予不同用途的其他存量非住宅房屋或存量安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換？

答：征收非住宅房屋，如果本區(qū)具備存量非住宅房屋和存量安置房產(chǎn)權(quán)調(diào)換條件，被征收人可以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。產(chǎn)權(quán)調(diào)換有三種情形：一是符合區(qū)域功能定位、規(guī)劃控制及產(chǎn)業(yè)發(fā)展等要求的，優(yōu)先進(jìn)行同用途房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換；二是不符合區(qū)域功能定位、規(guī)劃控制及產(chǎn)業(yè)發(fā)展等要求的，可以選擇不同用途的其他存量非住宅房屋進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，如工業(yè)房屋置換商業(yè)房屋；三是經(jīng)雙方協(xié)商一致，在符合本市房地產(chǎn)調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，可選擇存量安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換。存量非住宅房屋或存量安置房，是指在簽定補償協(xié)議的時點上，已建成的非住宅房屋或安置房。

十三、如何理解安置房的價格按照同地段同品質(zhì)商品房市場評估價格的80%確定？

答：選擇存量安置房進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，安置房的價格是按照同地段同品質(zhì)的商品房市場評估價格的80%確定，適當(dāng)給予被征收人合理優(yōu)惠。房屋征收部門與被征收人依據(jù)房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)出具的被征收房屋價值與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估報告，結(jié)算差價。

十四、如何理解本通知實施之前已公開征收補償方案并征求意見的按原規(guī)定執(zhí)行？

答：一個項目的征收補償方案是公平合理補償?shù)姆ǘㄒ罁?jù)。明確本通知實施之前已公開征收補償方案并征求意見的按原規(guī)定執(zhí)行，便于一個項目執(zhí)行同一個政策，不因簽定補償協(xié)議時間不同而出現(xiàn)同一個項目不同政策的問題。

十五、國有土地上非住宅項目搬遷可參照執(zhí)行，如何理解？

答：本通知主要規(guī)范的是國有土地上的非住宅房屋采取征收方式進(jìn)行的評估與補償，如國有土地上的非住宅房屋采取協(xié)議騰退等其他方式搬遷，也可參照此通知的規(guī)定執(zhí)行。