2023年6月10日國(guó)家最高層領(lǐng)導(dǎo)在考察雄安新區(qū)之后，就明確指出：

要啟動(dòng)第二批疏解在京央企總部及二、三級(jí)子公司或創(chuàng)新業(yè)務(wù)板塊，著手謀劃金融機(jī)構(gòu)、科研院所、事業(yè)單位的疏解轉(zhuǎn)移。

(相關(guān)資料圖)

隨著第二批央企疏解啟動(dòng)的消息傳出，央企爭(zhēng)奪有升溫跡象。央企總部離京步伐提速，北京非首都功能疏解向縱深推進(jìn)。

需要強(qiáng)調(diào)的是，上海、武漢等城市都是央企總部搬遷的熱門目標(biāo)，不排除在三峽集團(tuán)之后，還會(huì)有央企總部會(huì)遷入武漢。

比如武漢長(zhǎng)江新區(qū)近兩年就和6家央企簽署了合作協(xié)議。

而按照目前趨勢(shì)看，河北雄安新區(qū)還是央企離京的最大目的地，2023年雄安新區(qū)已經(jīng)和18家央企簽署了合作協(xié)議。

2023年6月30日，北京第一個(gè)“央企產(chǎn)業(yè)集群”宣布整體落戶雄安。

這個(gè)“央企產(chǎn)業(yè)集群”就是“中國(guó)中鐵產(chǎn)業(yè)集群”，中國(guó)中鐵將會(huì)在雄安新區(qū)建設(shè)“中鐵雄安基地”，將產(chǎn)業(yè)集群整體遷入。

這或許是未來(lái)在京央企疏解雄安新區(qū)的“核心方式”：從總部到下屬的二三級(jí)公司，整個(gè)產(chǎn)業(yè)集群整體離京。

根據(jù)官方的消息，2023年將爭(zhēng)取疏解央企二三級(jí)子公司的數(shù)量達(dá)到30家之多，這些“央企子公司”將會(huì)首先入駐雄安。

這也就意味著央企“離京”已經(jīng)不再是“總部級(jí)別”，而是“整體離京”，從總部到二三級(jí)子公司，實(shí)現(xiàn)了“一鍋端式的疏解”。

根據(jù)《雄安新區(qū)啟動(dòng)區(qū)控規(guī)》的功能規(guī)劃，我們可以發(fā)現(xiàn)雄安新區(qū)啟動(dòng)區(qū)除了規(guī)劃了“總部區(qū)”之外，同時(shí)還規(guī)劃了“金融島”，“大學(xué)園”和“科學(xué)園”等功能區(qū)。

這種功能規(guī)劃其實(shí)背后的含義非常明確。

可見(jiàn)除了“央企總部”之外，北京的“金融機(jī)構(gòu)”大概率將會(huì)搬入“金融島”，在京部屬大學(xué)大概率將會(huì)遷入“大學(xué)園”，而在京部分科研機(jī)構(gòu)可能將會(huì)遷入“科學(xué)園”。

尤其是“總部區(qū)”和“金融島”，是雄安起步區(qū)的“重中之重”。

所以在“央企離京潮”和“大學(xué)離京潮”后，緊接著估計(jì)就是金融機(jī)構(gòu)“離京潮”了，北京的城市功能將會(huì)迎來(lái)“翻天覆地”的變化。

2023年7月3日，首規(guī)委還召開了全體會(huì)議，會(huì)議中還提到了“以釘釘子精神繼續(xù)抓好實(shí)施，堅(jiān)定有序疏解北京非首都功能”。

同時(shí)審議通過(guò)了《首都規(guī)劃建設(shè)委員會(huì)2022年工作總結(jié)和2023年工作要點(diǎn)》、《首都功能核心區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃三年行動(dòng)計(jì)劃（2023年－2025年）》等文件。

這一切的信號(hào)，都代表著北京的“非首都功能疏解”，已經(jīng)進(jìn)入了“攻堅(jiān)階段”和“規(guī)模化疏解階段”。

五年后的北京和現(xiàn)在的北京，注定將會(huì)“完全不一樣”了。

那么，這種變化對(duì)北京樓市會(huì)有哪些影響？

首先第一點(diǎn)，在整體“非首都功能疏解”的背景下，北京嚴(yán)控人口流入的趨勢(shì)不會(huì)放松，北京常住人口規(guī)模在未來(lái)五年“只減不增”是大概率。

甚至北京常住人口規(guī)模在未來(lái)五年可能會(huì)出現(xiàn)“大規(guī)模減少”的現(xiàn)象，因?yàn)殡S著“央企整體離京”，可能會(huì)帶走一定規(guī)模的“常住人口”。

北京部分地區(qū)可能會(huì)出現(xiàn)“人口真空地帶”。

其次第二點(diǎn)，隨著北京“經(jīng)濟(jì)功能削弱”，很多人也不再以進(jìn)京找工作為核心目的，因?yàn)榫退氵M(jìn)京也很難找到“理想工作了”。

尤其是以中低端產(chǎn)業(yè)為就業(yè)目標(biāo)的人群，還不如去南方大城市更容易找到工作，而不是進(jìn)京。

最后第三點(diǎn)，北京的“落戶規(guī)模”大概率不會(huì)擴(kuò)大了，北京落戶依然將是“地獄模式”，北京未來(lái)引進(jìn)的新人口將以中高端群體為主。

只有全國(guó)最優(yōu)秀的人才，才能被北京看中并引進(jìn)，才能在北京這個(gè)城市真正“留下來(lái)”，才能拿到“北京戶口”。

北京“非首都功能疏解”的背后，本質(zhì)上是“人口的騰籠換鳥”。

這也就意味著，北京的住房需求人口結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)生“巨變”：低端剛需的這部分需求越來(lái)越少，中高端改善的這部分需求越來(lái)越大。

隨著人口的騰籠換鳥，北京將來(lái)不缺房子，缺的是“好房子”。

所以北京樓市未來(lái)的“分化”會(huì)非常明顯：

首先是非學(xué)區(qū)的城區(qū)小戶型老破小和遠(yuǎn)郊老破大，接盤的人會(huì)變得越來(lái)越少，將來(lái)有可能將不得不降價(jià)出手。

這部分產(chǎn)品本來(lái)的接盤對(duì)象就是剛需人群，隨著這部分人的需求減少，會(huì)對(duì)以上兩種產(chǎn)品形成房?jī)r(jià)壓力。

對(duì)于這部分產(chǎn)品，建議不要再觀望等待了，直接賣掉置換。

其次是所有的遠(yuǎn)郊區(qū)產(chǎn)品，包括密云、懷柔、延慶、門頭溝等片區(qū)，除非自己要居住，作為投資升值來(lái)說(shuō)，未來(lái)的希望也不大了。

這些都屬于北京的“生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)”，未來(lái)連養(yǎng)老的價(jià)值都不高。

然后是近郊新城的大興、房山、順義，除非樓市政策大幅度松綁，尤其是要大幅降低首付，可能還有房?jī)r(jià)反彈的希望。

北京的一區(qū)一策是這些缺乏科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)區(qū)域的“最后救命稻草”。