張某與孟某是夫妻，兩人生育了三個(gè)子女，分別是孟甲、孟乙、孟丙。張某的丈夫于2019年3月份去世，留下了北京市昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)101號(hào)房產(chǎn)和海淀區(qū)稻香園402號(hào)房產(chǎn)。張某已90歲高齡，為解決自己的養(yǎng)老需求及身后財(cái)產(chǎn)分配等事宜，張某向子女提出變賣兩套房產(chǎn)按照各自的遺產(chǎn)份額分錢的想法。令張某意外的是，孟乙強(qiáng)烈反對(duì)張某的想法，堅(jiān)決要求保持現(xiàn)狀。經(jīng)過(guò)多次協(xié)商無(wú)果，我方代理張某以法定繼承糾紛為由訴至昌平區(qū)人民法院，要求分割孟某的兩套遺產(chǎn)房。

庭審中，孟乙堅(jiān)決反對(duì)張某的訴求，還一紙?jiān)V狀將張某起訴至海淀區(qū)人民法院，理由是海淀區(qū)稻香園402號(hào)房產(chǎn)是孟乙夫婦在二十多年前借用張某的名義購(gòu)買，雙方之間存在借名買房的口頭約定，因此，要求法院判決海淀區(qū)稻香園402號(hào)房產(chǎn)歸孟乙夫婦所有。同時(shí)，申請(qǐng)昌平區(qū)人民法院中止對(duì)繼承糾紛案件的審理。案情越來(lái)越撲朔迷離，最終會(huì)是什么結(jié)果呢？

(相關(guān)資料圖)

孟乙主張海淀區(qū)稻香園402號(hào)房產(chǎn)原來(lái)是母親張某承租其單位的自管公房，1985年家里分家將該房屋分給孟乙實(shí)際居住使用，后孟乙將戶口遷至于此。1988年孟乙與梁某結(jié)婚并生育一女三口一直在該房屋居住至今。后梁某和女兒的戶口都遷至于此。1998年房改，單位將涉案房屋出售給張某，經(jīng)張某夫婦同意，孟乙實(shí)際出資13000余元以現(xiàn)金支付的方式購(gòu)買了涉案房屋居住使用至今。為此，孟乙提供了涉案房屋全部購(gòu)房原件以此證明其持有購(gòu)房資料原件、提供證人證詞以此證明分家情況及孟乙為購(gòu)房向他人借款、提供錄音證據(jù)證明張某承認(rèn)涉案房屋是由孟乙實(shí)際出資購(gòu)買、提供水電費(fèi)等票據(jù)證明其一直在實(shí)際居住使用涉案房屋、提供戶籍登記情況證明一家三口戶籍登記在涉案房屋內(nèi)等證據(jù)。

對(duì)此，我方作為被告張某的代理人，就孟乙的主張逐一進(jìn)行答辯并給出合理的解釋和說(shuō)明。

首先，孟乙主張的分家及1985年就實(shí)際居住在涉案房屋內(nèi)的情況根本不存在，孟乙配偶梁某親妹妹的證詞與本案原告梁某存在利害關(guān)系，不具有證明效力，至于孟乙的戶籍登記在涉案房屋內(nèi)是孟乙當(dāng)時(shí)因工作需要經(jīng)常用到戶口本原件為防止原件丟失影響一家人所以同意孟乙將戶口遷至訴爭(zhēng)房屋內(nèi)。孟乙配偶和女兒的戶籍遷至訴爭(zhēng)房屋內(nèi)是因她們當(dāng)時(shí)戶口登記的房屋被拆遷無(wú)處落戶經(jīng)張某同意隨孟乙遷至訴爭(zhēng)房屋內(nèi)。

其次，孟乙主張現(xiàn)金方式支付的房款卻未提供收據(jù)加以證明，孟乙申請(qǐng)證人出庭證明其實(shí)際借款給孟乙買房但證人陳述的借款時(shí)間晚于孟乙主張的付款時(shí)間且對(duì)20多年前的事情記憶猶新有悖常理。至于孟乙與張某的錄音中張某沒(méi)有承認(rèn)孟乙實(shí)際出資購(gòu)房及雙方之間存在借名買房的合意。

再次，孟乙一家實(shí)際居住在涉案房屋是因?yàn)槊弦乙患医陙?lái)常年租房經(jīng)濟(jì)壓力增大張某出于情誼將訴爭(zhēng)房屋出借給孟乙一家實(shí)際居住使用而已。故，孟乙提交的諸多水電費(fèi)等票據(jù)不能說(shuō)明任何問(wèn)題。

最后，孟乙持有購(gòu)房合同及房本等原件是雙方在孟某去世后孟乙不同意張某提出的遺產(chǎn)處分方案進(jìn)而假借看望張某之名將原件全部拿走，張某為了訴訟不得不補(bǔ)辦房產(chǎn)證，張某已猜到是孟乙所為故不報(bào)警是避免家丑外揚(yáng)且疫情期間減少接觸傳染的考慮。同時(shí)，孟乙的配偶梁某和張某同單位，梁某也有購(gòu)買房改房的資格，完全沒(méi)有必要借張某之名購(gòu)買，孟乙主張是為使用張某夫婦的工齡優(yōu)惠購(gòu)房。我方主張即便如孟乙所主張則訴至房屋登記在張某名下長(zhǎng)達(dá)二十余年且張某提出分割遺產(chǎn)孟乙提交的錄音中還多次表明孟乙勸說(shuō)張某保持現(xiàn)狀不要分割房產(chǎn)，孟乙一家名下無(wú)房，不存在任何過(guò)戶不能的情形，孟乙一家長(zhǎng)達(dá)二十多年不主張權(quán)利顯然有悖常理。

為此，我方僅提交了補(bǔ)辦的房產(chǎn)證和孟乙在繼承糾紛案件中提交的梁某承認(rèn)其有購(gòu)房資格的證據(jù)等。

法院審理認(rèn)為依據(jù)物權(quán)公示公信原則，海淀區(qū)稻香園402號(hào)房產(chǎn)登記在張某名下，因此，張某是訴爭(zhēng)房屋的實(shí)際權(quán)利人。孟乙夫婦主張其與張某之間存在借名買房的合同關(guān)系，其是訴爭(zhēng)房屋的實(shí)際權(quán)利人。需結(jié)合雙方之間是否存在借名買房的合意、房屋款項(xiàng)的支付、房屋的使用情況以及雙方之間的關(guān)系等情況來(lái)綜合判定。孟乙和梁某雖主張其與張某之間存在借名買房的合意，但并未得到張某的認(rèn)可。結(jié)合張某與孟乙之間的關(guān)系以及家庭內(nèi)部正在進(jìn)行的繼承訴訟等事實(shí)來(lái)看，孟乙并未就雙方之間存在借名買房的合意進(jìn)行充分舉證。即便孟乙就訴至房屋進(jìn)行了出資，但僅憑出資的事實(shí)不能證明雙方之間存在借名買房的合同關(guān)系。關(guān)于孟乙主張的分家之事，因缺乏證據(jù)支持，法院不予采信。故，孟乙和梁某的訴求被法院駁回。

這個(gè)案件告訴大家，借名買房成立的必備要素：具有借名買房正當(dāng)理由的證據(jù)、存在借名買房合意的證據(jù)、實(shí)際出資的證據(jù)、實(shí)際使用或管理房屋的證據(jù)、購(gòu)房原件持有的證據(jù)，其中最重要的是能夠證明借名買房合意的證據(jù)及實(shí)際出資的證據(jù)。