01 市場分析

(資料圖片)

7月，北京房地產(chǎn)市場加速回調(diào)。

新房端供求縮減，7月全市新建商品住宅（含普通住宅、別墅，不包括共有產(chǎn)權(quán)房）供應(yīng)2192套，環(huán)比下跌56.2%，同比上漲17.5%；成交3926套，環(huán)比下跌19.4%，同比上漲1.0%。

數(shù)據(jù)來源：住建委、CRIC2020

北京市住建委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，7月份，北京二手房網(wǎng)簽9718套，環(huán)比下降16.3%，二手房成交量自4月份開始連續(xù)4個月下滑。

今年以來北京二手房市場經(jīng)歷過山車行情，1月恰逢春節(jié)假期，二手住宅網(wǎng)簽成交量8352套，但隨著疫情結(jié)束，購房需求已經(jīng)有所回歸，二手房帶看量、實(shí)時成交量作為領(lǐng)先指標(biāo)已經(jīng)展現(xiàn)出回暖勢頭。2-3月份，北京樓市迅速轉(zhuǎn)變成賣方市場，市場火熱、成交量迅速上升，2月15389套，3月22305套，這主要是疫情延后的購房需求，疊加了小陽春的結(jié)果。4、5、6、7月二手住宅成交量四連降，7月成交量跌破1萬套。

數(shù)據(jù)來源：住建委

北京在結(jié)束了高潮迭起的第一輪供地后，從6月30日至今，北京第二輪集中供地完成4批次8宗地的出讓，4宗雙觸頂成交，1宗溢價率0.5%成交，3宗底價成交。雖然依舊呈現(xiàn)冷熱分明的格局，但是熱地對全國范圍開發(fā)商的吸引力絲毫不減。

02 榜單解讀

中信城四期、北京城建·天壇府、中?！じ蝗A里位列1-7月北京項(xiàng)目銷售金額榜前三?

北京建工攬星宸、中海·富華里、大興·星光城榮膺1-7月北京項(xiàng)目銷售面積榜三甲

中信國安府、望京云尚、紫金書院位列7月北京項(xiàng)目銷售金額榜前三

中信國安府、紫金書院、中海首開·湖光玖里榮膺7月北京項(xiàng)目銷售面積榜三甲

2023年1-7月北京TOP30項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)成交額1021.58億元，中信城四期、北京城建·天壇府、中?！じ蝗A里、北京悅府、東外39號共計5個項(xiàng)目成交金額超過50億元。中信城四期1-7月網(wǎng)簽銷售額99.64億元，已經(jīng)接近百億。

今年依然是北京的豪宅大年，1-7月排行榜前五位的項(xiàng)目，只有中?！じ蝗A里成交均價8萬+，其余四個項(xiàng)目都位于三環(huán)內(nèi)，成交價格10萬+。銷冠中信城四期位于二環(huán)內(nèi)，價格更是突破了天花板，成交均價達(dá)到16.5萬/㎡。?

剛需市場亦有亮眼表現(xiàn)，?房山區(qū)北京建工攬星辰獲得1-7月北京樓市網(wǎng)簽面積銷冠，網(wǎng)簽均價約3.4萬/㎡，低價+臨鐵是項(xiàng)目銷量領(lǐng)先的主要原因。

分城區(qū)來看，2023年1-7月城六區(qū)商品住宅項(xiàng)目成交金額排行榜中，位于西城區(qū)的中信城四期以99.64億元居首。近郊區(qū)成交金額排行榜中，昌平區(qū)的紫金書院以36.71億元位列第一。遠(yuǎn)郊區(qū)成交金額排行榜中，密云區(qū)的國祥源境以7.38億元位列第一。

分環(huán)線來看，2023年上半年五環(huán)內(nèi)商品住宅項(xiàng)目成交金額排行榜中位于西城區(qū)的中信城四期居首，五至六環(huán)海淀永豐的中海·富華里領(lǐng)先，六環(huán)外順義區(qū)的龍湖·御湖境位列第一。

03 典型項(xiàng)目

中信國安府

7月份成交金額最高的樓盤，是中信國安府，網(wǎng)簽59套房源，成交額20.83億元，均價17萬+，套均價三千萬。

國安府，是比中信城位置更好的二環(huán)樓盤，一期開盤是2014年，時隔8年，今年六月底二期才終于拿到預(yù)售證。國安府項(xiàng)目的立項(xiàng)是“宣武門東棚改A-G棚改項(xiàng)目”，該地塊最早的開發(fā)主體是莊勝地產(chǎn)，堅(jiān)持十年后，2010年通過資產(chǎn)交割，由信達(dá)地產(chǎn)接手。由于拆遷難度大，2年后信達(dá)以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，再行轉(zhuǎn)手至中信國安。項(xiàng)目位于北京核心區(qū)位，距天安門廣場1400米，距人民大會堂1200米，距離國家大劇院880米；距離金融街僅1800米；附近有琉璃廠，東臨前門、大柵欄傳統(tǒng)商業(yè)街，北臨西單現(xiàn)代商業(yè)區(qū)，商業(yè)配套齊全，優(yōu)質(zhì)教育資源豐富。

中建·國賢府

房山區(qū)7月網(wǎng)簽金額最高的項(xiàng)目是國賢府，成交92套，成交額4.48億元，套均價約487萬。在剛需產(chǎn)品為主的房山，國賢府做出了差異化的產(chǎn)品，在略顯冷淡的市場環(huán)境里成功突圍，這是產(chǎn)品主義的勝利。

作為中建智地“府系”在北京落子的首個作品，國賢府瞄準(zhǔn)房山高教園區(qū)，為高知人群量身定制品質(zhì)住宅。通過融合多種景觀主題，打造中心約6000平米中央景觀公園，規(guī)劃府苑8景，再現(xiàn)宋代雅士可行、可望、可游、可居的寫意山水生活情境。項(xiàng)目今年2月拿地、5月底宋式實(shí)景園林亮相、6月18日首次開盤。

中信城四期

兩年未有新盤供應(yīng)的北京西城區(qū)，項(xiàng)目入市果然火熱，中信城四期于3月23日取得預(yù)售證，并于3月30日開盤，1-7月完成網(wǎng)簽金額99.64億，斷層領(lǐng)先，輕取銷冠。中信城四期一共6棟樓，7-15層板樓，2梯2戶和2梯3戶，總計585套房源。項(xiàng)目戶型多樣，包括建面65㎡一居室，82-93㎡兩居，115-129㎡三居，還有少量大戶型躍層產(chǎn)品。項(xiàng)目位置具備稀缺性與不可復(fù)制性，所屬陶白學(xué)區(qū)也在西城實(shí)力較強(qiáng)，距離天安門廣場直線距離約1000米，距離西單商圈約1800米，距離金融街約2500米，距離CBD核心約6000米，地鐵4號線、7號線在項(xiàng)目西北角交匯。

北京悅府

北京悅府2022年10月份開盤，目前處于順銷階段，最近幾個月網(wǎng)簽金額一直穩(wěn)定在榜單前列，在豐臺的一眾豪宅里脫穎而出。北京悅府位于右安門外亞林西板塊，距離南二環(huán)1.1公里，環(huán)線優(yōu)勢非常明顯。亞林西已經(jīng)打造成內(nèi)城豪宅板塊，周邊佑安府、昆侖御，中國璽，售價在13-14.5萬左右，項(xiàng)目11.2萬/㎡的銷售指導(dǎo)價具有一定優(yōu)勢。

04 總結(jié)展望

7月作為下半載的開端，亦未能扭轉(zhuǎn)樓市不斷下行的頹勢。在此背景下，北京房地產(chǎn)市場也被“悲觀情緒”籠罩，各家開發(fā)商面對后續(xù)市場的不確定性，依舊抓緊時間應(yīng)開盡開。近期住建委表態(tài)“大力支持剛性和改善性住房需求“，后續(xù)或?qū)倪h(yuǎn)郊“一區(qū)一策”、調(diào)整“普宅標(biāo)準(zhǔn)”、差別化松綁“認(rèn)房認(rèn)貸”等方向進(jìn)行政策修正。

在各項(xiàng)利好因素加持之下，還要看后續(xù)地方利好政策落地，能否帶動居民購房信心修復(fù)以及購買力的實(shí)質(zhì)提升。預(yù)計未來更多核心一二線城市將加入松綁、調(diào)整隊(duì)伍中來，并成為主力軍。核心一二線城市的強(qiáng)刺激政策并不會出現(xiàn)，尤其北京不會出現(xiàn)全面松綁，非核心區(qū)域政策適度放開的可能性較大。

數(shù)據(jù)口徑：

統(tǒng)計時間：7月榜單: 2023年7月1日-7月31日；1-7月榜單: 2023年1月1日-7月31日

數(shù)據(jù)來源：所涉及的銷售金額、銷售面積均為網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)

項(xiàng)目屬性：普通住宅+別墅

（來源：克而瑞）

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文章來源:克而瑞