北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

【資料圖】

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)大興區(qū)“逆向換房”現(xiàn)在的情況多嗎？能幫忙解析一下北京現(xiàn)在逆向換房的概況嗎？

A：

1、我不知道，這種事兒只能問(wèn)中介，只有他們有數(shù)據(jù)。他們都未必知道多少，誰(shuí)家會(huì)主動(dòng)說(shuō)這種事兒啊？

2、還是咨詢別人吧，我不是中介，不熟。

……

借題說(shuō)兩句，所謂的逆向換房一般指兩種情況，一是總價(jià)不變但賣大換小，比如拿郊區(qū)的換學(xué)區(qū)房。第二種是更多的，主要是為了套現(xiàn)一部分資金或降低貸款，賣了800萬(wàn)的房子買500萬(wàn)的。

第一種其實(shí)談不上什么正向逆向，只是一種無(wú)奈的選擇而已，為了孩子上學(xué)沒(méi)辦法?；蛘哒f(shuō)從外地?fù)Q到北京的都是逆向，都是賣掉挺大的房子，到北京卻凈是只能買老破小的，沒(méi)轍。

第二種其實(shí)很多也是無(wú)奈，情況最多的都是貸款比較高，而一旦被裁員或收入降低的話就只能是換房了，降低負(fù)債率和月供。

還有一種情況比較常見(jiàn)，就是本來(lái)在市區(qū)有一套老破小，價(jià)值挺高但很不宜居。于是不管是退休還是換工作了反正是準(zhǔn)備換到郊區(qū)，如果平級(jí)置換的話能買很大的面積，但覺(jué)得沒(méi)必要，用不上還打掃挺累的，所以就干脆降低總價(jià)，夠住就行了。

這所謂的逆向換房本來(lái)沒(méi)什么新鮮的，經(jīng)常有這種事兒。但近期是被某些媒體給炒作了，說(shuō)北京有數(shù)不清的中產(chǎn)在逆向換房，主動(dòng)降杠桿兒。另外也有很多人不看好北京樓市了，所以套現(xiàn)“半離場(chǎng)”。

我覺(jué)得沒(méi)什么意思，這種事兒不可能有人大肆宣揚(yáng)，也就不可能有什么統(tǒng)計(jì)數(shù)字。想想就知道了，你家往遠(yuǎn)了小了的換房會(huì)逮誰(shuí)跟誰(shuí)說(shuō)嗎？就算是跟親戚朋友說(shuō)，會(huì)跟中介開(kāi)發(fā)商說(shuō)嗎？那如果沒(méi)什么人宣揚(yáng)，又哪兒來(lái)的大量案例呢？

所以在我看來(lái)這就是炒作瞎忽悠，指不定出于什么目的呢。但就是有人相信唄，比如來(lái)提問(wèn)的這位，估計(jì)是被這種文章給唬住了，所以真的來(lái)打聽(tīng)。

怎么說(shuō)呢，各家有各家的難處，但沒(méi)必要用別人家的困難事兒來(lái)為難自己，更沒(méi)必要相信某些媒體的瞎忽悠。

僅供參考。

二

Q:

央行前幾天下發(fā)的通知，央行支持銀行與借款人自主協(xié)商變更合同...或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。我咨詢了自己貸款的銀行，對(duì)方用標(biāo)準(zhǔn)話術(shù)搪塞了。請(qǐng)問(wèn)您對(duì)這個(gè)政策怎么看，有可能真的落地執(zhí)行嗎？

A：

1、我沒(méi)怎么看，都沒(méi)注意。這只是個(gè)指導(dǎo)性意見(jiàn)，在不是必須執(zhí)行的情況下，各個(gè)商行不可能主動(dòng)配合。吃進(jìn)嘴里的肉誰(shuí)愿意吐出來(lái)?。?/p>

2、所以我覺(jué)得沒(méi)什么意義，這就跟央行一直鼓勵(lì)給中小企業(yè)貸款似的，但在現(xiàn)實(shí)中哪個(gè)真的實(shí)施了？上有政策下有對(duì)策，經(jīng)營(yíng)貸的利率很低，但很大一部分都被貸款的拿去買房了，也沒(méi)見(jiàn)央行有什么行動(dòng)啊。深圳鬧的那么大的動(dòng)靜也不過(guò)是讓當(dāng)?shù)刈圆?，結(jié)果是什么都沒(méi)發(fā)現(xiàn)，信不信的也就不了了之了。

3、所以這別太當(dāng)回事兒，上邊的政策從來(lái)都是很好的，但到了下邊未必照做。參考近期的提前還貸吧，哪個(gè)銀行主動(dòng)配合了？所以我沒(méi)覺(jué)得有什么特殊的，等等看吧，什么時(shí)候有了必須執(zhí)行的命令再說(shuō)。

僅供參考。

三

Q:

北京人為孩子換學(xué)區(qū)轉(zhuǎn)學(xué)用，萬(wàn)壽路片區(qū)，是一步到位買今日家園或者太平路十一教工宿舍這類的1000萬(wàn)之內(nèi)的？還是買個(gè)4-500萬(wàn)的老小破？

A：

1、房子是用來(lái)住的，買哪種房看自己的居住習(xí)慣吧。如果能接受租房，常規(guī)建議是買個(gè)占坑兒房就行。用完了學(xué)位看行情，覺(jué)得不合適了就出手，相對(duì)靈活。如果是在外區(qū)有非學(xué)區(qū)房，那換租的話能占30%的便宜。

2、接受不了住別人的房子那就買能自住的唄，總價(jià)越高的溢價(jià)率越低，居住體驗(yàn)越好的支撐越強(qiáng)。不過(guò)說(shuō)實(shí)話千萬(wàn)之內(nèi)在海淀算不上總價(jià)太高的，也就不太好買到溢價(jià)低的。確定買的話以十一的為主吧，老小區(qū)有賭維護(hù)、加電梯和原址重建的可能，今日家園沒(méi)什么可賭的，經(jīng)適房塔樓各項(xiàng)不占優(yōu)。

3、總之這沒(méi)標(biāo)準(zhǔn)，看自己的習(xí)慣了。另外這是轉(zhuǎn)學(xué)用的，哪年轉(zhuǎn)，能確定轉(zhuǎn)學(xué)成功嗎？小升初怎么考慮的，是參加點(diǎn)招還是派位？也結(jié)合接送吧，考慮一下是租房還是住自己的。

僅供參考。

四

Q:

我現(xiàn)在西城紅蓮北里有一套54平米小兩居學(xué)區(qū)房，出租（八十年代無(wú)電梯，小區(qū)環(huán)境好），兩個(gè)孩子今年都已入學(xué)。還有一套太平橋東里八十多平小三居，自住，接送上班方便。以前打算兩個(gè)賣了換個(gè)西城馬連道新點(diǎn)的三居，看了周圍的房子，想買個(gè)朝向戶型滿意的價(jià)錢又太貴，畢竟兩個(gè)兒子，后來(lái)想想把紅蓮的小房子繼續(xù)出租，將來(lái)給兒子或者以后兒子需要錢再變現(xiàn)，把太東的裝修一下改善一下居住質(zhì)量。

但是今年房?jī)r(jià)也沒(méi)漲，議價(jià)空間很大，房源比較多，學(xué)區(qū)房老破小也跑不贏周圍新點(diǎn)的小區(qū)了，反正也用不上，太東房齡也老，老公就考慮把兩個(gè)都賣了置換。

我想問(wèn)的是我們現(xiàn)在該如何規(guī)劃房產(chǎn)才能保值增值？紅蓮和太東應(yīng)該都賣了還是只賣一套留一套更穩(wěn)妥呢？賣哪一套比較好？如果只賣一套，換首科之類的是否必要？我們現(xiàn)在也只能再買個(gè)七八百萬(wàn)的房子，在首科可能還能買個(gè)三居。想買品質(zhì)好的威爾夏或者換西城依蓮軒歐園之類的三居，還是需要兩套都賣掉才行。

現(xiàn)在不知道如何決策，或者賣了紅蓮北里，裝修繼續(xù)住太東？持現(xiàn)金再伺機(jī)而動(dòng)？還是說(shuō)紅蓮應(yīng)該留著，（紅蓮貸款利率當(dāng)時(shí)打七折）賣太東換周圍新點(diǎn)的？有什么好的推薦小區(qū)嗎？現(xiàn)有的這兩套房產(chǎn)在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)期，我們是否需要進(jìn)行房產(chǎn)處置或置換？該如何規(guī)劃？

A：

1、保值增值，那常規(guī)建議就別賭學(xué)區(qū)房了，跟大趨勢(shì)對(duì)賭贏的概率不大。查查人口趨勢(shì)吧，反正后年就開(kāi)始下降，2026年就跌到十年前的水平了，除非是有特殊政策，否則溢價(jià)部分有可能受影響。廣外的學(xué)區(qū)，教育資源在西城也不算領(lǐng)先，很難說(shuō)和金德月級(jí)別的競(jìng)爭(zhēng)。

2、反正要是我就不留學(xué)區(qū)房了，用完了學(xué)位沒(méi)必要，挺高的溢價(jià)率，租金就少收了30%，幾年下來(lái)不是個(gè)小數(shù)字，圖什么呢？威爾夏當(dāng)然更好，首科也行，哪個(gè)的升值也沒(méi)落后。這看具體預(yù)算吧，如果是自住就買大戶型，出租的話緊湊兩居更合適。

3、這先考慮好是否賭學(xué)區(qū)吧，然后再說(shuō)其他的。

僅供參考。

五

Q:

我是外地人有北京購(gòu)房資格，請(qǐng)問(wèn)狼垡的小產(chǎn)權(quán)房能買嗎？業(yè)主是北京人但不是本村的，也是當(dāng)時(shí)直接買的。合同上只約定如果將來(lái)能以正規(guī)產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的時(shí)候由原業(yè)主配合，但是不保證什么時(shí)候能變更成大產(chǎn)權(quán)。

我是覺(jué)得這里的地段兒非常好，想賭一把整體改造，如果能拆遷就更好了。我也看了9號(hào)線南延的規(guī)劃圖了，預(yù)計(jì)五年內(nèi)南延到狼垡。

A：

1、狼垡這地段兒怎么說(shuō)呢？怎么說(shuō)也談不上“非常好”。再看看地圖吧，單從公路交通來(lái)說(shuō)挺好，五環(huán)路的金角銀邊。但這地塊被鐵路、京良和五環(huán)給完全封閉，板塊內(nèi)還豐臺(tái)大興各占一半。那甭說(shuō)是大興不愛(ài)管這種“飛地”了，連豐臺(tái)都不愿往這種純粹的兩區(qū)交界投資。

這其實(shí)看看京良路就知道了，修了多少年了？到現(xiàn)在還拖拖拉拉的呢。而看看人家房山轄區(qū)，十多年前就修完了。所以這地段兒至少在近些年談不上好，除非等到豐臺(tái)大興都沒(méi)什么可開(kāi)發(fā)土地了才會(huì)協(xié)商合作。期望值別太高吧，要改造早改造了，拆遷也挺難的。

2、9號(hào)線南延，我也看過(guò)圖片，是不是正式的規(guī)劃不知道，但五年內(nèi)幾乎不可能，誰(shuí)出錢??？收益在哪兒啊？

這也看看地圖吧，按道理說(shuō)9號(hào)線當(dāng)年就應(yīng)該直插狼垡，然后沿京良路向西去長(zhǎng)陽(yáng)。但現(xiàn)實(shí)卻是從葆臺(tái)就向西去稻田了，寧可沿途都是鳥不拉屎的農(nóng)田，那都不搭理人口稠密的狼垡。為什么？

有一種可能就是大興沒(méi)出資唄，而房山出了錢，那人家就放棄狼垡，徹底堵死了這里和長(zhǎng)陽(yáng)的競(jìng)爭(zhēng)道路。這十年都過(guò)去了，現(xiàn)在聊南延線，誰(shuí)出錢啊？早干嘛去了？

3、總之我覺(jué)得如果是沒(méi)別的辦法那就買唄，自住用法，盡量規(guī)避誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)就行，大產(chǎn)權(quán)的事兒更不現(xiàn)實(shí)。最好別期望值太高，這地段兒真的談不上多好，短期內(nèi)也不會(huì)有什么利好。

僅供參考。

六

Q:

我家京戶，三套房，兩套海淀回遷+商品房貸款已還清。但目前沒(méi)什么儲(chǔ)蓄，感覺(jué)資產(chǎn)押在房產(chǎn)上的比例太高了，萬(wàn)一房地產(chǎn)崩盤的話損失太大，以現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)來(lái)看有這種可能性。所以想要不賣掉一套回遷房的兩居，大概能賣800萬(wàn)吧。然后一半買國(guó)債，一半做理財(cái)，股票是不會(huì)碰的。請(qǐng)教一下您認(rèn)為這么做是否合適？

A：

1、我是給開(kāi)發(fā)商賣房子的，非得問(wèn)我賣房套現(xiàn)是否合適？這相當(dāng)于問(wèn)媒婆兒是不是應(yīng)該離婚分家，讓人家說(shuō)什么?。慷椅覍?duì)理財(cái)什么的也不懂，不敢瞎支招兒。

2、這看自己的判斷吧，經(jīng)濟(jì)不好是事實(shí)，但北京的房?jī)r(jià)是否會(huì)崩盤只能自己琢磨。從我來(lái)講是不愿意相信北京房?jī)r(jià)會(huì)崩的，就算其他小城市崩了北京也能強(qiáng)的多，也就是跌的少而恢復(fù)的快。

這參照其他國(guó)家的先例吧。以美國(guó)為例，1929年大恐慌之后所有的投資市場(chǎng)都崩盤，但華盛頓紐約洛杉磯的房?jī)r(jià)跌的少點(diǎn)兒，比全國(guó)跌幅少了30%，而且率先回暖。這種事件反復(fù)在美國(guó)上演，最近的一次是2008年次貸危機(jī)，導(dǎo)致全世界經(jīng)濟(jì)都差點(diǎn)兒崩盤，但幾個(gè)核心大城市的房?jī)r(jià)依然是跌的少，回暖的快。

日本是崩盤最嚴(yán)重的，1991年之后全國(guó)房?jī)r(jià)崩了70%，到現(xiàn)在30年過(guò)去了也沒(méi)回升。但東京的略有不同，跌幅不到一半，而且在2012年“安倍經(jīng)濟(jì)學(xué)”的刺激下回暖，到去年已經(jīng)恢復(fù)到高點(diǎn)并超出了。那在其他城市低迷的情況下，說(shuō)明東京搶走了中小城市的份額。

新加坡是全世界樓市最健康的，2000年的時(shí)候住房擁有率就達(dá)到90%。但到今天房?jī)r(jià)漲了3倍，核心區(qū)5倍。怎么解釋？其實(shí)好解釋，不是房?jī)r(jià)漲了，而是錢不值錢了。因?yàn)樾录悠碌呢泿帕繚q了，人均工資也漲了，都是3.7倍左右，所以房?jī)r(jià)是被動(dòng)升值。

3、總之我是認(rèn)為房子算相對(duì)穩(wěn)妥的對(duì)抗通脹的工具。因?yàn)殄X是必定逐年貶值的，發(fā)行無(wú)上限。而核心大城市的房子不太好增量太多，資金信貸和政策支持到相對(duì)能得到更多，尤其是經(jīng)濟(jì)不好的時(shí)候。這看自己的判斷吧，我只是列出些看法而已。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財(cái)?shù)哪甏^(guò)去了，只有選對(duì)房、避開(kāi)坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！