本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

北京朝陽區(qū)東南五環(huán)，化工橋南側(cè)，昔日華北最大的石材市場，如今已變成了北京最大的單體保障性租賃住房——首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)。

(資料圖片)

據(jù)了解，首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)是首創(chuàng)城發(fā)與朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)合作打造的以集體土地租賃模式改善職住平衡的民生工程。項目共提供6572套租賃住房，為新青年群體提供了從開間、一居室到三居室的多種租住選擇。

“入駐和園·繁星社區(qū)后，社區(qū)配套齊全，管家式服務，優(yōu)質(zhì)的公共資源，讓我體會到了家該有的溫度，在喧囂的城市生活中讓我安放身心?！币晃磺嗄曜饪瓦@樣說道。

北京市住建委保障房建設管理處副處長郝拴明表示：“截至今年6月，北京市已建設25萬間保障性住房，其中首創(chuàng)城發(fā)功不可沒。作為北京市屬國有企業(yè)，率先投身保租房建設，為政策研究制定提供寶貴經(jīng)驗；積極響應租賃住房，成為最早、最大的保障性租賃運營平臺之一，是北京市保租房的中堅力量?！?/p>

最大單體保租房社區(qū)

8月下旬，走進首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)，記者了解到，整個社區(qū)分“星”“空”“云”三個地塊建設，項目總建筑面積約40萬平方米，共計6572套租賃住房，目前第一批次入市的有2300套房源。

在社區(qū)門店處，管家告訴《中國經(jīng)營報》記者，戶型既有開間、一居室，也有兩居和三居，其中以一居室為主，面積在三四十平方米，不論是單身、夫妻還是多口之家，都有對應的房屋類型可以滿足居住需求。

值得一提的是，該項目采用框架結(jié)構(gòu)體系和模塊化交通核，內(nèi)部隔墻可自由設置，可實現(xiàn)開間與套間的相互轉(zhuǎn)換。據(jù)首創(chuàng)城發(fā)下屬企業(yè)首創(chuàng)新城鎮(zhèn)常務副總經(jīng)理王維介紹，他們在設計產(chǎn)品之初選擇這種結(jié)構(gòu)是因為方便后續(xù)產(chǎn)品調(diào)整?！叭绻罄m(xù)兩居室需求多的話，可以將二批次入市的房源作相應調(diào)整，比如一居室合并為兩居室，供多口之家選擇?！?/p>

在一間36平方米的開間內(nèi)，記者看到房屋采取精裝修交付，配有床、衣柜、空調(diào)、電磁爐、洗衣機等家具家電，空間布局合理，裝修時尚簡約，基本可以實現(xiàn)拎包入住。

據(jù)管家介紹，整個社區(qū)民水民電，大部分戶型都有陽臺，30~89平方米的多元空間選擇，對于租客而言，無論是自住還是商業(yè)或者辦公都能滿足，長租期客戶租金漲幅每年不超過3%。

在社區(qū)內(nèi)，記者看到，和園·繁星項目沿襲了傳統(tǒng)北京“里坊”與國際都市“街區(qū)”的規(guī)劃格局，采取了大型開放式街區(qū)的模式，共分12個組團，建有6條步行街和3處下沉廣場。記者看到，每個組團各有特色，如“寵物友好”“閱讀空間”“攤玩市集”等，可供租客自由選擇。

另據(jù)管家介紹，社區(qū)內(nèi)還配建有近5萬平方米商業(yè)面積，包括1個社區(qū)食堂，餐飲、便利店、藥房、洗衣、美發(fā)、銀行網(wǎng)點6大基礎生活模塊，不少店面已經(jīng)順利簽約，目前開業(yè)在即。

考慮到租客的社交、休閑、娛樂需求，和園·繁星社區(qū)的共享空間還特意打造了室外流星草坪、公共會客廳、休閑平臺等，以及咖啡主題功能空間。參觀時，記者看到，共享廚房里，幾位年輕租客正在做飯，而在就餐區(qū)隔壁，其他幾位租客正在臺球區(qū)競技。

記者了解到，從去年開始，北京市政府發(fā)布的相關政策均在大力推動重點功能區(qū)及現(xiàn)狀軌道站點周邊增加租賃住房供給，以促進職住平衡。繁星項目位置鄰近國貿(mào)CBD和亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，而國貿(mào)CBD匯集有眾多世界500強企業(yè)總部，是國內(nèi)眾多金融、保險、地產(chǎn)等高端企業(yè)所在地，也是中央電視臺、人民日報等傳媒企業(yè)聚集地，這些企業(yè)員工都被繁星項目視為潛在客戶。

王維告訴記者，目前項目的租客群體主要為35歲以下的青年人，也有部分家庭租戶，入市100天以來，簽約量超過了85%?！拔覀冺椖繛榱寺鋵嵶馐弁瑱?quán)政策，在小區(qū)配建了幼兒園和小學，明年3月幼兒園就將開學，租戶憑租房合同就能入園”。

據(jù)北京市朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)政府張金鑫鄉(xiāng)長介紹：“十八里店原來是華北區(qū)域最大的石材集散地，原石材市場有經(jīng)營商戶近600家，多為小散亂污疏解類企業(yè)，整個區(qū)域道路常年擁堵，流動人口密集，環(huán)境惡劣，水污染嚴重。”后來，在朝陽區(qū)委、區(qū)政府的領導調(diào)度下，西直河石材市場進行拆除騰退，首創(chuàng)城發(fā)承擔騰退拆除成本。

早在2017年時，原國土資源部與住房和城鄉(xiāng)建設部確定在13個城市開展集體建設用地建設租賃住房的試點，北京市作為首批試點城市，連續(xù)出臺了一系列利用集體土地建設租賃性住房政策。

作為市屬國企，首創(chuàng)城發(fā)率先投身北京市集體土地投資建設中， 2017年集租房試點出臺后，下屬企業(yè)首創(chuàng)新城鎮(zhèn)迅速切入集租房市場，利用政府引導基金推動集租房項目發(fā)展，推出長租業(yè)務品牌——“首創(chuàng)和園”，成為北京集租房的重要參與者。

近幾年，首創(chuàng)新城鎮(zhèn)參與了8宗集體土地租賃住房項目投資建設，主要分布在郊區(qū)新城、重要交通節(jié)點或產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近。位于東南五環(huán)的繁星社區(qū)即是其投資建設的最大體量的集租房項目。

2019年，首創(chuàng)新城鎮(zhèn)與十八里店鄉(xiāng)政府攜手，共同開發(fā)、建設、運營十八里店集體土地租賃住房項目。據(jù)王維介紹，“朝陽十八里店鄉(xiāng)村集體以土地40年使用權(quán)作價入股，首創(chuàng)負責建設和運營，每年向村集體支付占地費，后期有盈利的話會給村集體分紅?！?/p>

2022年，北京市將集體土地租賃住房項目納入保障性租賃住房的管理范疇，項目納保之后，也成為了北京市體量最大的保租房項目。

集中式長租公寓供應量攀升

據(jù)了解，像首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)這樣的集中式長租公寓，近兩年憑借產(chǎn)權(quán)集中、標準化運營和管理、配套設施和服務完善等優(yōu)勢，日漸成為行業(yè)發(fā)展的主流趨勢。

記者了解到，集中式長租公寓主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進行運營。

以企業(yè)重點布局的北京市為例，在戶型分布方面，北京集中式長租公寓在供應結(jié)構(gòu)上主要瞄準單身白領或者小規(guī)模家庭的客群。單間和復式戶型最為普及，市場上多數(shù)項目設置這兩類戶型，同時，從租金坪效來看，單間和復式戶型的租金坪效高于其他戶型。

由于房源集中、標準化程度高，在增值服務方面，集中式長租公寓擁有比分散式長租公寓更多可以挖掘的需求點，不少運營商積極通過打造健身房、電競室等具有社群屬性的公區(qū)配套來提高居住體驗，增加租戶黏性。

近兩年，保租房的大量入市是集中式長租公寓在總體租賃供應中占比不斷攀升的重要原因。據(jù)了解，為支持住房租賃發(fā)展，國家從2017年開始加大租賃用地供應，比如推出集體經(jīng)營建設用地、R4用地、競自持用地、競配建用地，或者在存量土地（如倉儲用地等）上新建保租房。

得益于各地住房租賃專項用地的供給，租賃式社區(qū)成為保租房的主要產(chǎn)品類型。國央企在這類以重資產(chǎn)模式參與保租房籌集建設中承擔了重要角色。此前，記者從某省級住房保障建設管理平臺相關負責人處了解到，地方國企在籌集保租房時具有明顯優(yōu)勢，可以獲得資產(chǎn)購置貸、裝修貸、運營經(jīng)營貸和股權(quán)貸等多渠道、低成本的融資體系；此外，部分國企還可以獲取地方平臺下的存量物業(yè)等資產(chǎn)。

以上述首創(chuàng)和園為例，據(jù)首創(chuàng)城發(fā)營銷總監(jiān)、品牌營銷部總經(jīng)理高廣漢介紹：“目前，首創(chuàng)和園在北京、上海、天津、青島4個主要城市共開發(fā)了22個租賃項目，近兩年內(nèi)將集中投放市場。”

據(jù)了解，首創(chuàng)城發(fā)目前在北京的10個租賃項目中，總建筑面積超130萬平方米，預計可為3萬人提供租賃房源。其中有8個為保租房項目，且8個項目均為利用集體經(jīng)營建設用地作為租賃項目。集中式租賃社區(qū)產(chǎn)品也加快了拓展速度，截至目前，首創(chuàng)和園在京房源已有13700套。

隨著不少國央企參與建設運營的租賃大社區(qū)項目集中入市，大大增加了市場上集中式租賃住房的供給量。據(jù)市場機構(gòu)ICCRA今年7月的統(tǒng)計，北京自2022年以來認定的保租房項目共計56個，房間規(guī)模超過1000間的項目25個，占比約45%；這25個項目可提供房間約6.87萬間，占總供給的87%。而上海公布入市保租房項目共計21個，房間規(guī)模超過1000間的項目11個，占比約52%；這11個項目可提供房間約1.78萬間，占總供給的64%。

值得注意的是，近兩年，隨著城市發(fā)展逐漸由增量向存量轉(zhuǎn)變，城市核心區(qū)域、重點功能區(qū)以及軌道站點周邊的閑置非居住屬性建筑，正在成為不少城市改建租賃住房、促進城市租住平衡的重要標的。

據(jù)了解，今年以來，多數(shù)省市租賃用地供給減少，不少城市轉(zhuǎn)而鼓勵地方國央企通過存量收并購來增加保租房供應，比如年初時中國人民銀行設立租賃住房貸款支持計劃，在全國范圍內(nèi)選擇了福州、天津、重慶、成都、長春、青島、濟南、鄭州8個城市開展試點，引導試點金融機構(gòu)向試點城市專業(yè)化住房租賃經(jīng)營主體發(fā)放長期限租賃住房購房貸款，用于收購存量住房轉(zhuǎn)化為保租房和長租房供給，而多數(shù)城市對于此類收并購的要求中就明確提出必須為整棟房源，方便后續(xù)做租賃社區(qū)后的管理工作。

中國指數(shù)研究院研究總監(jiān)徐躍進指出，目前流動人口住房租賃需求在持續(xù)增長，租房家庭的占比未來還有提升空間，年輕人租房意愿及觀念在發(fā)生改變，這些都意味著住房租賃市場規(guī)模還將繼續(xù)擴大。目前各企業(yè)也在向長租領域進行試水，整個長租賽道可以說是乘風破浪正當時，市場發(fā)展空間廣闊。