北京宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策不到一周，中農(nóng)工建四大行也官宣將于9月25日起主動(dòng)調(diào)降存量首套房貸利率，不用客戶(hù)申請(qǐng)。

(資料圖)

中農(nóng)工三家銀行均公告稱(chēng)，2019年10月8日（含當(dāng)日）至2022年5月14日（含當(dāng)日）發(fā)放的、執(zhí)行LPR定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，最低可調(diào)整至全國(guó)首套房貸利率政策下限，即相應(yīng)期限LPR不加點(diǎn)，原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限高于LPR的，按發(fā)放時(shí)所在城市首套房貸利率政策下限執(zhí)行。

建設(shè)銀行公告則稱(chēng)，對(duì)于2023年8月31日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，2023年9月25日，擬對(duì)符合前述情形的浮動(dòng)利率貸款，采取變更合同利率的方式進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)整，新的利率即日生效。不同意調(diào)整或擬采取置換方式調(diào)整的客戶(hù)，可聯(lián)系貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)。

這意味著四大行對(duì)央行降低存量首套住房貸款利率的通知不僅積極落實(shí)，而且在操作層面上采取了批量處理，并不用借款人主動(dòng)進(jìn)行申請(qǐng)，從實(shí)操層面節(jié)省了大量工作。

從這波樓市政策調(diào)控的節(jié)奏，可見(jiàn)上層對(duì)提振樓市強(qiáng)烈的意愿。

當(dāng)然，關(guān)于降低存量首套房貸利率這事，如果你的利率低于調(diào)整后的利率，自然無(wú)需變更。

四大行率先落實(shí)信貸新政，相信其它商業(yè)銀行會(huì)相繼跟上，背負(fù)在途首套房貸的借款人，有望減輕月供壓力，至少每月省出一頓飯錢(qián)。

至于這波新政的刺激效應(yīng)能夠持續(xù)多久，北京等一線城市是否會(huì)像這兩天流傳的路邊社小道消息一樣，繼續(xù)出臺(tái)更加寬松的政策，還要讓子彈飛一會(huì)兒。

我們可以小結(jié)一下，認(rèn)房不認(rèn)貸的確刺激了北京一部分因受制于首付比例而未能釋放的購(gòu)房需求，但是經(jīng)濟(jì)環(huán)境與樓市格局變化給公眾造成的心理影響，并不一定能讓買(mǎi)房人信心得到恢復(fù)。

簡(jiǎn)單舉個(gè)例子，某人想賣(mài)舊換新買(mǎi)套1000萬(wàn)的房子，之前需按二套首付8成的標(biāo)準(zhǔn)，即首付800萬(wàn)、貸200萬(wàn)，因?yàn)槭赘短哔Y金不足而無(wú)法實(shí)現(xiàn)置換；在新政下，可以按首套首付4成比例購(gòu)買(mǎi)，即首付400萬(wàn)、貸600萬(wàn)，那么問(wèn)題來(lái)了，首付的確降低一半，按現(xiàn)有資金夠首付了，但是貸款600萬(wàn)的信心可能沒(méi)了，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲幅度、銀行存款利率均不足以覆蓋巨額貸款所產(chǎn)生利息成本。

因此，認(rèn)房不認(rèn)貸政策雖然已經(jīng)超出我們對(duì)北京政策調(diào)整的預(yù)期，但這不足以激發(fā)更多的購(gòu)房需求。

而降低存量首套房貸利率的做法，對(duì)有在途房貸且利率較高的買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)是好事，但這一政策的目的或效果大家都知道，是為了刺激消費(fèi)，對(duì)樓市的作用不大。

今年的金九銀十會(huì)有，但成色未必很高。北京的確還需要更加寬松的市場(chǎng)環(huán)境，比如普宅標(biāo)準(zhǔn)、通州雙限等過(guò)于嚴(yán)苛的政策，是時(shí)候放寬了。

關(guān)于樓市政策，該等的還是要等。對(duì)市場(chǎng)中的新盤(pán)，該看的還是要看，尤其是剛需、首套房的買(mǎi)家，不必再觀望，及時(shí)上車(chē)才是硬道理。

鳥(niǎo)瞰效果圖

拿地僅5周就公示規(guī)劃方案，這就是一個(gè)初次進(jìn)京拍地就搖號(hào)中獎(jiǎng)的外地開(kāi)發(fā)商的速度。8月3日，一個(gè)名為“湖州中石”的黑馬房企搖中大興三合莊地塊，雖然這種拿地方式已讓人見(jiàn)怪不怪，但是項(xiàng)目這么短時(shí)間內(nèi)就可報(bào)規(guī)，還是讓人不得不相信其背后沒(méi)有實(shí)際的操盤(pán)者。

梳理一下，在北京通過(guò)搖號(hào)拿地的外地房企，上海大華拿地后4個(gè)月才亮相，福建雄旺后沙峪項(xiàng)目叫“建發(fā)觀云”，石家莊創(chuàng)世紀(jì)順義項(xiàng)目成了龍湖御湖境二期，中皋置業(yè)亦莊X47揭開(kāi)面紗后露出“招商璽”，湖州中石的背后大佬很快將浮出水面。

該項(xiàng)目位于大興新城黃村鎮(zhèn)成熟板塊，距離地鐵4號(hào)線清源路站約1.3公里，住宅建設(shè)用地面積約6.1萬(wàn)平米，規(guī)劃地上總建筑規(guī)模約12.1萬(wàn)平米，容積率約2.0。

根據(jù)項(xiàng)目公示規(guī)劃方案，共規(guī)劃992戶(hù)，其中6018地塊建設(shè)9棟7—11層住宅樓，共340戶(hù)，套均建面約114平米；6019、6026地塊內(nèi)均為9棟6—11層住宅，共652戶(hù)，套均建面約127平米；6022地塊配建3360平米9班制幼兒園。

從規(guī)劃戶(hù)數(shù)和套均面積看，該項(xiàng)目主力產(chǎn)品應(yīng)偏向改善，剛需產(chǎn)品占比不會(huì)很大。

項(xiàng)目有2.5萬(wàn)平米需現(xiàn)房銷(xiāo)售，期房指導(dǎo)售價(jià)為5.9萬(wàn)元/平米，現(xiàn)房指導(dǎo)售價(jià)為6.1萬(wàn)元/平米。

建筑效果圖

上期我們?cè)榻B大興西紅門(mén)板塊的橡樹(shù)灣·文園在產(chǎn)品面積段進(jìn)行了提升，可以預(yù)見(jiàn)，今后南城大興區(qū)留給剛需的上車(chē)機(jī)會(huì)，從位置上看將向南、向西外移，向南則靠近六環(huán)，向西則無(wú)軌道交通、教育、商業(yè)等核心配套。

因此，對(duì)于剛需人群而言，真的應(yīng)該好好把握這個(gè)窗口期，別等到位置好、總價(jià)合適的房源沒(méi)了再后悔。

對(duì)于改善需求的買(mǎi)家，雖然有可能通過(guò)置換，重新?lián)碛惺滋追抠Y格而降低首付門(mén)檻，但是市場(chǎng)中充足的供應(yīng)仍可使其保持從容，近日新入市的改善項(xiàng)目在產(chǎn)品力上普遍都有提升，這是市場(chǎng)卷出來(lái)的結(jié)果。

即將開(kāi)放樣板間的建發(fā)觀云，已經(jīng)流出的產(chǎn)品戶(hù)型，讓人再次感嘆南方房企建發(fā)的產(chǎn)品力，該項(xiàng)目產(chǎn)品定位為133/158/189/208平米純四居洋房，其中208平米大四居填補(bǔ)了目前中央別墅區(qū)后沙峪板塊新品的空白，板塊內(nèi)在售次新盤(pán)最大平層產(chǎn)品只做到了187平米。

這個(gè)208平米戶(hù)型南向整體面寬達(dá)18.5米，堪稱(chēng)“寬house”，其中客廳面寬為6.8米，這也是整體LDK的寬度，一個(gè)約70平米的家庭公共空間，幾乎是一個(gè)兩居室的面積，想想是多么奢侈，如果再算上客廳外部挑檐空間的面積，整個(gè)動(dòng)區(qū)面積超過(guò)80平米，誰(shuí)看了都得眼睛發(fā)光。

從室內(nèi)格局設(shè)計(jì)看，從私家入戶(hù)電梯進(jìn)門(mén)后，即是彰顯大宅儀式感的獨(dú)立玄關(guān)，往里東西向的通道與LDK中軸動(dòng)線形成十字交叉，這通常是大平層豪宅的格局，這條通道將餐廚與客廳分割成各自獨(dú)立的空間，使這兩部分的功能實(shí)現(xiàn)了分區(qū)，中廚擁有寬敞的獨(dú)立空間，餐廳則可容納西廚島臺(tái)、餐邊柜、雙門(mén)冰箱、長(zhǎng)條餐桌或圓桌所需要的空間。而客廳的功能又在外部挑檐空間實(shí)現(xiàn)了延伸，豐富了生活場(chǎng)景和實(shí)用功能。

南向獨(dú)立的次臥套房可作為老人房，面寬達(dá)3.6米，可獨(dú)享安靜，空間足夠舒適；另一側(cè)的三間臥室包括面寬4.5米、南北通透的豪華主臥套房，兩間次臥可滿(mǎn)足倆娃家庭的居住需求，讓每個(gè)孩子都有獨(dú)立的空間，也可將其中一間作為家庭的多功能房，滿(mǎn)足學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、辦公等不同需求。

建筑效果圖

應(yīng)該說(shuō)，這樣的200平米以上大平層洋房產(chǎn)品，在中央別墅區(qū)也屬少見(jiàn)，按項(xiàng)目期房5.8萬(wàn)元/平米的指導(dǎo)售價(jià)，這種戶(hù)型的總價(jià)約1200多萬(wàn)，同樣的價(jià)格，在朝陽(yáng)奶西板塊，只能買(mǎi)到130多平米的產(chǎn)品。

拋去不同板塊、不同地段的因素比較，如果追求品質(zhì)改善，后沙峪的大平層洋房值不值得選擇呢？

因此，改善型買(mǎi)家的確有著幸福的煩惱，畢竟最難的事情就是選擇。