近日，央視財經(jīng)播報了一條大新聞，由于政府頻發(fā)房產(chǎn)新政，韓國房價飛漲，民眾恐慌性購房。三年以來，韓國政府陸續(xù)頒布了23條房產(chǎn)新政，然而在政策的高壓下，韓國7月房產(chǎn)交易量不降反升，高達14.1萬套，同比暴增110%。1-7月累計交易量76.2萬套，同比幾乎翻倍。

在韓國的首都首爾，更是上演著一出出“搶房大戰(zhàn)”。一處高層公寓樓盤推出了110套房源，但購房者居然超過37400多人，競爭比例高達340:1。隨著韓國購房熱的興起，韓國家庭負債規(guī)模再創(chuàng)新高。根據(jù)韓國央行19日公布的數(shù)據(jù)，二季度韓國家庭負債總額高達1637.3萬億韓元，約合人民幣9.5萬億元。

2019年12月16日，韓國政府推出了一系列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，規(guī)定包括首爾多個地區(qū)，以及部分周邊地區(qū)在內(nèi)的政府指定的房地產(chǎn)投資過熱區(qū)域內(nèi)，購買市價超過15億韓元，約合人民幣900萬元以上的房產(chǎn)時，禁止進行住房擔保貸款。新規(guī)前一天公布，第二天就正式實施，絲毫沒有給市場留下反應的時間。然而“最強力度的房地產(chǎn)調(diào)控政策”帶來的結(jié)果卻是當天首爾江南區(qū)等地高價住宅價格就出現(xiàn)暴漲，平均上漲20%—30%。此次調(diào)控政策被韓國《中央日報》認為是“這是非理性的逆市場行為”，部分在野黨甚至將此稱為“經(jīng)濟獨裁”。

一直以來房地產(chǎn)市場的價格都是大家最揪心不已的事情，但是大家有沒有考慮過，其實對房地產(chǎn)的重視又何止是中國這一家，東亞各國實際上都受到中國的這種文化影響，有著類似的情況，而韓國當前的問題無疑是更加明顯的。我們不妨來分析一下，韓國的房地產(chǎn)市場到底是怎么回事?

首先我們要看到的是整個韓國的房地產(chǎn)市場，實際上是調(diào)控之后出現(xiàn)的畸形市場，當房地產(chǎn)市場出現(xiàn)房價暴漲的時候，韓國政府所采用的是辦法，也就是我們比較熟悉的房地產(chǎn)調(diào)控，包括劃定了投機過熱區(qū)域的范圍，強化了居住條件的限制，包括降低了房地產(chǎn)抵押貸款的比例等等，實際上最終的結(jié)果就是導致韓國的很多普通人，特別是剛性需求的那些買房者，看來自己買房變得越來越困難，而在限購區(qū)域周邊，比如說經(jīng)濟到周圍的一些地區(qū)，反而出現(xiàn)了公寓價格暴漲的現(xiàn)象，這實際上是一種房地產(chǎn)的擠出效應，而在這樣的情況下，韓國政府又推出了房產(chǎn)稅等一些政策，一些政策又進一步推高了房價，所以我們看到這實際上是一個房地產(chǎn)調(diào)控失效之后所引發(fā)的房價的畸形快速上漲。

其次，由于韓國本身這是一個半島國家，所以也導致了韓國實際上是一個外來人口較多的國家，這些年來在韓國購房的外國人達到了兩三萬人，并且購置了兩三萬套房產(chǎn)，在這樣的情況下，外國人購房越來越多，再加上購房相當長的程度都是空置，實際上進一步導致了韓國國內(nèi)的炒房熱潮的增長。雖然韓國政府推出了空置稅但是實際上這種空置稅。并沒有真正遏制房價的上漲，反而因為房價漲的比控制稅高很多，外國的炒房團還是在韓國不斷炒房，而與韓國房價持續(xù)上漲形成鮮明對比的是韓國經(jīng)濟的不斷萎縮，由于經(jīng)濟的快速萎縮，實際上又導致了房地產(chǎn)成為了韓國經(jīng)濟重要的支柱力量，兩者之間形成了非常明顯的差異性和問題。

第三，我們才從韓國本身的問題來看，韓國是一個非常特殊的國家，由于地處半島再加上是一個小國，導致了韓國呈現(xiàn)出了過度大城市化的特點，韓國幾乎所有的資源全部向其首都首爾地區(qū)集中，在這樣的情況下，導致了全國各地所有的人才都在向首爾不斷匯集，這就有點點類似于中國一線大城市不斷集中周邊成人才的一個現(xiàn)象，而這種現(xiàn)象最終的結(jié)果就是大量的有錢人不斷向韓國首爾地區(qū)集中，全國的財富都在向首爾地區(qū)積聚，這樣的結(jié)果必然導致韓國首爾地區(qū)出現(xiàn)了非常嚴重的市場問題，這種城市虹吸效應導致韓國其他地區(qū)的問題更加嚴重，而首爾地區(qū)的房地產(chǎn)價格進一步高昂，這實際上就是一個內(nèi)部經(jīng)濟不平衡所導致的問題。

韓國由于本身的國家控制能力相對有限，再加上國土面積過于狹小，最終的結(jié)果就是韓國的政策的控制空間非常有限，自然導致了首爾地區(qū)房價的暴漲。