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■中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者 夏金彪

日前，安徽合肥市召開(kāi)專題會(huì)議，研究謀劃全市房地產(chǎn)工作。會(huì)議提出，大膽穩(wěn)妥推進(jìn)商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)，著力抓好蜀山區(qū)和包河區(qū)各一個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目；為避免公攤面積比例過(guò)大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)等，引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，合肥市試點(diǎn)商品房現(xiàn)售、探索取消公攤面積，是房地產(chǎn)制度改革、推進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要內(nèi)容，有望在全國(guó)進(jìn)一步推開(kāi)。

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事實(shí)上，早在今年1月份召開(kāi)的全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議就明確提出，“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)?！苯鼛啄?，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，一些房企出現(xiàn)“爆雷”、項(xiàng)目爛尾，商品房預(yù)售成為眾矢之的，要求取消商品房預(yù)售制、實(shí)行商品房現(xiàn)售的呼聲越來(lái)越高。商品房預(yù)售制是上世紀(jì)90年代由香港引入內(nèi)地的，該制度解決了早期房企開(kāi)發(fā)資金不足的問(wèn)題，推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展以及城鎮(zhèn)商品房建設(shè)。不過(guò)，預(yù)售制在加快房企資金周轉(zhuǎn)、減輕資金壓力的同時(shí)，也助長(zhǎng)了房企“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的野蠻增長(zhǎng)，容易引發(fā)資金鏈斷裂、項(xiàng)目擱置等風(fēng)險(xiǎn)。此外，預(yù)售制不利于保障購(gòu)房人的權(quán)益，一旦房企資金緊張甚至資金鏈斷裂，購(gòu)房者既不能按時(shí)收房，預(yù)交的購(gòu)房款也難以追回。與商品房預(yù)售制一樣，公攤面積制度也是同一時(shí)期由香港引入內(nèi)地的。在商品房預(yù)售制的背景下，買房如同拆盲盒，動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)元甚至上千萬(wàn)元的房款，卻往往只是得到合同上一個(gè)抽象的建筑面積數(shù)字。公攤面積沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，最后只能由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算。公攤面積又衍生出一系列收費(fèi)，如物業(yè)費(fèi)、取暖費(fèi)都是按公攤后的面積收費(fèi)；與此同時(shí)，公攤面積上所產(chǎn)生的一些收益卻并未分給業(yè)主。圍繞公攤面積所產(chǎn)生的糾紛不斷……據(jù)了解，香港已于10年前正式廢除了公攤面積制。從2013年起，香港的新房銷售必須按照實(shí)用面積標(biāo)注，否則將被罰款100萬(wàn)至500萬(wàn)港元、判處3至7年監(jiān)禁；針對(duì)存量房售賣，政府要求賣家提供以“套內(nèi)面積”和“建筑面積”計(jì)價(jià)的雙份資料。目前，內(nèi)地在商品房銷售中附加公攤面積仍是普遍的做法。由于涉及土地財(cái)政收益，地方政府取消公攤面積的積極性不高。此外，取消公攤面積之后，擔(dān)心房地產(chǎn)商可能把公共區(qū)域的建筑成本，轉(zhuǎn)移到套內(nèi)面積上，或者減少公共區(qū)域的配套設(shè)施，這也導(dǎo)致中央和地方政府對(duì)這項(xiàng)改革比較審慎。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前，合肥市開(kāi)展商品房現(xiàn)售試點(diǎn)，防范在商品房預(yù)售制度下，開(kāi)發(fā)商將經(jīng)營(yíng)成本和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者；以及探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，防范在公攤面積制度下，公攤面積計(jì)算產(chǎn)生的暗箱操作，導(dǎo)致公攤面積不合理收費(fèi)。這將促進(jìn)購(gòu)房者放心購(gòu)房，避免購(gòu)房者與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物業(yè)的糾紛，也有助于提振房地產(chǎn)市場(chǎng)信心。應(yīng)該看到，實(shí)行現(xiàn)房銷售、取消公攤面積等對(duì)房企資金、地方財(cái)政等均有較高的要求，還需要配套制度的進(jìn)一步完善。比如，取消公攤面積后，必須明確規(guī)定新建住宅要配建不低于一定標(biāo)準(zhǔn)的共有建筑，以防范共有建筑面積可能縮水情況的發(fā)生。長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從總量短缺轉(zhuǎn)為結(jié)構(gòu)性供給不足，進(jìn)入結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升的發(fā)展新階段。為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)要拉回購(gòu)房者，就必須保障購(gòu)房者的權(quán)益，贏得購(gòu)房者的信任，實(shí)行商品房現(xiàn)售、取消公攤面積是大勢(shì)所趨。

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