近期,年報季如約而至,大多數(shù)上市房企已陸續(xù)發(fā)布了2021年年報。眾所周知,2021年的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的挑戰(zhàn),銷售難、融資難、回款難。從眾多房企年報中,不僅讀到了行業(yè)的艱難現(xiàn)狀,也讀到了行業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型和探索新發(fā)展模式的迫切。
個別房企年報“爽約”折射企業(yè)經(jīng)營之困。3月31日是大多數(shù)港股房企年報披露的截止日期,一些在港上市的房企因未能如約披露年報而停牌,其中不乏知名企業(yè)如融創(chuàng)中國等。無法如期發(fā)布年報導(dǎo)致股票停牌,有可能加深投資者對這些企業(yè)公司治理、財務(wù)管理、財務(wù)規(guī)劃、透明度、信息披露、財務(wù)和流動性狀況薄弱的擔(dān)憂。延遲披露還有可能進一步影響其信用評級,加劇融資難度等。從各企業(yè)的說明看,疫情影響是較為普遍的原因,也有企業(yè)是因為在發(fā)布年報前更換了審計師。這些未按時披露年報的企業(yè),幾乎都不同程度面臨流動性困難??傮w而言,年報爽約一定程度上折射出企業(yè)和行業(yè)面臨的困境。
不少企業(yè)出現(xiàn)凈利潤下降。這幾天,萬科董事會主席因2021年凈利潤同比大降45.7%向52萬名股東道歉的消息引發(fā)關(guān)注。包括萬科在內(nèi)的一些企業(yè)雖然營業(yè)收入仍在增加,但利潤出現(xiàn)下滑。比如中海地產(chǎn)營業(yè)收入同比上升30.4%,而股東應(yīng)占溢利同比下降約8.5%。這種情況不是今年才發(fā)生,增收少增利甚至是微利,已成為近年來不少企業(yè)面臨的共同狀況。
不同企業(yè)間呈現(xiàn)差異和分化。包含個別頭部企業(yè)在內(nèi)的一些房企陷入債務(wù)危機且仍在化解中。有的企業(yè)營業(yè)收入和利潤雙雙下降。但仍有企業(yè)表現(xiàn)不俗,如中國金茂2021年股東應(yīng)占利潤同比增長49%。龍湖集團歸屬股東的凈利潤同比增長20.1%。
總體而言,2021年是房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)整體下行態(tài)勢的一年。原因何在?萬科集團將自身利潤下滑的原因歸結(jié)為兩方面:管理離散度大以及多賽道探索的高成本。萬科稱:“盡管較早意識到高速增長終將結(jié)束,行為未能堅決擺脫高增長慣性。當(dāng)追逐規(guī)模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候,仍有部分城市的投資追高冒進,一些項目的投資預(yù)期沒有實現(xiàn)。”追高冒進是普遍現(xiàn)象。歷數(shù)正在面臨危機的房企,無不是在高杠桿、高負(fù)債、高風(fēng)險模式下表現(xiàn)更為激進的企業(yè)。“三高”模式難以為繼,應(yīng)該是房企經(jīng)歷2021年行業(yè)下行壓力后得出的最有力結(jié)論。
進入新發(fā)展階段的房地產(chǎn)行業(yè),未來長周期、賺慢錢可能會成為常態(tài)。房地產(chǎn)開發(fā)以外的賽道中,無論是商業(yè)、物流,還是租賃、城市更新,大都具有先期投入高、盈利慢的特點。新的發(fā)展模式并不一定是簡單的賽道切換,或許還包括商業(yè)模式、經(jīng)營邏輯的轉(zhuǎn)變,甚至企業(yè)文化和價值觀的重塑。
從一些上市房企的年報說明會上可以感受到,盡管面臨與過去高速增長階段完全不同的現(xiàn)狀,企業(yè)仍對房地產(chǎn)業(yè)充滿信心。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,未來房地產(chǎn)市場總規(guī)模很難再創(chuàng)新高,但仍是一個10萬億元級以上的巨大市場,常做常有,常做常新。且人們對美好居住生活的需求和向往一直存在,因此房地產(chǎn)行業(yè)仍可視為一個“永續(xù)行業(yè)”。告別舊“三高”,房地產(chǎn)業(yè)進入平穩(wěn)發(fā)展期后應(yīng)追求的“新三高”是“高質(zhì)量、高品質(zhì)、高效益”。
有業(yè)內(nèi)專家表示,能否走上一條內(nèi)涵式高質(zhì)量發(fā)展道路,處于深度調(diào)整中的房地產(chǎn)業(yè)要在挑戰(zhàn)中尋找機遇。 (亢 舒)
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