每年的3月份是上市公司發(fā)布財(cái)報(bào)的集中期，上市房企亦不例外。上市公司發(fā)布財(cái)報(bào)，從社會(huì)公共層面來說是為了公布上一年的業(yè)績(jī)、利潤(rùn)、常規(guī)業(yè)務(wù)、新業(yè)務(wù)開展情況、股價(jià)及股東收益等，讓各界對(duì)該公司的經(jīng)營(yíng)狀況有一個(gè)全面的了解，便于股民和機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資參考。從經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的專業(yè)角度而言，財(cái)報(bào)則更像是一張答卷，給證券管理部門一個(gè)考察的依據(jù)，上市公司的股票得以繼續(xù)發(fā)行，反之如果財(cái)報(bào)不發(fā)布或推遲發(fā)布，上市公司將面臨停牌處罰。

“差等生”不肯交考卷

拖延理由五花八門

財(cái)報(bào)是把“雙刃劍”，不發(fā)布面臨處罰，發(fā)布了如果數(shù)據(jù)不夠漂亮，則面臨股價(jià)下跌、市場(chǎng)信心缺失的風(fēng)險(xiǎn)。這把“雙刃劍”對(duì)于2021年剛剛經(jīng)歷行業(yè)深度調(diào)整的一些上市房企們來說，可以說是一個(gè)兩難選擇題。

距離3月31日的最后節(jié)點(diǎn)已經(jīng)過去一周多，很多上市房企的財(cái)報(bào)依然難產(chǎn)。新力控股不發(fā)財(cái)報(bào)的理由是，公司沒人，做財(cái)報(bào)的主要雇員離職;世茂延發(fā)財(cái)報(bào)的理由是，受疫情影響，管理層人員被隔離;佳兆業(yè)則表示受深圳疫情影響，總部大樓被封。有不少交不出財(cái)報(bào)的房企，直接將原因歸結(jié)為公司裁員太狠，沒人做事，所以交不出財(cái)報(bào)。這些房企用疫情不可抗力為理由，拖著不交財(cái)報(bào)，更像是在給自己找一個(gè)相對(duì)合適的解釋和理由。

也有一類房企用一種相對(duì)“巧妙”的方式，規(guī)避“財(cái)報(bào)表現(xiàn)不佳”帶來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，就是向多年合作的會(huì)計(jì)師事務(wù)所“求援”，希望會(huì)計(jì)師們能“大筆一揮”，在自己的財(cái)報(bào)上爽快簽字，為其財(cái)報(bào)信用背書。

今年1月28日，港資房企合生創(chuàng)展股價(jià)遭遇了自2009年以來的最大跌幅，盤中一度跌逾三成，一天市值便蒸發(fā)60多億港元。引發(fā)這場(chǎng)股價(jià)意外暴跌的并不是資本市場(chǎng)常見的債券兌付危機(jī)，而是老伙計(jì)“普華永道”的突然辭職。前一天，合生創(chuàng)展官宣辭退合作18年的審計(jì)所——普華永道，解釋理由是雙方未對(duì)2021財(cái)年的審計(jì)費(fèi)用達(dá)成共識(shí)。普華永道則說“尚未收到要求合生創(chuàng)展補(bǔ)充的詳細(xì)材料，導(dǎo)致無法執(zhí)行相應(yīng)的審計(jì)程序”。言下之意，合生創(chuàng)展提交的審計(jì)資料不全，財(cái)務(wù)不夠透明，自然財(cái)報(bào)也就無法簽字了。

北京京師律師事務(wù)所李俊祥律師表示，因?yàn)?ldquo;審計(jì)費(fèi)用未達(dá)成一致”，會(huì)計(jì)師事務(wù)所提出辭職，只是一種比較委婉的表述，實(shí)則是會(huì)計(jì)師事務(wù)所不愿背上巨大的信用風(fēng)險(xiǎn)。2015年，普華永道就曾陷入一場(chǎng)與佳兆業(yè)的財(cái)務(wù)造假糾紛中，最終雙方合作決裂。2021年恒大“爆雷”后，與之合作有17年之久的普華永道遭到香港財(cái)務(wù)匯報(bào)局的質(zhì)疑，原因是普華永道在恒大2020年財(cái)報(bào)審計(jì)意見中，只發(fā)表了無保留意見，并沒有提及其經(jīng)營(yíng)的不確定性。

2021年房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)績(jī)并不如意。來自同花順數(shù)據(jù)表明，截至2022年3月30日，在證監(jiān)會(huì)行業(yè)分類下的125家上市房企中，有61家發(fā)布了業(yè)績(jī)預(yù)警。其中，首虧的有13家、預(yù)虧的有12家、預(yù)減的有16家。業(yè)績(jī)不如去年的房企占比達(dá)到了67.2%。

“市場(chǎng)雖然不好，但財(cái)報(bào)不能不漂亮。”樓市下行期，房企自己能“做”出漂亮的財(cái)報(bào)，但需要頭部會(huì)計(jì)師事務(wù)所簽字，給出信用背書，信用壓力自然傳導(dǎo)到了會(huì)計(jì)師事務(wù)所身上。而一些國(guó)際頭部會(huì)計(jì)師事務(wù)所出于“愛惜自己羽毛”的考慮，不愿意用自己多年積累的信譽(yù)做交易。于是，在今年3月31日港股上市公司發(fā)布上一年財(cái)報(bào)的截止日期之前，許多上市房企與頭部會(huì)計(jì)師事務(wù)所“和平分手”，轉(zhuǎn)而跟一些小型會(huì)計(jì)師事務(wù)所合作。

“優(yōu)等生”信心不減

還是超十萬億的大市場(chǎng)

今年的年報(bào)發(fā)布季，地產(chǎn)行業(yè)充斥著愁云慘淡的氣氛。敢于面對(duì)公眾和股東，趕在最后截止日期之前公開發(fā)布財(cái)報(bào)的房企則是真正的實(shí)力派，萬科便是其中的代表。

3月31日，萬科董事會(huì)主席郁亮走上主講臺(tái)時(shí)不再像往年那樣的從容和瀟灑，黑西裝白襯衫，干練與職業(yè)之余也透露出一份凝重與嚴(yán)肅。郁亮說，自己在業(yè)績(jī)會(huì)前的一個(gè)夜晚心中十分忐忑，就像一個(gè)學(xué)生沒考好試，拿著成績(jī)單給父母看一樣。忐忑的原因正是2021年萬科出現(xiàn)了上市31年來的第三次利潤(rùn)下滑，2021年萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入4528億元，同比增長(zhǎng)8.0%;歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)225.2億元，同比下降45.7%。

雖然整場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)“低調(diào)、謙虛、認(rèn)錯(cuò)、找原因、想辦法”，但萬科作為行業(yè)龍頭，2021年?duì)I收業(yè)績(jī)?nèi)允?ldquo;保持正極”的房企，對(duì)未來的發(fā)展“充滿”信心和底氣。會(huì)上郁亮給2022年的工作任務(wù)定調(diào)：止跌企穩(wěn)，穩(wěn)中提升。具體措施方面，郁亮在《致股東書》中提到，2022年公司將以開發(fā)經(jīng)營(yíng)本業(yè)為主導(dǎo)，推進(jìn)集團(tuán)“一盤棋”建設(shè)，解決分散、操盤表現(xiàn)不穩(wěn)定的問題，推動(dòng)產(chǎn)品的系列化和標(biāo)準(zhǔn)化。同時(shí)嚴(yán)格投資管理，投資向市場(chǎng)更為穩(wěn)定、團(tuán)隊(duì)操盤能力更強(qiáng)的區(qū)域集中。對(duì)于2022年乃至更遠(yuǎn)的未來，萬科的底氣首先來自郁亮總結(jié)的兩個(gè)外部基礎(chǔ)：一是國(guó)家有利于市場(chǎng)穩(wěn)定的政策措施不斷出臺(tái)，二是房地產(chǎn)仍然是規(guī)模超十萬億的巨大市場(chǎng)，常做常有、常做常新。

逆市之下，有實(shí)力的不僅萬科一家。新城控股也趕在3月31日之前公布了2021年財(cái)報(bào)公布：期內(nèi)實(shí)現(xiàn)銷售金額2337.75億元，實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1682.32億元，同比增長(zhǎng)15.64%，實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)125.98億元，扣非歸母凈利潤(rùn)102.45億元。在業(yè)績(jī)會(huì)上，新城控股管理層表示，未來將在穩(wěn)健安全的前提下穩(wěn)步推進(jìn)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，目前的可售貨值不少于2800億元，可見實(shí)力超強(qiáng)勁。業(yè)績(jī)會(huì)上，新城控股董事長(zhǎng)王曉松重提了“房地產(chǎn)行業(yè)從沖浪運(yùn)動(dòng)改變?yōu)榉\(yùn)動(dòng)”的觀點(diǎn)：行業(yè)的浪是可以看到的，但風(fēng)是看不到的，只有不斷提升自身能力，找準(zhǔn)風(fēng)向，才能迎風(fēng)而上。

2021年上市公司財(cái)報(bào)顯示，去年是房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的一年，重新洗牌在所難免。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年的內(nèi)房股營(yíng)收榜易主，碧桂園以5230.64億元坐穩(wěn)頭把交椅，萬科以4527.98億元位居第二，中國(guó)海外發(fā)展以2422.41億元位居第三。凈利潤(rùn)方面，中國(guó)海外發(fā)展以凈利潤(rùn)430.62億元位居榜首，碧桂園以409.82億元位列第二，萬科以380.70億元排在第三位?，F(xiàn)金流方面，碧桂園手握現(xiàn)金1469.54億元，位居榜首;萬科、中國(guó)海外發(fā)展、華潤(rùn)置地現(xiàn)金超過千億，分別為1407.08億元、1309.56億元、1067.73億元。

回歸產(chǎn)業(yè)基本面

探索新發(fā)展模式

成績(jī)單是上一財(cái)報(bào)年度的總結(jié)，也是對(duì)下一財(cái)報(bào)年度的展望。

2021年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定下了“穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”的發(fā)展基調(diào)。今年3月中旬，國(guó)務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會(huì)、銀保監(jiān)會(huì)、央行、財(cái)政部、證監(jiān)會(huì)、外匯局等多部委，對(duì)資本市場(chǎng)、房地產(chǎn)、中概股等釋放積極信號(hào)后，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來已有六七十個(gè)城市通過解除限購(gòu)、放松限貸、降低首付比例等手段，對(duì)樓市調(diào)控政策進(jìn)行不同程度“松綁”。知名地產(chǎn)媒體人、住在南京網(wǎng)總編輯賈璞表示，種種跡象表明，前一階段樓市調(diào)控力度已經(jīng)見底，2022年乃至未來兩三年，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該是政策友好年、發(fā)展友好年、合作友好年、投資機(jī)會(huì)年。但是，經(jīng)過前幾年的深度調(diào)整，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)更加規(guī)范，行業(yè)將進(jìn)入良幣驅(qū)逐劣幣的發(fā)展新階段。

在3月31日萬科2021年業(yè)績(jī)會(huì)上，郁亮表達(dá)了對(duì)萬科未來發(fā)展的底氣，除了兩個(gè)外部基礎(chǔ)外，還有三個(gè)內(nèi)部基礎(chǔ)：一、萬科開發(fā)業(yè)務(wù)將持續(xù)保持在行業(yè)的第一陣營(yíng)，2022年實(shí)現(xiàn)止跌企穩(wěn)，同時(shí)未來2到3年的儲(chǔ)備有保障;二、萬科的經(jīng)營(yíng)、服務(wù)類業(yè)務(wù)增速快，營(yíng)運(yùn)凈收入(NOI)率勢(shì)頭好，正在逐步形成良性的利潤(rùn)蓄水池;三、萬科具備行業(yè)領(lǐng)先的信用評(píng)級(jí)，凈負(fù)債率長(zhǎng)期處于行業(yè)低位，“三道紅線”全部符合“綠檔”要求。

隨著行業(yè)洗牌加速，真正具有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)將笑到最后。從土地儲(chǔ)備端觀察，2021年度財(cái)報(bào)顯示，隨著金融監(jiān)管逐步加強(qiáng)，“三道紅線”“貸款集中度”“集中供地”等政策實(shí)施之后，國(guó)內(nèi)房企土儲(chǔ)占比均有所下滑。2021年土儲(chǔ)TOP50名單中，有24家房企同比2020年土儲(chǔ)“縮水”，其中雅居樂集團(tuán)、祥生控股集團(tuán)、合景泰富集團(tuán)、綠地香港、禹洲集團(tuán)、中國(guó)海外發(fā)展、瑞安房地產(chǎn)總土儲(chǔ)同比下降超過10%;弘陽地產(chǎn)、旭輝控股集團(tuán)、時(shí)代中國(guó)控股、中糧控股、美的置業(yè)、正榮地產(chǎn)、港龍中國(guó)地產(chǎn)總土儲(chǔ)同比下降超5%。在這種趨勢(shì)下，龍頭房企的土儲(chǔ)量仍然穩(wěn)中有增。萬科企業(yè)、新城發(fā)展總土儲(chǔ)超過1萬億平方米，成為國(guó)內(nèi)當(dāng)之無愧的“土儲(chǔ)王”。

除了土地儲(chǔ)備、現(xiàn)金流等硬實(shí)力外，隨著進(jìn)一步轉(zhuǎn)向規(guī)范和企穩(wěn)向好發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)低增長(zhǎng)、低利潤(rùn)、低容錯(cuò)、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，回歸到正軌和良性的軌道。高杠桿率等外部驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)向苦練內(nèi)功等內(nèi)部驅(qū)動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)體系、運(yùn)營(yíng)體系、管理體系、業(yè)務(wù)邏輯都將發(fā)生重大轉(zhuǎn)向。

萬科的經(jīng)營(yíng)、服務(wù)類業(yè)務(wù)增長(zhǎng)快速，2021年整體經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了400億元的收入，其中萬科云營(yíng)業(yè)收入240.4億元，同比增長(zhǎng)32.1%;萬緯物流營(yíng)業(yè)收入31.6億元，同比增長(zhǎng)68.9%;長(zhǎng)租公寓實(shí)現(xiàn)營(yíng)收28.9億元，同比增長(zhǎng)13.9%;商業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)收76.22億元，同比增長(zhǎng)20.57%。萬科物業(yè)收入過去十年復(fù)合增長(zhǎng)速超過30%，物流近三年達(dá)到52%，公寓業(yè)務(wù)近三年達(dá)到40%，印力系商業(yè)近五年達(dá)20%，這些業(yè)務(wù)仍在快速發(fā)展當(dāng)中。

新城控股“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動(dòng)，在商業(yè)模式上“輕重并舉”。持有商業(yè)的同時(shí)，以輸出服務(wù)和品牌的輕資產(chǎn)運(yùn)作模式，作為商業(yè)拓展的重要組成部分。截至期末，吾悅廣場(chǎng)開業(yè)面積達(dá)1248.38萬平方米，整體出租率為97.63%，此外物業(yè)出租及管理毛利率高達(dá)72.64%。

回歸產(chǎn)業(yè)基本面，圍繞“更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求”，努力“探索新的發(fā)展模式”，萬科、新城控股等排在第一梯隊(duì)的房企的探索，或許在一定程度上預(yù)示房地產(chǎn)行業(yè)未來健康發(fā)展的新走向。(江蘇經(jīng)濟(jì)網(wǎng)地產(chǎn)評(píng)論員 王曉非 徐 璐)